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不動産の企画、賃貸の空室対策、得する家の購入方法、設計やリフォームの方法論などについてまとめています

  • 売買契約の必要書類と決済の必要書類について

    1.不動産契約時と決済時とは?

    売買契約と売買決済ですが、
    1.売買契約とは、この物件をこの条件で売ります、買いますと相応が合意し、書面にて証したものです。簡単に言うと約束です。(不動産の場合は、重要事項説明を受けたあと売買契約を行います。)

    2.売買の決済とは、実際にお金を支払った、物件を引渡する(所有権の移転)ことになります。実行の意味です
    売主さんは権利を放棄することになるので、引渡時には、たくさんの書類や確認が必要になります。

    2.売買契約時の必要な書類について

    必用書類は下記の通りになります。
    1.認印・・・ハンコです。シャチハタは不可です。実印である必要はありません。実印が必要と言われる場合がありますが、必ずしも必用とはかぎりません。
    2.領収書・・手付金など金銭をもらう場合必用です。
    3.身分証明書・・・免許書、パスポートなどになります。
    契約時の必要書類は実に簡単です。印鑑一つで契約できてしまう感じです。それも認印です。しかし、引渡時にはたくさんの必要書類が必要となります。

    3.不動産引渡時に必要な書類について

    売主と買主では決済時の必用書類が違います。売主は、権利を放棄するので、必用書類は多くなります。

    売主の場合の必要書類

    1.土地・建物権利証・・・登記済証

    2.印鑑証明書・・・買主の場合は認印でも良いですが、売主の場合は実印と印鑑証明書がセットになります。

    3.実印

    4.評価証明書原本

    5.売買契約書・・・司法書士に写しをわたしてください。

    6.鍵・・・家など建物がある場合は鍵が必要となります。

    になります。

    ・抵当権がついている場合

    1.抵当権設定原契約書

    2.解除証書

    3.抹消委任状

    になります。

    ・登記簿の住所と現住所が違う場合

    住民票・・・転々と引越しして、住民票をみてもわからない場合は附表が必要となります。

    ・権利証をなくした場合

    物件の立会する司法書士さんに相談してください。司法書士さんが面接の上、必用書類について教えてくれます。

    以上になります。

    上記以外にも状況により、必用書類が出てきますので、事前の打合せ、確認を行うことが大切です。

    買主の場合の必用書類

    1.住民票

    2.認印・・・実印でなくても良いです。認印でも大丈夫です。

    売主に比べて必用書類の少なさがわかります。

    ローンを組む場合

    1.実印

    2.印鑑証明書

    になります。

    ※上記内容は不動産業者、司法書士が立会することを想定して書いております。

  • ねずみ対策には

    築年数の古い物件に住んでいて、ネズミに悩んでいませんか?
    ネズミの出てきそうな穴をふさいでも、ネズミがやってくる。
    一番確実な方法があります。
    猫を利用する方法です。
    古典的な方法ですが、効果はあります。
     
    このような話があります。
    ・ノラ猫の糞尿がひどいため、猫対策を行ったところ、今度は天井裏にたくさんのネズミが発生してしまったという話があります。
    ・ネズミがたくさんでていたのに、ネコを飼うようになったら、ネズミが出なくなった。

     
    昔から言われていることですが、ネズミには猫は通用するのかもしれません。
    もし、ネズミでなやまれているようでしたら、一度、ネコの利用方法を試してみてはいかがでしょうか。
    また、一概に猫の糞尿とかで悩んでいるからといって、ネコ対策を行うのも考え物ではないでしょうか。

  • sketchupでオフィスのプランニング。

    sketchupのプレゼンになります

    当社の事務所のリフォームを考えています。
    下記はsketchupで作成した図面になります。(レンダリングはしていません)
    オフィスの図面です。
    sketchup plan sketchup plan (ラフ案3回目になります。)
    内容としては、
    窓際にカウンターデスクを設けた事務所にする予定です。
    (当社事務所になります。)
    会社内でのイメージの共有はできています。
    いろいろと意見は多いですが・・・
     
    メインはの仕様はタイル貼り(私の得意分野)にする予定です。
    窓際のカウンター型デスクは、空中に浮いているイメージにしたかったのですが、・・・
    上手く行きません。
    もう少しアイディアが必要です。
    カウンター型デスクは、受付も兼ねていますので、
    当社の顔となってくる部分になります。
     
    もっと細部のアイディアが必要です。

  • 中古物件&リノベーション

    中古物件&リノベーション

    前回、昭和30年のリフォームした物件のオーナー様とお話しました。
    オーナー様がDIYを行い、自分の住まいのグレードをあげています。
    このオーナー様は、低予算で2世帯住宅を購入することが出来、大変喜んでいます。
    2世帯住宅の購入の仕方は次のようになります。
    キッチンの写真 リフォーム後の写真です。
    1.オーナー様は2世帯住宅をさがすために、昭和30年の物件を購入しました。

     

    リフォーム完成

     
     

    リフォーム前

    かにり古いのが伝わると思います。
    写真をランダムにのせています

     

    ▲上は リフォーム前の写真です。

    パン焼き機械の撤去には苦労しました

     
    解体しているところ 解体しているところ。かなり火花がでています  

    浴槽の工事は工夫がいります。

    現在の浴室だと狭いユニットしか入らないのです。

    しかし、柱などは壊せない。

    いろいろ、問題がありますが、やりがいもあります。

    下がリフォーム後の写真です。

    水回りの設備工事は大変でした。

     仕様も注文住宅クラスだと思います。

     

