旗さお敷地などの不整形地の査定方法
下図の敷地について(前面道路路線価 ㎡30万円、普通住宅地区の場合)
不整形地補正率
①旗さお敷地の欠けている部分をかげ地といいます
本物件とかげ地を合わせた面積の合計
8m×7m=56㎡・・・・想定整形地の面積
かげ地の面積
5m×4m=20㎡・・・・かげ地の面積
かげ地割合=かげ地の面積/想定整形地の面積
20㎡÷56㎡=0.357 で35%以上・・・かげ地割合
また、土地の仮査定価格は
本物件の面積
56㎡-20㎡=36㎡・・・不整形地(本物件)の面積
30万円/㎡×36㎡=1080万円‐Aとなる
②不整形地の地積区分
下の表より A,B,Cの中から選ぶと
普通住宅地区、面積550㎡以下だから、区分はAになります
③不整形率の補正率表
普通住宅区分A 地積区分(かげ地の割合)35%以上なので
比率 0.88となる・・・不整形地率の補正率
④間口狭小補正率表
間口2mなので 4m未満の普通住宅地区なので 比率0.90・・・間口狭小補正率
0.88×0.9=0.792-①・・・不整形地の補正率
⑤奥行長大補正率表
かげ地の奥行は4mなので、奥行距離は、4m以上6m未満 で 普通住宅地区なので
奥行長大補正率 0.92 となる
間口補正が0.90なので
0.92×0.9=0.828-②・・・奥行長大補正率となる
⑥補正率の比較と査定価格
①の0.792と②の0.828を比較すると①0.792<②0.828なので、小さい値 ①0.792-B
を採用する
査定価格は
A(1080万円)×B(0.792)=855.36万円となる