スケッチアップでモデリングするときに注意しなければいけないのは、モデルの表、裏の確認です。スケッチアップ内で使用している場合は表裏を気にすることはないのですが、違うソフトにデーターを以降するときに重要になってきます。
表・裏をチェックするときに便利です。
表、裏を合わせておくことが重要です。
カテゴリー: blog
不動産の企画、賃貸の空室対策、得する家の購入方法、設計やリフォームの方法論などについてまとめています
-
sketchup モデリングのポイント
-
お金のはなしと国の信用力
お金とは、国の信用を背景に成り立っているものです。
一万円と1万ドラクマ(ギリシアの通貨単位)どちらがいいですか?
どちらがいいかよくわかりません。
１万円の方を選ぶ方の方がおおいかもしれません。
5年後、１万円か１万ドラクマをあげます。どちらを選んでおきますか?
この質問だと、1万円を選ぶ方が大多数になるのではないでしょうか。
裏読みする人は悩むかもしれませんが。
将来、ギリシアは破産するとだれもが感じています。
日本も破産の危機はあります。
でも、ギリシアほどはっきりとはつたわっていません。
ギリシアが破産
ユーロ離脱
ギリシアの通貨がドラクマになる。
でも
ギリシアの信用はない
ギリシアの貨幣を使う人はいない
ギリシアの貨幣価値がなくなる。
それならば、日本円の方がよいと考える方が大多数ではないでしょうか。
お金は国の信用力
でも、
日本は円安だと喜びます
円の強さは日本の信用の強さです。
本来、円の価値は高いほうが良いのですが、円安になると喜びます。
輸出がしやすくなると喜びます。
株高が高くなると喜びます。
でも、日本の価値を考えた場合は、円は高い方がよいのです。
-
アパート投資(ギャンブル)と税金
投資をするなら賃貸経営
利回り5%
株、金、不動産など、投資はいろいろありますが、5%の利回りある投資はあまりききません。
ところが、賃貸物件では、5%の利回りは低いほうです。
多い物件だと10%越えになります。
投資はギャンブル
投資というと聞こえはいいですが、基本はギャンブルです。
競馬などと同じです。
強い馬に賭ければ、当たる確率は高いが、配当は低い。
強い馬に賭けても、あたらない時もある。
株式市場
私は、株式市場のことはあまりよくわかりません。
株が上がった、下がったという説明をよくききますが、テレビでききますが、その説明は、信用できません。
テレビの説明は、「後出しじゃんけん」の「こじつけ説明」です。
株式市場とはファンド相手に読みあう世界だと思います。
蟻と象に例えられると思います。
ファンドはもちろん象です。
レバレッジ、象がマンモスになること。
巨大なマンモスが株式市場を操作している。
蟻たちは巨大なマンモスに食べられてしまう。
でも蟻がいないと象は食べるものがなくなり共食いをしはじめる
私のもっている株式市場のイメージはこんな感じです。
ゴールド(金)の市場
お金の価値がなくなってきていることははわかります。
日本円、元、ユーロ、そしてドル。どれもお金の価値がなくなってきています。
物価が高くなるといこうとは、お金の価値が”少なくなる”ということ。
しかし、それ以上に国家の信用が”なくなる”とお金の価値は”なくなります”。
たとえば、日本、中国、ヨーロッパ、そしてアメリカという国の信用はどうでしょうか?
日本は、独立国なのかさえ、よくわからない状況に追い込まれています。ここ数年で色々と追い込まれています。アメリカの属国と言われていますが、最近本当に心配になります。アメリカにスパイされても文句の言えない日本、本当に心配です。
日本人はアメリカ人が好きです。音楽、映画、などアメリカの文化を受け入れているから、アメリカ好きなのだと思います。
でも、言うことは言ってよいと思います。アメリカ人は正義、平和、自由、そして愛が大好きな民族です。正しいことは “はっきり” 言ったほうが良いのです。そのほうが分かりやすいです。
アメリカの言いなりになっている国の発行する貨幣に価値はあるのでしょうか?