    3.そして、2世帯住宅の完成です。2世帯住宅のポイントは玄関を2か所つくることです。

    通常、荒川区で2世帯住宅を購入しようとすると、新築の注文住宅の場合で6000万円前後、中古では物件がありません。
    築年数の古い建物を購入し、リノベーション(リフォーム)を行うことで、低予算の住まいを獲得することができました。
    また、住まいを購入するときは不動産投資の考え方で資産づくりを行うのが良いのではないでしょうか。

  • アパート管理について

    新しいオーナー様と昨日、アパート管理の打合せをしてきました。前物件の管理会社は大手でしたが、その管理会社を断り、当社に管理をまかされました。新しいオーナーさまは現在、入居している方を知らないため、家賃の遅れがないかなど、家賃の心配ごとをかかえています。また、物件の手直しも考えています。雑草の除去をするため、アパートのまわりを土からコンクリートにした方が良いのではないか。玄関前のコンクリート部分にタイルを貼ったほうが良いのではないかと細かいところですが、いろいろとオーナー様は考えていました。
    玄関前のタイル貼りについて、私は大賛成でした。タイルは高級感をだすからです。
    アパートのまわりをコンクリートにすることですが、それについては少し調べてからの方が良いと思います。猫がいなくなると、築年数の古いアパートの場合、ネズミが大量に発生します。最初から猫がまわりにいなければ問題ないのですが・・・・
    また、私の賃貸管理の考え方を意見させていただきました。
    今住んでいる入居者の方が心地よいと思われるようなアパートにした方が良いとアドバイスしました。
    よくいる大家さんで、部屋が空いてから、リフォームに費用をかけることがありますが、できたら、オーナー様は、今住んでいる方のために費用をかけた方がよいのが私の考えです。
    なかなか、難しいことです。
    私はマンションオーナーの立場でもありますが、実行できていない部分はあります。
    新しいオーナー様は、私の話を聞いてくれました。

  • 賃貸物件のリフォームのコツ

    賃貸物件をかんりしている場合、退出者が出た場合、クロスの張替、掃除をするが一般的だと思いますが、ちょっとしたコツとして枠の塗装があります。
    10年くらいたった場合の物件ですと、窓枠、ドア枠、巾木の塗装を行う方法があります。
    10年くらいたつと、結露、雨などで窓枠が傷んでしまうばあいがあります。カッティングシートでも良いのですが、塗装にすると高級感がでます。
    手間は塗装の方がかかりますが・・・。
    下は塗装後の写真になります。
    最初は傷みがひどかったですが、塗装してみるとまあまあです。

     
    一度試してみてはいかがてしょうか。

  • あらかわバラの市

    あらかわバラの市が今年も開催されました。
    今回もとてもいいバラ苗を購入致しました。管理しているマンションのオーナー様にご連絡をし、そのマンションの花壇に植えさせていただくことにしました。
    ここのバラは質がいいのですくすくと育ちます。京成バラ園などバラ専門店が市で販売するからだと思います。
    ▼購入直後の写真です

     
    ▼数日後の写真です

    大きくなり、きれいな花が咲きました。
    四季咲きバラですと、1年中バラが咲きます。
    ちょっとしたことですが、マンションのイメージが高くなります。
    また、きれいなだけではなく、不特定の人が花壇に腰かけをしない、花壇にゴミなどを捨てにくくすることができます。
    マンションをきれいにすると、空室率が低くなります。

  • 設計、デザインの打ち合わせについて

    sketchup&indigorender
    リビングと洋室の工事前のパースです。(sketchup&indigorender)
    お客様へのプレゼンに使用しました。
    kitchen(sketchup&indigorender)  
     
    livingroom(sketchup&indigorender) 和室から洋室、リビングに変更プランです。
    柱、窓などはそのまま残す予定でした。
    窓は現況の窓を使用する予定でした。
     
    巾木、ドア枠、窓枠などは使わず、すっきりとさせます。
    ナチュラルシンプルのコンセプトです
    お客様とこのパースをもとに打合せをしました。柱をとってすっきりさせてほしいとのこと。
    築1955年の建物になりますので、即答はできませんでしたが、柱はとることにしました。
     
    下が工事後の写真になります。
    工事中に柱の撤去、真壁から大壁、窓の新規設置に変更しました。
    ナチュラルシンプルのコンセプトはそのままです。
    木の素材を生かしました。
    フローリングは無垢の仕様です。
    和室の天井はそのままなので、60年間の時を感じだせます。
    自然の感じが出せたと思います。
     
    無垢のフローリング(living room)  
    また、柱などがなくなり、シンプルさが強調されました。
    巾木がないので、すっきりしています。
     
    簡単な方法だと、白の巾木を使用する方法もあります。
    今回は、職人さんの技術を要しました。
    職人さんとの信頼関係がない場合は、白の巾木を使うほうが無難です・・・。
    床と壁のチリがないので、普通の職人さんだとなかなか受けてくれません。
    今回は、施主さんのイメージ通りにできました。

  • 内装工事

    米田第一の内装工事について
    現在、当社の物件賃貸物件の内装工事をはじめました。
    コンセプトカラーは白色にしました。
    現在、途中ですが、きれいにできています。
    建具などの塗装はこまめに行った方が傷みなどがなくなり良いと思います。お客様には進めています。