不動産の企画、賃貸の空室対策、得する家の購入方法、設計やリフォームの方法論などについてまとめています
建築物を建てるには道路に2m以上接していなければならない。
そして、道路を指定している法律は民法、道路法、建築基準法、道路交通法がある。
42条2項道路の告示3号本文に「基準時において、現に存する幅員4m未満1.8m以上の道で、一般の交通にしようされており、その中心線が明確であり、基準時に、その道のみに接する建築敷地があるもの特定行政庁が既存の道路を建築基準法上の道路として取り扱うかどうかをきめる」とされている。
一般の交通にしようされているという言葉が大事である。
42条2項に指定された土地は、道路としての取り扱いをうける。
よって、私道であっても、42条2項に指定された道路ならば2m以上接していれば、建物を建てることができるのである。
古い流しを取り壊しました。
既製品は入らないので造作になります。
ここに流しを造作しました
白のイメージになります
カントリー風に仕上がりました。
部屋全体も内装したので、きれいになりました。
sketchupで作成しておいたものと同じにできました。
今回は、材料を少し高めのものを使用しました。
白色ベースの流しを造作しました。
扉などはメラミンベースにしてます。傷などがつきにくいです
当社では、不動産売買を行うときに売買査定表を作成しています。
物件調査と近隣調査から売買価格を査定します。
物件調査は
物件調査1 物件案内図と物件概要
物件調査2 土地と建物
物件調査3 現在の状況
物件調査4 法令の制限
についてまとめています。
売買価格の査定に必要なのは、自分の物件の現況を把握することだと思います。
物件調査1にある物件概要ですが、売主様と意見が食い違います。売主様もほとんど自分の物件のことが理解できていません。
理解できていないとこは、土地に関してはセットバック部分、接道状況です。建物については、構造、検査済の有無、延べ床面積などです。この調査1を確実にしないといけません。先延ばしはおススメできません。
調査3については、建物インスペクションと照らし合わせなが確認します。
基礎のひび割れ、雨漏りの有無などです。
目視による検査になります。
大体査定金額が決まります。
他の業者さんの査定はデタラメが多いので、多分に売れない金額設定をします。高すぎる金額設定です。レインズなど見ているとよくわかります。
最初4000万円台が最後2000万円台になるのはよくあります。大手の一部業者はこの手法をとります。デタラメにもほどがあります。倍も違う価格設定はデタラメです。
大手のブランドがあってもダメだと思います。
不動産業者選びは難しいと思います。
売主様も欲があるから、目が曇るのでしょう。
買主様は逆に目が肥えてます。いろいろな物件を調べているからです。
上手く売り抜くには、自分の物件をよく知ることです。まずは、そこからだと思います。
古いアパートのリフォームをしています。
流しは傷んでいましたので、撤去しました。
撤去した後の状態です。
なるべく費用をかけないように、造作で考えました
下記の造作案のイラストを、sketchupで作成しました
流し台をつくり、上からシンクをいれます。
この方法だと、切り抜き部分が粗くても良いです。
ちょうど切り抜き部分が隠れます。
下の図は、イメージが付きやすいように何点か載せました。
ユニットバスのシャワーホルダーのはなしです。
長い間使っていると、シャワーホルダーが緩んできます。
シャワーホルダーとはシャワーの受けの部分です。
シャワーホルダーが取れた場合、また取り付けなけばいけません。
ただ、一度とりつけているので、2回目取り付ける場合は、特殊ボンドとビスで止めます
それで大体止まります。
それでも、シャワーホルダ―が止まらない、落ちてしまう場合は、
ユニットバスの裏側に下地を入れなおします。
ユニットバスと浴室の間が狭いので、下地を入れるのがむずかしいですが、
2人でやれば、なんとかできます。
天井から水漏れがありました。
リフォームの最中に天井から水漏れ、大変です。
原因は、上の階にありました。
上階の床下の給湯管(銅管)からお湯が漏れ出したのです。
ピンホールとよばれる現象になります。
しばらく間は、コンクリートスラブのところでお湯が溜まりますが、じわじわと下の階にあふれ出します。
築年数30年くらいの集合住宅によく起こります。
上階の床下を調べて、直さなければいけません。
42条2項道路とは
建築基準法上の42条2項道路になります。
建築基準法上、道路は4m以上と定義されています。
しかし、4m以上なくても特定行政庁が認めた道路にかぎり4m未満でも道路とみなすことができます。
つづく
購入プランを考えてみました。
下は、3000万円台の新築住宅のsketchupのイメージ図になります。
実際に下記の物件が売り出しにでています。
荒川区東尾久の売地(借地)になります
防火地域、準工業地域です。
金額は1370万円になります。
早速ですが、この土地に、プラン案を入れてみました。
3LDKのプランになります。
大体1700万円のプラン案になります。
(さらに…)
