不動産を高く売るには相場を知り、自分自身で査定することが大事だと何度も書いてきました。
でも、査定方法は一つだけではないです。
査定方法は、原価法、収益還元法、取引事例比較法があります。
私が説明しているのは取引事例比較法です。近隣の取引事例を調べて査定する方法です。
それ以外にも原価法、収益還元法があります。
原価法は、金融機関が査定するのに使用する方法です。
収益還元法は、投資物件等を購入する時によく使われる査定方法です。俗にいわれる利回りからの査定方法です。
原価法のやり方
1.路線価図で土地の路線価をしらべる
2.土地の更地価格ほ計算する
3.建物の新築時の価格を計算する
4.原価償却した建物の価格を計算する
5土地と建物の合計金額をだす
木造住宅の原価法の査定フォーム作成しました。
試してみてください。
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不動産の企画、賃貸の空室対策、得する家の購入方法、設計やリフォームの方法論などについてまとめています
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不動産を高く売るには・・・自分で不動産を査定しよう。原価法、収益還元法、取引事例比較方法について
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空室対策で上手くいかなかったこと
当社は、空室対策を色々行っていますが、中には上手くいかなかったたものもあります。
今回は、空室対策で行った失敗例のご紹介です。
[toc]空室対策で失敗したのが、カスタマイズ可のリフォームです。
カスタマイズ可のリフォームとは、賃貸物件のリフォームを借りる人の好みにあわせてリフォームすることです。
実際におこなった、賃貸の案内、接客の流れは下記の通りです
1.賃貸物件を案内する前にカスタマイズのリフォームができる物件であることをお客様に説明します。
↓
2.実際にお客さんを案内します。そして、カスタマイズリフォームの説明を現地でします
↓
3.お客様の反応は良かったです
↓
でも成約にはならなかった
なぜ、成約にならなかったのか。
1.カスタマイズリフォームはお客さんが色々と考えなければいけない。
2.お客さんはリフォーム後のイメージが出来なかった
3.お客さんは自分のセンスが悪かったらどうしようかと思った。
お客さんに与える心理負担が大きくなったのではないかと思います。空室対策でやってはいけないこと
お客さんの心理負担が大きくなること。たとえば、カスタマイズ可の賃貸リフォーム
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不動産を高く売る方法－自分自身で不動産査定しよう2。そして、思い切ってNOと言おう
不動産を高く売るには、
景気の良い時期に売る
相場を把握し査定をしっかりするを掲載しました。
その次はどうしたらよいでしょうか。
[toc] その前に仲介業についてのお話です。不動産を売却するときは、不動産業者に仲介してもらいます。
なぜ、不動産業者に仲介してもらうかといえば、
契約時、引き渡し時にトラブルが起きないようにしてもらうためです。
不動産の売買は、業として行わなければ、相対でできます。
しかし、不動産は売買したあとが問題です。
トラブルが起きた時の対応はむずかしいです。
一番トラブルとして多いのは、隠れた瑕疵です。
例えば、中古マンションを売却して半年で給湯器がこわれた場合、責任は売主にあるのか、買主にあるのかどちらでしょうか?
クレームには巻き込まれたくないので、不動産売買には仲介業者を立会いさせます。
不動産の仲介業者にお客さんをみつけてもらう?
あなたが不動産を売却しようとする場合、あなたがお客さん(買主)を知っていれば、不動産業者に頼むのは立会業務だけです。
でも、
あなたが、お客さん(買主)が見つけられない場合は、不動産業者に買主をさがしてもらう必要があります。
あなたが、不動産を安くてもいいやと思って売却するならば、あなた自身ででお客さん(買主)を見つけることは思ったより簡単にできます。
でも、
不動産を相場よりも(少し)高目で売るときは、あなた自身でお客さん(買主)を見つけることはかなりむずかしいでしょう。
不動産業者でも簡単にはみつけられません。
でも、さがせばみつかります。
さがせばいるものです。
不動産には同じものがありません。
希少価値が常にあります。
だから、相場より少し高くても売れるのです。
ところが、注意しなければいけないのが不動産業者による囲い込みです。
最近話題になっているのが、不動産の囲い込みです。(昔からやっていたことですが、雑誌にスクープされてしまいました。)
このような不動産業者にひっかかってしまうと、高く売れません。
でも、引っかかった場合はどうしたらよいか?
