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不動産の企画、賃貸の空室対策、得する家の購入方法、設計やリフォームの方法論などについてまとめています

  • 賃貸事業で成功するには?

    賃貸事業で成功するには?

    なぜ、賃貸投資に失敗するのか?

    それは・・・・

    新築物件を購入するからです。


    新築物件を購入して、成功した人はあまり聞いたことがありません。

    新築物件の賃貸物件で成功するのは難しいです。

    まずは、賃貸人を探すところから始めます。

    しかし、それだけではありません。


    土地を持っている人が、新築賃貸物件を建設した場合・・・成功する人はいます。

    でも、失敗する人もいます

    土地を持っていて、新築物件を建設して、成功する人と失敗する人、どこがちがうのでしょうか?

    賃貸物件を新築して失敗する例はたくさんみています。

    土地は自分のものなのに、なぜ失敗するのか?

    答えは・・・・・建築業者のいいなりになるからです。

    建設業者は、素人だからです。

    どうしても、家賃設定は甘くなります。

    高め、高めの家賃設定。

    家賃設定の厳しい建築業者さんに会ったことありません。

    信頼のおける不動産会社さんがいなければ、成功しません。

    建築業者さんだけでは、成功しません

    なぜ、建築業者さんは、高めの家賃設定をするのでしょうか?

    建築業者のする家賃設定は、建築業者さんの工事費に都合の良い設定にになります。

    信頼のおける不動産会社さんならば、そんなことはないでしょう・・・

    信頼のおけるというのが、ポイントです

    弁護士の知り合い、会計士の知り合いは、皆様いるかもしれません?

    そして、弁護士、会計士の先生方は、それ相当に信頼しているのでしょうか?

     ところで、みなさんは、信頼している不動会社さんが、いるでしょうか?

    大手の不動産会社さんならば、信頼できますか?

    老舗の不動産会社さんならば、信頼できますか?

    色々な基準があると思います。

    賃貸事業を成功させるには、信頼できる不動産会社さんが不可欠です。

    信頼している不動産会社さんを探しているうちは、中々見つからないと思います。

    信頼できる不動産会社さんではなく、不動産者(人)が大事です。

    会社でなく人探しが大事です。

    会社で決めても、担当者がかわればそれまでです。

    担当者で決めれば、その担当者が違う会社に勤めても、付き合いは続きます。

    賃貸事業を成功させるには、人と人との付き合いが大事だと思います。

  • 今週の土日は都電バル

    第4回 あらかわ都電バル

    今週の土曜日、日曜日に都電バルがあります。

    都電バルとは?飲み歩きができるのです。加入店は700円支払うとセット料理がでるみたいです?

