吹き抜け住宅のパースやリビングのパースになります。
ガラスブロック、階段の吹き抜けによる明るさをパースにしました。
窓からの採光
色々と試してみて案を固めていけます。
図面では表現していない、わからないところが以外にお客様にとって大事なことが多いです。
カテゴリー: blog
不動産の企画、賃貸の空室対策、得する家の購入方法、設計やリフォームの方法論などについてまとめています
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リアルパースはわかりやすい。sketchup 作品例( レンダリング作品例)
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sketchup おすすめプラグインになります
sketchupのプラグインでおすすめのものの問合せが多少ありましたので、記事にしました。
下記は、sketchupで使用したプラグインの中でおすすめのものになります。
プラグインはextention warehouseで呼び出せます。
手の届かないところをおぎなってくれます。
(googleからtrimbleになってプラグインのフォルダーなど使用が変わり最初は戸惑いました。
また、使えていたのに使えなくなったものなどがあり、がっかりもしましたが、今は落ち着いています。)その中で検索すると
・1001bitpro
・grid tool
・windowstool
・weld
になります。
特に1001bitとgrid toolはおすすめです。
使い方は直感でできます。
フリーからありますので、試してみてください。 -
賃貸管理業務は頼んだ方が良いのか、自分でした方が良いのか
賃貸管理は自主管理がよいのか?
最近では、家賃の賃料が安くなってしまったため、賃貸のオーナー様が自主管理を行うようになりました。
管理手数料を減らすに努力する時代になってきました。。自主管理の問題点
しかし、時代とは逆に賃貸管理の業務が増えてきています。
原因は、自主管理をしてみたが、以外に上手くいかない、大変だった等が大きな理由です。
特に次の項目です。
・空室が多くなってきた。
・賃料の滞納が増えてきている
・住人のクレームの対応が嫌なため空室が多くなってきたは、今の賃貸オーナー様がかかえる一番の問題点です。
賃料を下げれば決まるだろうが、下げたくない。
リフォームをすれば決まりやすくなるだろうが、お金をかけたくない。
オーナー様のジレンマが原因です。
賃貸管理がしっかりしていると空室が少なくなるため、賃料を下げなくても済む。
大型リフォームも行わなくて済みます。
管理会社の空室提案も聞けます。賃貸オーナー様は、家賃滞納者への催促も以外に時間、費用がかかることがわかってきました。
住人のクレーム対応も 時間と費用 がかかります。それならば、建物管理をお願いした方が良いという結論になる方が増えてきたのです。
(時間に余裕のあるオーナー様は賃貸管理は自分で行う方が良いと思います。無駄な費用が出て行かないためです。)
賃貸管理業務の内容
当社の賃貸住宅の管理業務は下記の通りになります。
管理手数料は3%または5%、10%になります。
(3%の場合は、家賃は賃貸人からオーナー様に直接の振込いたします。)賃貸の締結業務
入居者の募集
入居者の選定
賃貸借契約の締結
鍵の引渡
敷金の授受
賃貸の更新業務
賃料の更新・契約条件の改定
賃貸のトラブル業務
家賃遅れへの催促(管理手数料5%の場合は随時行います。10%の場合は立替を行います)
クレーム窓口業務
緊急時の対応業務
オプション業務
建物内の清掃
屋外の清掃
除草・植栽
リフォーム業務
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sketchup layout ちょっとしたテクニック
sketchupのlayoutですが、表現方法のちょっとしたテクニックになります。マスクがキーワードです。
色々とプレゼン資料を作成する際に使います。
覚えておくと便利です。
sketchupのコメントお待ちしています。
お気軽にお問い合わせください。
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賃貸企画の流れについて(sketchup作品例)
