不動産の企画、賃貸の空室対策、得する家の購入方法、設計やリフォームの方法論などについてまとめています
先日、ユニットバスの解体を行いました。
今回は、古いタイプのユニットバスの解体を紹介します。
古いタイプのユニットバスなので、配管に銅管がつかわれていました。
何１０年とつかっているうちに錆が生じ、配管が詰まってしまうという現象が現れました。
ユニットバスの排水管の一部です。
この配管に穴があき始めていたら、下の改に水漏れがして大変なことになっていました。
工事期間は3日間かかりました。
今回は養生とマンションのため、工事時間が9:00-17:00と決められていたため、工事期間に時間がかかりました。
賃貸物件の工事で入居者とマンション工事のため、どうしても養生には時間がかかります。
下の写真はユニットバスの完成写真になります。
駐車場の不法投棄がありました。
一度に大量の不法投棄があったわけでなく、少しづつゴミがおかれていったのです。
写真の右奥部分の林のところに大量のごみが置かれていたのです。
エアコンなどが大量にありました。
この駐車場には防犯カメラがついていたので、不法投棄した人も何人かはわかりました。
しかし、ゴミを置かれてしまっては、大家さんとしては自分で撤去しなければならないのです。
まずは、ゴミを投棄されれない工夫が大事です。
この駐車場の奥の林部分にゴミをおかれない工夫が必要です。
対応策としては、フェンスを考えます。
まずは、駐車場と林部分をフェンスで遮るという考えです。
次に看板の設置になります。
防犯カメラがついているという看板を設置すれば、不法投棄しにくくなると思います。
この2つで不法投棄が少なくなれば、成功といえるでしょう。
先日、借地権、新法の契約がありました。
一般的に言われている借地権とは旧法の方になります。
新法と言われる借地権は平成3年にできました。
新法と旧法の違いは下記になります。
| 新法 | 旧法 | |
| 借地期間 | 木造、鉄骨にかかわらず、 30年 | 木造など・・・20年 鉄骨など・・・30年 |
| 更新 | 木造、鉄骨など同じ期間 1回目の更新は20年、 2回目以降の更新は10年 |
木造など・・・20年 鉄骨など・・・30年 |
となります。
新法と旧法の借地権の大きな違いは、地主が更新を拒絶できる点にあります。旧法の場合、地主は借地契約の更新を拒絶することができませんでした。
しかし、新法では、地主は借地権の更新の拒絶ができるようになりました。
旧法の場合に比べて、新法は、地主に有利になっているといえます。
では、新法の問題点について次にあげます
新法の問題点・・・借地期間が30年では短い
新法の一番の問題点は借地期間が30年間で設定されているところにあります。30年経過したあと、地主が借地権を更新拒絶したとき、地主は建物を買い取らなければいけません。鉄骨造は残存期間30年で計算しますが、それは、減価償却の話であり、税務上の話になります。
同じ木造でも作り方によって違います。日本で一番古い建物は木造造りの法隆寺です。(^^)
また、現在の住宅は建築規制が厳しくなり、30年間で価値がゼロになる住宅はほとんどありません。 ところが、新法では、30年間となっています。実際、新法の法律で契約することは殆どありません。
旧法の借地権の需要は多くありますが、新法の借地権を求める方はいません。これから先、新法の借地権を求める方は減少していくと思います。
また、 旧法の借地権について、下記に掲載してありますので、参考にしていただければと思います。
https://kikakukan.biz/post-3585/
https://kikakukan.biz/post-4061/
屋上防水工事のウレタン塗装及びトップコートになります
鏡のように反射(少し揺れがありますが)しています。
ウレタン防水塗装の完成になります
最初
ひび割れの状態でしたが、
下地処理2
シーラー配布を行います、立ち上がり部分のウレタン塗装をおこなっています。
下地処理になります。
まずは、コーキング処理
ドレーン処理になります。(排水溝)
脱気盤のとりつけになります
土地賃貸借契約の更新についてのトラブルがあります
更新料を払わないなどのトラブルです。
通常だと、更新料を借地人は地主さんに払いますが、更新料が相場より高い場合は払わない借地人さんもいます。
また、土地賃貸借契約書には更新料についてかかれていません。
地主さんに弁護士さんがいるように借地人さんにも弁護士さんがいます。
双方に争います。
もめた場合はなかなか結論がでません。
原因はどこにあるのかというと、行政の指導不足です。
行政が、更新料は更地価格の3%～5%にすること不動産業者、宅地建物取引士に指導、教育をすれば解決する問題ですが、なかなか、ちゃんとした指導ができません。
かつては(つい最近まで)、借家でも同じような問題がおきていましたが、行政の指導で、更新料は1か月を目安というのが定着しました。
ただし、特約にそのことを明記することとなっています。
土地賃貸借も近い将来、行政の指導が入ると思います。
屋上の防水工事の続きです
バックアップ材を入れたところです
ひび割れのところの補修です
屋上の防水工事について
だいぶ屋上(陸屋根)が いたんで います。
コンクリートがボロボロです。
工事前の写真になります。
デッキブラシで掃除したところの写真です。