    得か損かはわかりません

    バッチを買うのに700円、事前だと500円かかります。

    ちょっとわかりにくいですね。

    紹介している私も体験していないから、少し自信ありません。

    でも、バッチはすでに購入しました。

    まあ、失敗してもよいでしょう。

    今週の土日が楽しみです。

  • 住宅ローンを家賃で返済する

    家賃で返済は面白いです。

    一般的にいわれる、賃貸併用住宅です。

    住宅ローンにルールがあり、なんでもかんでも、住宅ローンにはできません。

    住居部分が全体の50%を超えなければ、住宅ローンは組めません

    賃貸部分が大きいと住宅ローンは組めません。

    賃貸併用住宅は、設計部分であたまを使わないとできません。

    賃貸住宅ローンの良い点は、家賃で住宅ローンを返済できるのです。

    半分返済できれば、ほとんどは、成功だと思います。

    返済年数は20年くらいが良いかもしれないです。

    例えばですが、こんな例の賃貸物件があったとします。

    1階部分を居住用にします

    こんな感じです。

    売買価格が5000万円、頭金なしだと、毎月22万円の返済、

    ところが、家賃があるから12万円の返済で済みます。

    10年たてば大体、半分返済が終わるので、2500万円は返済済み。

    どのくらい得したか・・・・

    家賃で得した部分・・・・10万円×12=120万円

    120万円×10年間=1200万円

    自分が家賃を支払わないで得した部分・・・・10万円×12=120万円

    120万円×10年間=1200万円

    家賃で支払っていれば、消えていますが、返済で支払っていたので、実質、貯金になっています。

    合計2400万円の得

    なぜ、得するのかというと、中古物件だからです。

    将来、売却するときの、値崩れが少ない。

    物件を購入するときは、将来売却することも考えておきましょう。

    新築物件だと失敗しますので、気をつけてください

  • オーナーさんの悩み事

    悩み事といえば、変ですが、色々と相談を受けます。

    家賃遅れの相談はたまにですが、違う相談ごとが・・・・

    1. クロスの貼り方を教えてほしい・・・
    2. 入居者がクレーマーで困る・・・
    3. 雨漏りを自分でなおしたい・・・
    4. 不法自転車を撤去したい・・・

    等々です。

    1.や3.の相談はリフォーム代の節約の相談事です。

    大家さんの悩みの一番はリフォーム費用です。

    リフォーム代の悩みごとがなくなれば、空室問題は解決します。

    リフォームをきちんとやれないから、空室がでます。

    案内していて、たまに「うわっ、この部屋すごいなあ」という部屋にあたります。

    やはり、決まるのは早いです。

    他の部屋も空いていません。

    急所を押えたリフォームだから、良いのです。

    ところが、リフォーム代が高く、急所を押えていないリフォームだと部屋は決まりにくいですね。

    家賃が高くなったしまうから、決まりにくいのです。

    リフォーム費用を安く抑えると、家賃設定も低くてすみます。

    以前、内装費に500万円かけた大家さんがいました。

    しかも、残念ながら、急所を押えられていませんでした・・・

    大家さんをやっていると、一度は体験したことはあると思います。

    このような失敗経験から、リフォーム代について大家さんは悩みます。

    2.の相談事は、私も、あたまを悩ます相談ごとです。

    入居者のクレーム度は段々とひどくなってきています。

    賃貸契約があまりにも入居者よりに寄っているのが原因だと思います。

    電気代払わなければ、電気止められるし、携帯代払わなければ、携帯止められます。

    賃貸だけは、違います。入居者が家賃払わなくても、家を追い出されることはありません。

    賃貸契約の内容が入居者に有利になりすぎているのです。

    賃貸人のクレームで多いのは、自分で解決できるのに、もしくは自分で解決しなければいけないので、クレームとして声をあげるところです。

    例えば、共用廊下にゴミが落ちている

    照明が切れた

    などです。

    他には、外で遊んでいる子供の音がうるさい、などもです。

    窓を開けて、クレムる人もいます。

    外の音がうるさいならば、窓は閉めましょう。

    自己防衛はしましょう。

    蛍光灯は自分で交換しましょう

    廊下のごみは気づいたら自分で拾いましょう

    当たり前のことができていません。

    家賃を払っているから当然と思うから、クレームになるのです。

    家賃を払っているから、当然というクレームは、年々エスカレートしてきています。

    今後も続くでしょう・・・

    それに対応するにはどうしたらよいのでしょうか・・・

    オーナー様には、色々とアドバイスをさせていただいています。

    私は、不動産業はクレーム産業だと思っています。

    色々なクレームを解決、解消するのが仕事ですね

  • ストレスを溜めない住空間

    最近、私がリフォーム工事をするときに気にしているのが、リラックスできる空間づくりです。

    現代の人はストレスが多いです。
    私も最近、帯状疱疹をやりましたが、帯状疱疹の原因も疲れとストレスらしいです。
    おじさん、おばさんで太っている人をみかけますが、ストレスが原因なのではないでしょうか?
     
    私の知り合いが、歩いているとフワフワすると言っていました。
    これも、ストレスが原因なのではないでしょうか?
     