(例えば、あなた自身は不動産の売買相場はしっていました。でも、大手有名不動産業者のいうことなのでだまされてしまった場合)
不動産の囲い込みに引っかかってしまった場合は、不動産業者が相場よりも安い金額で買い付け(売買の申し込み)をもってきた。
このお客さんを逃すと、この物件は売れないといってきた。(半分おどしですね。)
でも、あわてることはありません。あなたは不動産売買の相場をしっているからです。
相場よりも安い買い付け(申し込み)がはいった場合は断ればよいのです。
心配することはありません。
相場よりも安い金額なら、買いたいお客さんをみつけることはできるからです。
NOと言えることが大事です。
そして、NOというためには、知識が必要です。何回も繰り返しになりますが、まずは、不動産の相場を知ることが大事です。
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住宅設計は3Dでチェックしよう。－sketchup作品例－
sketchupの作品例です。
sketchupの良さを皆様に伝えられれば良いかと思います。
sketchupが一躍名前を売ったのはgoogleのおかげだと思います。
数年前、jww、sketchupの熱い時代がありました。
色々な方が丁寧親切にネットで説明してくれていました。
なつかしいです。(自分でホームページを運営して知ったことですが、操作方法などを説明するのは大変な作業だということです。)
さて今回は、
sketchupの素の良さを見てもらいたいと思います。
線画がsketchupの醍醐味です。
(お客様にはカラー、レンダリングした方がが評判良いです。いわゆるリアルパースです。)
スケッチアップのパース
上のモデリングは、注文住宅の設計、企画案になります。
建物は部屋の内部、建具まで作成してあります。
そのため、データは重くなってしまってますが、レイアウトするときは、必要ないものは非表示にしておきます。
すると、データーは軽くなるので心配ありません。
上の図面は門からみえる景色、門をはいったあとの景色を表現しています。
道路からリビングが見えなくするためのプライバシー用の門を設置しました。
その門の検証です。
道路側から見た場合はどのように見えるのか?
門を入ったらどのように見えるのか?
プライバシーの確認しています。
モデリングするのは時間がかかりますが、一度モデリングすると、色々と検討できます。
sketchupの良いところです。
下はカラーです。リアルパースではありません
道路からのプライバシー1 リビングからの景色 道路からのプライバシー2 門の中の景色 -
不動産を高く売るには、自分自身で不動産査定してみよう1。まずは、自分の足で調べよう
前回、不動産を高く売るコツとして、「景気の良い時期に売却すること」と記事をのせました。
つぎのポイントは
査定金額を知ることです
査定金額は相場の売買金額よりも少し高目で設定します。正しい査定金額を知らずに広告をしても上手くいかないです。
今回の目次です[toc]
査定金額を調べる簡単な方法は
ネットで調べることです
特にマンションの場合はネットで調べれば簡単です。
次に現調することです。
例えば、同じマンションでも、きれいな部屋と汚い部屋があります。
リフォームしている部屋とリフォームしていない部屋があります。
日当たりの良い部屋、プライバシーの確保できてる部屋、日当たりの悪い部屋があります。
5~10件調べると大体、相場は把握できると思います。
50件、100件と、多くやっても良いですが、あまり意味のないことだと思います。
査定するとき、相場を調べるときにやってはいけないこと
金融機関の査定を鵜呑みにしてはいけない
金融機関の査定は売買査定と、あまりにもかけはなれています。
実例として
2800万円の売買物件の場合
M銀行が査定してきたのは1600万円でした。
M銀行系列の不動産の査定でした。
査定方法は路線価格からの土地の計算と建物の原価法での計算です。
なぜ、路線価格で計算してきたかは疑問です。実勢価格で計算するべきなのに・・・。
建物の価値は0でした。計算上は確かにそうですが・・・。
リフォームの有無など関係ないのです。
ひどい査定です。
往々にして、銀行、金融関係の査定には気をつけてください。
相場よりも高すぎる査定を鵜呑みにしてはいけない
これも実例です。
1800万円で売買した物件
当社 S不動産会社の査定金額 3200万円
根拠は全くわかりませんでした。
3200万円→2800万円→
と売買金額がどんどん安くなっていきます。
なぜ、このようなひどい査定が出るのか?