賃貸企画、sketchupで検索されてくる方がたまにいるので、今回はその方に対しての掲載になります。何かのお役にたてればうれしいです。
いいねでもしてください。(^^)/
賃貸とリノベーションを行う場合考えなければいけないのは、家賃設定とリフォーム金額のバランスです。
家賃設定とリフォーム金額が決定したら、設計打合せになります。
(家賃設定とリフォーム金額のバランスについては、オーナーの背景によってことなります。)
当社が賃貸企画を提案する場合、sketchupを使用しています。
色々なソフトを試してみましたが、自分にはsketchupが合っていました。
非常に企画向きのソフトだと思います。
下記は、作品例です。
賃貸企画案-sketchup このパースの目的は、大体のイメージを伝えることです。
打合せの流れは下記の通りになります。
金額の打合せ → 物件の全体の打合せ → 詳細な打合せ → 金額の打合せ
今回の打合せの場合は、細かいイメージは遮断することが非常に大事です。
お客様は最初に細かい打合せを希望しますが、意味がありません。
細かい打合せは遮断することが大切です。
細かい打合せは、全体の打合せが決定してから行うことが大切です。
モノクロバージョン(テスト用)(photo shop 使用)
カラーに比べて、イメージのしやすさがさらに広がりました。しかし、線が強調しすぎてしまい、目につきやすいです。
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賃貸経営、修繕計画
賃貸物件をリフォームする場合のpointについて
大家さんが賃貸物件をリフォームする場合ですが、費用のかからない順番にならべると、大体、次のようになります。
1.清掃(ハウスクリーニング)
2.クロスの張替
3.枠の塗装
4.床の張替
5.間仕切り
6.水回り等の設備の交換、新設
7.共用部分、外観のリフォーム
リフォームすると効果的なところほど、費用が大きくかかります。
しかし、費用のかかるリフォームは一度行えば10年間は行う必要がありません。
賃貸経営を行うには、修繕計画を立てておくことが必要となります。
修繕計画をたてておけば、周辺物件と比較した家賃相場よりも低い家賃設定にしないですむでしょう。
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不動産を高く売るコツについて
現在、持家に住んでいて、その持家を売却する場合
不動産、持家を高く売却するにはどうしたら良いのでしょうか?
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一番は、景気の良い時期に売却をする
これが、不動産を高く売るときのコツです。
当たり前のことだと思われますが、なかなかできません。
おどろくことに、この時期を考えていないで売却する方がほとんどです。
自分の売りたい時に売るのでは、高く売ることができません。
地球は自分を中心に回っている的な考え方ではダメです。
point 不動産価格の変動周期は長い周期です。
高く売却するには時期を見定めることが重要。
不動産が高く売れる時期はどのような時期でしょうか?
不動産が高く売れる時期は、金融機関が融資を出しやすい時期になります。
大体の方は、住まいを購入する場合、ローンを組みます。20年、30年、35年と長期のローンが一般的です。
逆に、現金で買う方は少ないです。住宅を購入しようとする、若い世帯ほど少ないです。
長期のローンになると100万円、200万円の差はあまり意味がない数字になります。
月々の返済の差が数千円単位になるからです。
逆に、金利の方が大きい意味合いを持ちます。
金融機関が融資を出しやすい時期というのは、ひとつの金融機関だけでなく、複数の金融金貨から融資条件を選ぶことができるます。
つまり、金利の低いところを選びやすくなります。
購入する方も得なのです。
また、過去に金融機関がローンを組めなかった人も、ローンを組める人になることがあります。
また、過去に借地だから、建物の築年数が古いからとローンが組めなかった物件も組めることがあります。
あらゆる面で有利なのです。
金融機関が融資を出しやすい時期が、高く売れる時期ということになります。
では、金融機関が融資を出しやすい時期とはどのような時期なのでしょうか?