    ストレスをためない住空間をめざしています。

    ストレスの溜まりやすい住空間とは次の3つです
    建物の危険性を感じる空間
    パーソナルスペースを侵される空間
    まぶしい空間

    建物の危険性を感じる空間

    地震で、建物が崩壊するのではないかと心配して、ストレスがたまるのが原因だと思います。(私は、車の事故のほうが心配です。)
    木造２階建て程度では、あまり神経質になる必要はないというのが、私の意見ですがテレビで、地震の恐怖を植え付けられると中々ぬぐえません。
    危険性を感じさせないためには、内装を綺麗にするのが良いです。劣化を感じないリフォームが良いです。
    耐震補強をするのもよいでしょう。
    それでも恐怖がぬぐえない場合は、第3者の方に検査してもらいます。

    パーソナルスペースを侵される空間

     
    パーソナルスペースとは、他人に近付かれると不快に感じる空間のことで、パーソナルエリア、対人距離とも呼ばれる。一般に女性よりも男性の方がこの空間は広いとされているが、社会文化や民族、個人の性格やその相手によっても差がある。(ウィキペディア)
    自分の空間に第3者が入ると不快になる。嫌いな人が入ると、不快度が増すということです。感覚的にわかると思います。
     
    例えば
    電車の中で使う、携帯で通話するのが嫌われる理由です。

    おばちゃんのおしゃべり→OK 　携帯で小さな声で通話する→✖・・・・音が原因ならば、おばちゃんのおしゃべりの方がだめなのでは?
    携帯でネットを見る→OK 　携帯で通話する→✖・・・電波がだめならば、ネットもダメですよね。
    携帯で通話する行為は、テリトリーの侵略があるからです。目に見えない人との会話が頭の中に残るためです。
     
    住まいにも、テリトリーがありますが、音はテリトリーを侵害してきます。
    一昔前は、電車の音、車の音ですが、最近は隣の人の生活音、上下階の生活音です。
    自分のテリトリーを侵されると、ストレスがたまります。
    テリトリーを守るには、防音設備が有効です。
    また、BGMを室内に流すのも効果的です。
    天井にスピーカーを設置し、自分の好きな曲を流すのが良いです。
    (この時、選曲に注意が必要ですね。)
    また、5.1chを設置するのも良いでしょう。自分の好きな音は、外部からの雑音によるテリトリーを守れます。
    (電車の中でおしゃべりしているのに、人の携帯電話を気にする人はあまりいません)
    住まいで自分の好きな音を出せるようにしておくことが良いです。
     

    まぶしい空間

    デパートみたいにまぶしい空間はストレスが溜まります。ただでさえ、スマホで目が疲れているのに・・・
    壁紙は、真白よりも、少し色のついて少し暗めのものを選びます。
    また、窓は良いです。青空の見える空間があると良いです。ただし、外からの視線には対策が必要です。外部からの視線によるテリトリーの侵略があります。視線対策色々な方法があります。

    ストレスを溜めにくい住空間は、これからのテーマになると思います。自分の住まいだけでなく・・・、オーナーさんならば賃貸物件にも利用できます。

  • 家賃滞納者への催告の出来事

    大家さんから、家賃の滞納者への催告を頼まれました。

    夏の暑い日の出来事です。

    当社が管理していない物件ですが、色々とお世話になっている大家さんなので、家賃の催告をすることにしました。

    まずは、連帯保証人さんに連絡

    本人に連絡する前に、連帯保証人さんに連絡をしました。

    大家さんも連絡していたので、家賃滞納の話は知っていました。でも、中々支払いが難しい状態みたいです。

    連帯保証人が近くの方ならば、催告にいきますが、遠方の方なので、とりあえずは滞納確認だけしました。

    夕方の訪問

    滞納の方へ、催告の訪問です。大家さんは隣の部屋にいるので、一緒に来てもらいました。

    家の前につき、大家さんと一緒にチャイムを鳴らすが、滞納者の方は、当然出てきません。

    すると、大家さんは、1週間近く、入居者の方が、部屋にいる気配がないらしと言い出します。(大家さんは隣の部屋にすんでいます。)