ヨーロッパはギリシア問題があります。
他にも、イタリア、スペインなども問題を抱えているといいます。
違う国が集まって一つの貨幣をつくりだした精神は尊敬します。
アジア同士ではまだまだ、できないと思います。
ユーロはまだまだ不安要素が多いため、なくなってしまうかもしれません。
ユーロがなくなるときは、新ユーロができると思います。
中国は”うそ”ばかり言っているというイメージがありますが、”そうでもない”と思います。
うそばかり言っていると、中国国民が怒るからです。
中国国民を怒らせると、中国は崩壊します。
軍隊では、中国国民は黙らせないです。
中国国民のおかげで、中国政府はどんどん信頼を勝ち得る努力をしていると思います。
また、貨幣のコントロールはうまいと思います。株式市場の一時停止など対応も早いです。
また、アジア銀行の立ち上げなど行っているのが上手いです。アジアの共同通貨の主導権をにぎるのは中国です。
アメリカは色々な国に借金しています。
しかし、頭の良いアメリカのことです。計画的なのでしょう。今の米国債を返済することはできないが、違う方法を考えているのでしょう。日本は米国債を持っていますが、売却することはしません。他の国も同じで売却しません。
なんだかんだいっても、ドルは強い。アメリカが強ければ、ドルも強いのです。
今、いろいろと書いてきて思いましたが、
日本はアメリカ、ヨーロッパ、中国と比べていると、小国だと感じました。
自分自身で経済大国などといっている場合ではありません。
日本の価値はどこにあるのか?
現在、少なくともユーロに不安がある。ニュースなどをみて、”元”が不安と感じる人もいると思う。
貨幣の信用が揺らいでいる。
そのことからも、
ゴールドは長期で見た場合、価値が上がるでしょう。
ユーロ不安が予想されるだけで、ゴールドの価値はあがるでしょう。
お金が有り余っている人は、あまっているお金の一部をゴールドにしたら良い。
私は、余裕はないので、あまり興味がありません
賃 貸 物 件 の 話
利回り5%以上が当たり前の世界です。
賃貸投資は利回りが5%以上が当たり前の世界です。
誰もがやりたい投資です。
しかも、税金対策ができる
不動産投資のメリットは税金対策です。
原価償却のはなし
建物は減価償却できる。
賃貸で利益を得ても、減価償却分を引くことができます。
賃貸で年間100万円の利益を得ても原価償却が200万円分だと100万円の赤字になります。
例えば、新築アパートの場合、
建物は3500万円、6万円の部屋が４室 全額ローン(2%、35年間)の場合 構造が木造で耐用年数20年。
3500÷20=175万円・・・１年間の原価償却できる金額。
6万円×4部屋=24万円 24×12ケ月=288万円になります。・・・１年間の収入
288-175=113万円・・・１年間の収入－原価償却、キャッシュは288万円あります。
113万円×40%=45万円・・・１年間でおさめる税金(40%は目安計算の係数です。)、原価償却がある場合、キャッシュは288万円あります。
(40%の利率はざっくりです。)
原価償却がない場合
288万円×40%=115万円・・・1年間で治める税金、原価償却がない場合、キャッシュは288万円あります。
115万円-45万円=70万円・・・減価償却のある場合とない場合の差になります
でもローンを組んでいるので、
ローンの返済金額 月々11.5万円×12ケ月=138万円(年間の返済額)
元金と利息の内訳 6:4で考えた場合 元金82.8万円 利息55.2万円になります。
(6:4の比率はざっくりです)
元金は経費にはなりませんが、利息は経費になります。
キャッシュの計算
288万円(年間の収益)－138万円(返済金)=150万円(返済後残っている現金)
利益の計算
288万円(年間の収益)－利息55.2万円－175万円(年間の原価償却)=57.8万円
税金の計算
57.8万円×40%(ざっくりの税率)=23.12万円・・・支払う税金
現金が150万円残りそこから23万円引いても127万円なので安心に経営できます。
