賃貸の空室対策で考える方法は2通りです。
家賃を下げる
物件の価値を上げる
の二通りではないでしょうか。
家賃を下げる
家賃は安ければ安いほど、お客様に喜ばれます。
でも、賃貸業でやっている以上、利益を考える必要があります。
では、どうやって賃料を決めればよいのでしょうか?
ぎりぎりの線で家賃を下げなければいけません。
そのためには、
家賃相場を調べる必要があります。
今では、ネットで家賃の相場は調べることができます。
家賃の調べ方は、
家賃を設定するうえで大切な
建物の築年数、構造体、設備、駅からの距離、部屋の間取を調べます。
自分の賃貸物件と似たような賃貸物件を調べると家賃の相場が分かってきます。
自分の賃貸物件と似たような物件は以外と少ないはずです。
似たような物件が少なければ、
次に自分の賃貸物件より少し条件の家賃相場を調べてみてください。
家賃の相場より自分の賃貸物件の家賃が高かったら、何年かかってもその部屋は決まりません。
良くない物件は不動産屋は案内しません。
今の不動産屋さんは、良い物件を数件案内してお客様に結論を求めます。
良い物件を案内しているわけですから、いくらお客様がネットで調べてもそれ以上のものはでてきません。
それ以上のものがないことを知っているので、不動産屋さんは自信をもってお客様に結論を求めることができるのです。
ひと昔前の不動産屋さんだとイマイチの物件も紹介し案内しましたが、今の時代はそのような無駄なとはしません。
案内する段階で、お客様の求めている部屋がわかっているので、その部屋を案内します。ネットで問い合わせしてくるお客様が大多数ですので、お客様自身も物件のことを良く分かっています。とくに家賃相場は知っています。
いくらがんばっても、相場よりも高い部屋は決まりません。
まずは、自分の物件が相場よりも高かったら、相場並み、もしくは相場よりも安くした賃料設定に見直さなければなりません。
物件の価値を上げる
物件の価値を上げるには建物をリフォームするか、ソフト面の見直し(たとえば、募集条件の見直し、管理業務を増やすなど)ですが、効果があるのは次の通りです。
募集条件変更してみよう
費用があまりかかりませんがリスクは増えます
ペット可
ペットに傷をつけられるなどの心配があります。退出時、借主ともめる心配がある
高齢者可
部屋の中で亡くなる、火災をおこすなどの心配がある。
生活保護可
高齢者と同じく、火災を起こす心配、クレーマに合う
外国人可
借主が外国に戻ったら対応お手上げ
しかし、上記の客層は有望な見込み客です。
部屋を貸す方法を考えることをおすすめします。
賃料を下げると同じ考えのもの
礼金敷金無し、フリーレント
建物のリフォーム
建物のリフォームですが、効果のあるものは次の通りです
設備の入れ替え
水回りの入れ替え
キッチンの交換
(キッチンは清潔感がもとめられます)
ユニットバスの交換
(3点セットからトイレ風呂別にする、オートバスにする)
居室部分
畳からフローリング
今の時代畳は人気ありません(私は畳はすきです)
建具の交換
見栄えが変わります
共用部分
費用がかかるため小規模には適さない
オートロックシステムにする
エレベーターをつける
あまり費用がかからない
防犯カメラをつける
他にも色々あります。
お客様にあっといわせるものを考えるのがポイントです