一番大きな点は、株価の高い時期になります。
金融機関と株価、あまり関係ないように思えますが・・・
実は密着な関係があるのです。
金融機関は多くの株を所有しています。
つまり、株価は金融機関の自己資本比率に大きな影響をあたえているのです。
逆に、株価の低い時期は金融機関は融資が消極的になります。
(だから、政府は景気対策をするために株価を上げています。)
株価が高い時期は不動産が高く売れる時期の目安になります。
坪単価が大きく違います。(都心の場合はそれ以上になります) -
借地権の売却の相談や借地権の更新時にかかる費用などの相談
借地権の相談
借地について、わからないことについて相談にのりたいと思います。
借地についての相談で多いです。例えば、借地権は売買できるのか?
借地の期間がきたら、賃貸みたいに更新できるのか。
借地を売却するときは、どうしたらよいかなどです。
借地権とは・・・借地の説明
不動産業務で難しいのが、借地権です。
今回はその説明になります。概論になります。
※ここのページで説明している借地権とは、旧法の借地借家法になります。(不動産で一般的にいわれているものになります。)
借地権の新法についてはこちらから
借地権の期間について
旧法の借地借家法の期間は
非堅固(木造)の場合・・・・20年間
堅固(鉄骨など)の場合・・・30年間になります。
新法借地借家法の場合は30年間となります。・・・あまり使われていません。
それ以外に定期借地権があります。(契約期間が50年以上の場合に可)・・・たまに使われます。マンション用地の場合など。
また、地上権、賃貸借の借地権があります。
今回は、旧法の賃貸借の借地権になります。
まずは、借地の各種承諾料についてまとめました
借地権の各種承諾料の一覧です。(木造住宅の場合)
借地権 各種承諾料 内 容 概ねの比率 1.譲渡承諾料
(名義変更料)借地権を売却するときにかかる承諾料 借地権価格×10% 2.増改築承諾料 建物を建て直したり、リノベーションするときにかかる承諾料 借地権価格×10% 3.更新料 借地契約の更新をする時にかかる承諾料 借地権価格×7% 借地権は、売買、増築する時に、地主さんの各種承諾をとらなければいけません。
上記は概ねの概算になります。詳しくは続きを読んでください
借地権の価格割合について・・・俗に言われる、7割、3割、6割、4割などです
a.借地権の誤解
借地権についてですが、なじみのない方には良く誤解されていることがあります。
そのひとつに、借地権には権利がないと思われている方がいるということです。
借地権は売買できます
借地権の価格とは
借地権は「権」がついてある通り権利があります。
では、借地権の権利価格はどのくらいなのでしょうか。
計算方法としては、路線価図を使用します。
上の方にABCと記載されているところがあります。
ここで、借地権割合がきまります。
路線価図の欄に借地権割合70%、借地権割合60%と道路ごとにかかれています。
借地権割合を簡単に考えると
土地の権利=借地権+底地権と考えられます。
借地権とは土地を借りている方、「借りた土地の上に建物を所有している方の権利」
底地権は土地を所有している方の権利になります。いわゆる地主さんです。
たとえば借地権割合が70%の地域に1000万円の土地があると、次のような権利割合になります。
(土地価格1000万円)=(借地権700万円(借地権割合70%))+(底地権300万円(底地権割合70%))
になります。図で示すと次のようになります。
借地権、底地権の割合を示す図の例 借地権の承諾の種類
地主さまに承諾をとるには下記のものがあります
① 譲渡承諾(名義変更料)
② 増築、改造の承諾
③ 更新の承諾
承諾に伴ってそれぞれ承諾料が発生してきます。
① 譲渡承諾料(名義変更料)とは・・・借地権を売却する場合に発生する費用
借地権を売却する場合(借地人が、借地権を売却するとき)に地主さんの承諾を得なければなりません。そのときに発生するのが、譲渡承諾料(名義変更料)になります。
譲渡承諾料ですが、借地権価格×10%がおおむねの目安になります。
ところで、
a.借地権価格とは
借地権価格とは不動産を売却する時の価格になります。不動産売買契約書から算出する時もありますが、一般的には、計算により算出します。
b.借地権価格の計算方法
路線価格を基に①更地価格を算出し、②借地権価格を計算します。
例題) 路線価が300(千円/㎡)、土地面積 60㎡ 借地権割合70% のケースは?