また、住居用は事業用に比べて税金はお得です。
1.住居用は消費税がかからない。消費税は10%の時代になっても、消費税を気にしないでいいいのです。
1.住居用は固定資産税が1/3になる。
最後に
計算の見直しは自分でしてください。計算間違いがあるかもしれませんので。
一応、逃げで一文いれさせていいだきました。
-
いい部屋をさがすには、「地元不動産めぐり」か「ネット」か
いい部屋を探すポイント
いい部屋とはどのような部屋か
相場よりも家賃の安い部屋
[toc]
そのためには
家賃相場を知る
家賃設定は
駅からの距離(立地)
間取
構造
築年数
設備
で決めていきます。
たとえば、駅徒歩１分、高層マンションの部屋の場合、家賃は高いのが当たり前。問題は高層マンション、駅徒歩１分の家賃相場よりも高いか安いかである。
地元で部屋をさがすときはわかりますが、知らない土地で探すときは、むずかしいことです。家賃相場を知るには、
不動産業者めぐりをすることです。
住みたい町を選んで不動産めぐりをするのが一番良いです。
物件の内容だけでなく、地域や町の内容を知ることができます。
地元の不動産業者を知ることができます。
地元の不動産業者めぐりをしていると、
「ああこれ、ネットでみたことのある物件だあ」と知っている物件を紹介されますが、
ネットでみたことのない物件を紹介されることもあります。
今のネット時代に。
「ネットにでていない物件があるなんて・・・!!」
驚くと思います。
そのような理由で、
不動産めぐりをして、賃貸物件をみつけるお客さんは以外に多いです。
また、地元の不動産業者は管理業者が多いので、退出後の不安を取り除くことができます。
大手不動産業者が管理業者、家主の場合、退出時の借主負担が大きい(例えば家賃の2~3か月分)ですが
地元業者の場合は借主負担が少ないケースが多いです。
でも、実際、
不動産めぐりには時間がかかります。
時間が無い人の場合は、ネットです
まずは、物件をネットで調べます。
なんといってもネットです。
スーモ、ホームズ、ヤフーなど色々な賃貸検索サイトがあります。
そして、
物件をさがしていると、同じ物件が色々な不動産業者に掲載されていることに気がつくはずです。
とりあえず、それぞれの不動産業者のホームページをみてみましょう。
どこの不動産業者に仲介してもらうのがよいのでしょうか?
ネットで調べるときのポイントは?
1.まずは、ネットの更新が多いか、少ないかです。多いほうが良いです。
2.従業員の顔写真をだしているのか、出していないのか。出している方が安心です。
3.宅地建物取引業の不動産免許も確認してみる。
例えば、免許番号が、都知事(3)83899の場合、(3)の数字が多いほど、例えば(4) 、(5)など 多いほど、その業者は長く不動産業をやっているということになります。
4.賃貸専門店の方が情報は多い
当社は下記の業者に管理物件の仲介をお願いしています。
例えば、ソレイユ(御茶ノ水)、アエラス(上野店)、TMC(日暮里店)になります。
支店長、担当者の方とお付き合いさせていただいていますが、みなさま、おすすめできます。
最後に、より確実にいい部屋をさがすには
自分でいい部屋をつくる。
つまり家賃を交渉して下げてもらうのです。
以外に家賃交渉は成功します。
家賃交渉がだめならは、
違う費用の交渉をしましょう。
私が考えた、家賃交渉の順番です。
①家賃 以外にさがる
②清掃料 清掃費は仲介業者によってかかる場合とかからない場合があるので、交渉の対象になりやすい
③鍵交換代 交換なしで良いばあいがある
④礼金 以外にむずかしい
⑤仲介手数料 以外に下がるが最後まで交渉するのは控えましょう。
以上になります。<いい部屋がみつけられますように>
-
不動産を高く売るには・・・自分で不動産を査定しよう。原価法、収益還元法、取引事例比較方法について
不動産を高く売るには相場を知り、自分自身で査定することが大事だと何度も書いてきました。
でも、査定方法は一つだけではないです。