M銀行の場合は、自分で買い取ることができると思ったからでしょう。買主もついていたのかもしれません。
安く買うために安い査定をだした。
例えば M銀行の場合は、自分のグループ会社の不動産を査定に使っています。
少なくとも、グループ会社以外の不動産会社を査定に使うべきです。
例えば地元の不動産でも大手の不動産S不動産、N不動産などで査定してもらえばよいのです。
S不動産の場合は、自分が媒介業務をとりたいために高めの査定金額をだしたのです。
気持ちはわかります。
高めで売り出ししていて、お客がついたら、売主の得にもなります。
でも、あまりにも高い査定金額は出すべきではありません。
２割以上価格の査定にずれがあったら、業者としては、はずかしいのではないでしょうか。
高めに売るポイントは、相場を把握して、少し高めの価格設定をすることです。
賃貸物件と違い、売買物件は売り手市場になっています。
特に中古物件は売り手市場です。
少し高めの設定でもお客は十分つきます。 -
賃貸物件の空室対策は2通りですよ
[toc] 賃貸物件の空室対策賃貸の空室対策で考える方法は2通りです。
家賃を下げる
物件の価値を上げる
の二通りではないでしょうか。家賃を下げる
家賃は安ければ安いほど、お客様に喜ばれます。
でも、賃貸業でやっている以上、利益を考える必要があります。
では、どうやって賃料を決めればよいのでしょうか?
ぎりぎりの線で家賃を下げなければいけません。
そのためには、家賃相場を調べる必要があります。
今では、ネットで家賃の相場は調べることができます。
家賃の調べ方は、
家賃を設定するうえで大切な建物の築年数、構造体、設備、駅からの距離、部屋の間取を調べます。
自分の賃貸物件と似たような賃貸物件を調べると家賃の相場が分かってきます。
自分の賃貸物件と似たような物件は以外と少ないはずです。
似たような物件が少なければ、
次に自分の賃貸物件より少し条件の家賃相場を調べてみてください。
家賃の相場より自分の賃貸物件の家賃が高かったら、何年かかってもその部屋は決まりません。良くない物件は不動産屋は案内しません。
今の不動産屋さんは、良い物件を数件案内してお客様に結論を求めます。
良い物件を案内しているわけですから、いくらお客様がネットで調べてもそれ以上のものはでてきません。
それ以上のものがないことを知っているので、不動産屋さんは自信をもってお客様に結論を求めることができるのです。
ひと昔前の不動産屋さんだとイマイチの物件も紹介し案内しましたが、今の時代はそのような無駄なとはしません。
案内する段階で、お客様の求めている部屋がわかっているので、その部屋を案内します。ネットで問い合わせしてくるお客様が大多数ですので、お客様自身も物件のことを良く分かっています。とくに家賃相場は知っています。
いくらがんばっても、相場よりも高い部屋は決まりません。
まずは、自分の物件が相場よりも高かったら、相場並み、もしくは相場よりも安くした賃料設定に見直さなければなりません。
物件の価値を上げる
物件の価値を上げるには建物をリフォームするか、ソフト面の見直し(たとえば、募集条件の見直し、管理業務を増やすなど)ですが、効果があるのは次の通りです。
募集条件変更してみよう
費用があまりかかりませんがリスクは増えます
ペット可
ペットに傷をつけられるなどの心配があります。退出時、借主ともめる心配がある
高齢者可
部屋の中で亡くなる、火災をおこすなどの心配がある。
生活保護可
高齢者と同じく、火災を起こす心配、クレーマに合う
外国人可
借主が外国に戻ったら対応お手上げ
しかし、上記の客層は有望な見込み客です。
部屋を貸す方法を考えることをおすすめします。
賃料を下げると同じ考えのもの
礼金敷金無し、フリーレント
建物のリフォーム
建物のリフォームですが、効果のあるものは次の通りです
設備の入れ替え
水回りの入れ替え
キッチンの交換