A.300×60÷80%=22,500千円=2250万円が土地の更地価格・・・①。
2250×70%=1575万円・・・借地権価格になります・・・②。
※注意・借地権の承諾料は、更地価格をベースに算出することが多いですが、譲渡承諾料については、更地価格ではなく、借地権価格を基準で計算します。
※80%とは・・・路線価の価格は公示価格のおおよそ80%になります。
※実際は人気のエリア、逆に不人気のエリア、使いにくい土地などにより、土地の評価割合は変わります。
②.増改築の必要な承諾料とは、・・・建物を増改築する場合に発生する費用
a.建物の増改築とは
借地権に期間がありますが、建物が存続するかぎり、借地権は更新されます。建物を改築すると借地権の期間が延びることになりますので、地主さんに不利になります。そこで、承諾料が発生します。
ところで、建物の増改築とは、ちょっとしたリフォームにも適用するのでしょうか?
例えば、外壁の塗装工事は承諾料が必要かどうかですが、一般的に、外壁の塗装工事で承諾料が発生するケースはあまり聞きません。建物の存続期間は確かに伸びますが、あまりききません。私の意見ですと、塗装工事は5～7年周期に行ったほうがいいといわれていますので、木造建築物の存続期間が20年とした場合、３～4回は行った方が良い作業になります。確かに塗装工事をした方がしない方よりも、建物の存続期間は伸びますが、塗装工事は、建物の存続期間内に数回は行う作業でありますから、増改築の承諾料が発生するケースをあまり聞かない理由だと思います。
b.借地権の増改築の承諾料は
借地権の増改築の承諾料は、一般に更地価格の3～5%(借地権価格×10%)と言われています。
③.借地権の更新料とは
借地権の更新期間は、木造建物だと、20年ごとに、鉄骨造だと30年にごとになります。
借地権の更新料は概ね上記のとおりになります。
借地権の更新料=更地価格×3～5%(借地権価格×7%)
また、概論として、借地料を多く支払っていれば、更新料は少なくなり、借地料が少なければ、更新料は多くなります。
鉄骨やコンクリートなどの堅固な建物の場合は、借地期間が30年になりますので、
鉄骨造の更新料=更地価格×7.5%になります。
但し、上記更新料は、木造の建物(非堅固な建物)、借地期間が20年の場合である。
更新料を払わないでいると
更新料を支払う理由として、借地人は、借地権の権利確保したいのが一番の理由。地主さんは、毎月の地代では少ないため、更新料で補てんするのが、大きな理由です。
(地主さんの負担で一番おおきなところは税金だと私は思います。税金についてはいろいろと考えるところがあります。)
ところで、木造と鉄骨で契約期間が違うのは、建物の存続期間から来ています。どれぐらい建物がもつかということです。木造だと20年、鉄骨だと30年で建物が無くなるという考えからです。(建物がなくなると、借地権は消滅します)。しかし、実際には、建物は残っている。そこで更新の手続きが必要となります。
当社では、更新の手続きを行っています。
借地人の皆様には更新の手続きをするように勧めています。
不動産や弁護士の中には、更新料を支払わないという人がいます。これは、一見すると借地人の味方に見えますが、本当にそうでしょうか?
更新料をきちんと支払うことにより、地主さんと良好な関係を保つことができるのに、支払わないで良いという人は、長い目でみると、借地人さんの足を引っ張ります。
更新料についての専門家の意見は、むしろ、更新料は支払っておこうという結論になります。なぜなら、更新料を支払っていないと、様々な問題が生じるからです。一番大きい問題として、借地権の売買がしにい。(事実上、できない。)
なぜなら、借地の売買には地主の承諾が必要となってくるからである。他にもいろいろな問題点で借地人が不利になることが多い。そうならないためにも、更新料は支払い、権利の確定をすることが借地人のためであると私は考えています。(長い目で見た場合)。 賃貸物件については、更新料は支払うという判例がでています。おそらく借地権についても似たような判例がでると思います。その時、あわてないためにも更新の手続きはしておくことが望ましいと思います。
借地権の更新料についてを参照に。
3.借地権の実務
東京都荒川区のエリアですと、借地権割合が70%、底地権割合が30%になります。
借地権割合の方が割合が大きくなります。
なぜ、土地を借りている方が権利割合が大きいのでしょうか?