査定方法は、原価法、収益還元法、取引事例比較法があります。
私が説明しているのは取引事例比較法です。近隣の取引事例を調べて査定する方法です。
それ以外にも原価法、収益還元法があります。
原価法は、金融機関が査定するのに使用する方法です。
収益還元法は、投資物件等を購入する時によく使われる査定方法です。俗にいわれる利回りからの査定方法です。
原価法のやり方
1.路線価図で土地の路線価をしらべる
2.土地の更地価格ほ計算する
3.建物の新築時の価格を計算する
4.原価償却した建物の価格を計算する
5土地と建物の合計金額をだす
木造住宅の原価法の査定フォーム作成しました。
試してみてください。
-
空室対策で上手くいかなかったこと
当社は、空室対策を色々行っていますが、中には上手くいかなかったたものもあります。
今回は、空室対策で行った失敗例のご紹介です。
[toc]空室対策で失敗したのが、カスタマイズ可のリフォームです。
カスタマイズ可のリフォームとは、賃貸物件のリフォームを借りる人の好みにあわせてリフォームすることです。
実際におこなった、賃貸の案内、接客の流れは下記の通りです
1.賃貸物件を案内する前にカスタマイズのリフォームができる物件であることをお客様に説明します。
↓
2.実際にお客さんを案内します。そして、カスタマイズリフォームの説明を現地でします
↓
3.お客様の反応は良かったです
↓
でも成約にはならなかった
なぜ、成約にならなかったのか。
1.カスタマイズリフォームはお客さんが色々と考えなければいけない。
2.お客さんはリフォーム後のイメージが出来なかった
3.お客さんは自分のセンスが悪かったらどうしようかと思った。
お客さんに与える心理負担が大きくなったのではないかと思います。空室対策でやってはいけないこと
お客さんの心理負担が大きくなること。たとえば、カスタマイズ可の賃貸リフォーム
-
不動産を高く売る方法－自分自身で不動産査定しよう2。そして、思い切ってNOと言おう
不動産を高く売るには、
景気の良い時期に売る
相場を把握し査定をしっかりするを掲載しました。
その次はどうしたらよいでしょうか。
[toc] その前に仲介業についてのお話です。不動産を売却するときは、不動産業者に仲介してもらいます。
なぜ、不動産業者に仲介してもらうかといえば、
契約時、引き渡し時にトラブルが起きないようにしてもらうためです。
不動産の売買は、業として行わなければ、相対でできます。
しかし、不動産は売買したあとが問題です。
トラブルが起きた時の対応はむずかしいです。
一番トラブルとして多いのは、隠れた瑕疵です。
例えば、中古マンションを売却して半年で給湯器がこわれた場合、責任は売主にあるのか、買主にあるのかどちらでしょうか?
クレームには巻き込まれたくないので、不動産売買には仲介業者を立会いさせます。
不動産の仲介業者にお客さんをみつけてもらう?
あなたが不動産を売却しようとする場合、あなたがお客さん(買主)を知っていれば、不動産業者に頼むのは立会業務だけです。
でも、
あなたが、お客さん(買主)が見つけられない場合は、不動産業者に買主をさがしてもらう必要があります。
あなたが、不動産を安くてもいいやと思って売却するならば、あなた自身ででお客さん(買主)を見つけることは思ったより簡単にできます。
でも、
不動産を相場よりも(少し)高目で売るときは、あなた自身でお客さん(買主)を見つけることはかなりむずかしいでしょう。
不動産業者でも簡単にはみつけられません。
でも、さがせばみつかります。
さがせばいるものです。
不動産には同じものがありません。
希少価値が常にあります。
だから、相場より少し高くても売れるのです。
ところが、注意しなければいけないのが不動産業者による囲い込みです。
最近話題になっているのが、不動産の囲い込みです。(昔からやっていたことですが、雑誌にスクープされてしまいました。)
このような不動産業者にひっかかってしまうと、高く売れません。
でも、引っかかった場合はどうしたらよいか?