    確かに、ドアには電気差し止め、水道差し止めの通知が来ており、実際、電気は止められているみたいです。

    入居者はある程度の高齢のかたなので、部屋の中で亡くなられている可能性もあります。

    部屋の中で亡くなっている可能性が高くなりました。

    もちろん、居留守の可能性も高いです。

    どちらにしても、仕方がないので、部屋の中に入ることにしました。

    連帯保証人さんに連絡して、大家さんの合い鍵で部屋の鍵をあけました。

    部屋の中に入居者がいました。

    しかし、痩せ衰えています。

    頬はこけています。水道は止めらていませんでした。(助かりました)

    あと、もう一歩で亡くなってしまうところでした。

    意識ははっきりしているので、命の心配はありませんでした。

    水道が止められていたら、OUTでした。

    しかし、電気が止めらたため、入居者は危険状態になったのです。

    私たちが催告に来て、鍵を開けなければOUTでした。(鍵をあける行為はかなり、ハードルの高い行為です。入居者の方からクレームがでる可能性も高いです。)

    賃貸事業は一歩間違えると、大変な業務になる場合もあると改めて感じました。

    また、家賃遅れの滞納の方も大家さんに相談に行くことをすすめます。

  • 今日から令和です

    一体、いくつ同じタイトルの記事やsnsがアップされていることでしょうか。

    企画情報館も負けてはいられません。

    令和についての記事をアップします。

    令和に変わったからと言って何もかわることはありません。

    10連休ができたことくらい。

    自営業者、零細企業にとっては死活問題でもあります、10連休。

    どうせ休むなら、思いっきり休んだほうが得です。

    でも、平成と令和と変わったことで意識の変化は何かしらあるのではないでしょうか?

    私にとっては、事務所、倉庫内の整理整頓を徹底しようかと思います。

    必要な時に必要なものがないのは、致命的です。

    しかし、整理整頓は難しいです。

    仕事をすればするほど、整理整頓の必要性がでてきます。

    整理整頓のコツは

    必要なものと必要でないものを分けることです。

    しかし、必要なものとは・・・・

    それが難しい・・・・

    基本的には全部必要なはずです。

    必要だから、ここにあるのです。

    そこで、必要なものの優先順位を決めます。

    そこで、必要なものの優先順位を決めます。

    よく使うものは、とりやすい場所に置く

    それが、片付けの秘訣です

  • ユニットバスの膨れ、錆、下地の補修について

    洗面器付きのユニットバスになります
    洗面台がぐらぐらする。壁に膨れがあるとのことでした。

    最初、洗面台がぐらぐらするとのことで、連絡がありました。
    確かに、ぐらぐらします
    原因は、洗面台を取り付けている、バックハンガーです。

    丸で囲っている部品がバックハンガーになります。
    完全にさびています。金物だけでなく、下地も錆びています。
    下地の補強が必要となります。
     
    また、壁が膨らんでいるところがあります。内側からの錆が原因です。

    膨らんだ部分も撤去します。
    今回は、洗面器の撤去と膨らみの撤去を同時に行います
     

    洗面器の付いていた下地は予想通り完全にoutです。
    まずは、お風呂の下地からです
    ユニットバスの裏側に下地をつくりました。
    つぎに錆を落としたところにパネルを設置し、洗面器を取り付けて完成します

     
     
     

  • スケッチアップが、web上でも使用できるようになりました

    スケッチアップのファンですが、今回のsketchup 2019は画期的なものになりました。

    web上でも使えるのです。

    web上の画面になります。

    web上でも使えることにより、ipad上でも操作が可能になりました。

    さすがにipad上で、本格的なモデリングは作成できませんが、作成したモデリングで、お客様に色々と紹介することはできます。

    従来ですと、印刷ベースでしかプレゼン出来ませんでしたが、web上で使用できることにより、ipadなどで使用できることから、本格的にモニターでもプレゼンできるようになりました。

    プレゼン資料としても使い道が増えました。