なぜ、大きいのかというと、借りている土地の上に建物を所有しているからです。
土地を使っているのは、借りている方だからです。
建物を所有していないと借地権は発生しません。または、消滅します。注意が必要です。
実務としては交渉がありますので、価格の変動はあります。しかし、ベースの上での交渉となります。
また、外国の方にはなかなか理解しにくく、借地権を嫌がる方は多いです。しかし、外国の投資家の方は理解している方が多いです。
※追加事項、訂正変更事項などがある場合は、更新により対応します)
(※不動産は地域によって扱いが異なります。)
(※企画情報館は荒川区の町屋で営業していますが、ここは借地の多い地域になります。参考例として考えてください。)
4.その他の追加記事
http://kikakukan.biz/post-3663
★定期借家契約について(借地とはことなります。借家の内容になります。)
http://kikakukan.biz/post-3670
http://kikakukan.biz/post-4061
★借地料をあげてほしいといわれたら、地主さんがブラック地主だったら
http://kikakukan.biz/post-3921
★新借地法について
https://kikakukan.biz/post-6548/
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売買契約の必要書類と決済の必要書類について
1.不動産契約時と決済時とは?
売買契約と売買決済ですが、
1.売買契約とは、この物件をこの条件で売ります、買いますと相応が合意し、書面にて証したものです。簡単に言うと約束です。(不動産の場合は、重要事項説明を受けたあと売買契約を行います。)2.売買の決済とは、実際にお金を支払った、物件を引渡する(所有権の移転)ことになります。実行の意味です。
売主さんは権利を放棄することになるので、引渡時には、たくさんの書類や確認が必要になります。2.売買契約時の必要な書類について
必用書類は下記の通りになります。
1.認印・・・ハンコです。シャチハタは不可です。実印である必要はありません。実印が必要と言われる場合がありますが、必ずしも必用とはかぎりません。
2.領収書・・手付金など金銭をもらう場合必用です。
3.身分証明書・・・免許書、パスポートなどになります。
契約時の必要書類は実に簡単です。印鑑一つで契約できてしまう感じです。それも認印です。しかし、引渡時にはたくさんの必要書類が必要となります。3.不動産引渡時に必要な書類について
売主と買主では決済時の必用書類が違います。売主は、権利を放棄するので、必用書類は多くなります。
売主の場合の必要書類
1.土地・建物権利証・・・登記済証
2.印鑑証明書・・・買主の場合は認印でも良いですが、売主の場合は実印と印鑑証明書がセットになります。
3.実印
4.評価証明書原本
5.売買契約書・・・司法書士に写しをわたしてください。
6.鍵・・・家など建物がある場合は鍵が必要となります。
になります。
・抵当権がついている場合
1.抵当権設定原契約書
2.解除証書
3.抹消委任状
になります。
・登記簿の住所と現住所が違う場合
住民票・・・転々と引越しして、住民票をみてもわからない場合は附表が必要となります。
・権利証をなくした場合
物件の立会する司法書士さんに相談してください。司法書士さんが面接の上、必用書類について教えてくれます。
以上になります。
上記以外にも状況により、必用書類が出てきますので、事前の打合せ、確認を行うことが大切です。
買主の場合の必用書類
1.住民票
2.認印・・・実印でなくても良いです。認印でも大丈夫です。
売主に比べて必用書類の少なさがわかります。
ローンを組む場合
1.実印
2.印鑑証明書
になります。
※上記内容は不動産業者、司法書士が立会することを想定して書いております。