(例えば、あなた自身は不動産の売買相場はしっていました。でも、大手有名不動産業者のいうことなのでだまされてしまった場合)
不動産の囲い込みに引っかかってしまった場合は、不動産業者が相場よりも安い金額で買い付け(売買の申し込み)をもってきた。
このお客さんを逃すと、この物件は売れないといってきた。(半分おどしですね。)
でも、あわてることはありません。あなたは不動産売買の相場をしっているからです。
相場よりも安い買い付け(申し込み)がはいった場合は断ればよいのです。
心配することはありません。
相場よりも安い金額なら、買いたいお客さんをみつけることはできるからです。
NOと言えることが大事です。
そして、NOというためには、知識が必要です。何回も繰り返しになりますが、まずは、不動産の相場を知ることが大事です。
-
住宅設計は3Dでチェックしよう。－sketchup作品例－
sketchupの作品例です。
sketchupの良さを皆様に伝えられれば良いかと思います。
sketchupが一躍名前を売ったのはgoogleのおかげだと思います。
数年前、jww、sketchupの熱い時代がありました。
色々な方が丁寧親切にネットで説明してくれていました。
なつかしいです。(自分でホームページを運営して知ったことですが、操作方法などを説明するのは大変な作業だということです。)
さて今回は、
sketchupの素の良さを見てもらいたいと思います。
線画がsketchupの醍醐味です。
(お客様にはカラー、レンダリングした方がが評判良いです。いわゆるリアルパースです。)
スケッチアップのパース
上のモデリングは、注文住宅の設計、企画案になります。
建物は部屋の内部、建具まで作成してあります。
そのため、データは重くなってしまってますが、レイアウトするときは、必要ないものは非表示にしておきます。
すると、データーは軽くなるので心配ありません。
上の図面は門からみえる景色、門をはいったあとの景色を表現しています。
道路からリビングが見えなくするためのプライバシー用の門を設置しました。
その門の検証です。
道路側から見た場合はどのように見えるのか?
門を入ったらどのように見えるのか?
プライバシーの確認しています。
モデリングするのは時間がかかりますが、一度モデリングすると、色々と検討できます。
sketchupの良いところです。
下はカラーです。リアルパースではありません
道路からのプライバシー1 リビングからの景色 道路からのプライバシー2 門の中の景色 -
不動産を高く売るには、自分自身で不動産査定してみよう1。まずは、自分の足で調べよう
前回、不動産を高く売るコツとして、「景気の良い時期に売却すること」と記事をのせました。
つぎのポイントは
査定金額を知ることです
査定金額は相場の売買金額よりも少し高目で設定します。正しい査定金額を知らずに広告をしても上手くいかないです。
今回の目次です[toc]
査定金額を調べる簡単な方法は
ネットで調べることです
特にマンションの場合はネットで調べれば簡単です。
次に現調することです。
例えば、同じマンションでも、きれいな部屋と汚い部屋があります。
リフォームしている部屋とリフォームしていない部屋があります。
日当たりの良い部屋、プライバシーの確保できてる部屋、日当たりの悪い部屋があります。
5~10件調べると大体、相場は把握できると思います。
50件、100件と、多くやっても良いですが、あまり意味のないことだと思います。
査定するとき、相場を調べるときにやってはいけないこと
金融機関の査定を鵜呑みにしてはいけない
金融機関の査定は売買査定と、あまりにもかけはなれています。
実例として
2800万円の売買物件の場合
M銀行が査定してきたのは1600万円でした。
M銀行系列の不動産の査定でした。
査定方法は路線価格からの土地の計算と建物の原価法での計算です。
なぜ、路線価格で計算してきたかは疑問です。実勢価格で計算するべきなのに・・・。
建物の価値は0でした。計算上は確かにそうですが・・・。
リフォームの有無など関係ないのです。
ひどい査定です。
往々にして、銀行、金融関係の査定には気をつけてください。
相場よりも高すぎる査定を鵜呑みにしてはいけない
これも実例です。
1800万円で売買した物件
当社 S不動産会社の査定金額 3200万円
根拠は全くわかりませんでした。
3200万円→2800万円→
と売買金額がどんどん安くなっていきます。
なぜ、このようなひどい査定が出るのか?
M銀行の場合は、自分で買い取ることができると思ったからでしょう。買主もついていたのかもしれません。
安く買うために安い査定をだした。
例えば M銀行の場合は、自分のグループ会社の不動産を査定に使っています。
少なくとも、グループ会社以外の不動産会社を査定に使うべきです。
例えば地元の不動産でも大手の不動産S不動産、N不動産などで査定してもらえばよいのです。
S不動産の場合は、自分が媒介業務をとりたいために高めの査定金額をだしたのです。
気持ちはわかります。
高めで売り出ししていて、お客がついたら、売主の得にもなります。
でも、あまりにも高い査定金額は出すべきではありません。
２割以上価格の査定にずれがあったら、業者としては、はずかしいのではないでしょうか。
高めに売るポイントは、相場を把握して、少し高めの価格設定をすることです。
賃貸物件と違い、売買物件は売り手市場になっています。
特に中古物件は売り手市場です。
少し高めの設定でもお客は十分つきます。