(キッチンは清潔感がもとめられます)
ユニットバスの交換
(3点セットからトイレ風呂別にする、オートバスにする)
居室部分
畳からフローリング
今の時代畳は人気ありません(私は畳はすきです)
建具の交換
見栄えが変わります
共用部分
費用がかかるため小規模には適さない
オートロックシステムにする
エレベーターをつける
あまり費用がかからない
防犯カメラをつける
他にも色々あります。
お客様にあっといわせるものを考えるのがポイントです -
リアルパースはわかりやすい。sketchup 作品例( レンダリング作品例)
吹き抜け住宅のパースやリビングのパースになります。
ガラスブロック、階段の吹き抜けによる明るさをパースにしました。
窓からの採光
色々と試してみて案を固めていけます。
図面では表現していない、わからないところが以外にお客様にとって大事なことが多いです。
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sketchup おすすめプラグインになります
sketchupのプラグインでおすすめのものの問合せが多少ありましたので、記事にしました。
下記は、sketchupで使用したプラグインの中でおすすめのものになります。
プラグインはextention warehouseで呼び出せます。
手の届かないところをおぎなってくれます。
(googleからtrimbleになってプラグインのフォルダーなど使用が変わり最初は戸惑いました。
また、使えていたのに使えなくなったものなどがあり、がっかりもしましたが、今は落ち着いています。)その中で検索すると
・1001bitpro
・grid tool
・windowstool
・weld
になります。
特に1001bitとgrid toolはおすすめです。
使い方は直感でできます。
フリーからありますので、試してみてください。 -
賃貸管理業務は頼んだ方が良いのか、自分でした方が良いのか
賃貸管理は自主管理がよいのか?
最近では、家賃の賃料が安くなってしまったため、賃貸のオーナー様が自主管理を行うようになりました。
管理手数料を減らすに努力する時代になってきました。。自主管理の問題点
しかし、時代とは逆に賃貸管理の業務が増えてきています。
原因は、自主管理をしてみたが、以外に上手くいかない、大変だった等が大きな理由です。
特に次の項目です。
・空室が多くなってきた。
・賃料の滞納が増えてきている
・住人のクレームの対応が嫌なため空室が多くなってきたは、今の賃貸オーナー様がかかえる一番の問題点です。
賃料を下げれば決まるだろうが、下げたくない。
リフォームをすれば決まりやすくなるだろうが、お金をかけたくない。
オーナー様のジレンマが原因です。
賃貸管理がしっかりしていると空室が少なくなるため、賃料を下げなくても済む。
大型リフォームも行わなくて済みます。
管理会社の空室提案も聞けます。賃貸オーナー様は、家賃滞納者への催促も以外に時間、費用がかかることがわかってきました。
住人のクレーム対応も 時間と費用 がかかります。それならば、建物管理をお願いした方が良いという結論になる方が増えてきたのです。
(時間に余裕のあるオーナー様は賃貸管理は自分で行う方が良いと思います。無駄な費用が出て行かないためです。)
賃貸管理業務の内容
当社の賃貸住宅の管理業務は下記の通りになります。
管理手数料は3%または5%、10%になります。
(3%の場合は、家賃は賃貸人からオーナー様に直接の振込いたします。)賃貸の締結業務
入居者の募集
入居者の選定
賃貸借契約の締結
鍵の引渡
敷金の授受
賃貸の更新業務
賃料の更新・契約条件の改定
賃貸のトラブル業務
家賃遅れへの催促(管理手数料5%の場合は随時行います。10%の場合は立替を行います)
クレーム窓口業務
緊急時の対応業務
オプション業務
建物内の清掃
屋外の清掃
除草・植栽
リフォーム業務