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不動産の企画、賃貸の空室対策、得する家の購入方法、設計やリフォームの方法論などについてまとめています

  • 「家は、借りるのと買うのどちらか得か?」論争決着!?

    「家は、借りるのと買うのどちらか得か?」論争決着!?

    昔から「借りるのと買うのどちらが得か」論争があります。

    賃貸物件が得か? 売買物件が得か?

    この論争に今日、決着をつけたいと思います。

    ちょっと、大げさですね・・・

    結論から言うと・・・・

    家は買った方が得です。

    将来、買った家は、売却できるからです。

    住宅ローンは定期預金みたいなものと考えるのが良いです。

    毎月、毎月、家賃を支払っても何も残りません。

    ローンを支払うのは返済になります。ローンを返済していけば残金が減ります。

    家を売却した時、ローンが終わってたらお金が残ります。

    家を購入した時に心配なのは、

    買った金額 >>>>> 売った金額

    極端に値下がりしてしまう場合です。

    でも、心配しなくて大丈夫です。

    こんにちわ
    営業の石井です。
    賃貸VS購入 どちらが得か?
    ズバリ、購入です

    なぜ、購入の方がお得なんですか?

    購入した物件は、いずれ、
    売却することができるからです。

    買ったときよりも、
    高く売れればお得ですね

    そこまでいかなくても、同じような金額、八掛けくらいで、
    売却できれば成功だと思います

    家賃を毎月支払っている方は、ローン返済を比較することをお勧めします

    新築マンション以外ならば、まずは大丈夫です。

    中古物件ならば、ほとんど心配いりません。

    中古物件ならば、買った金額=売った金額のケースが多いです。

    少なくとも私のお客さんで買い替え検討する方が色々といますが、損する方はあまりいません。

    石井

    やどかり方式がおすすめです!!
    私がお客様にすすめている購入方法は、階段式購入方法です。
    まずは、安い家を買うのが良いと思います

    少なくとも、賃貸よりは得します。

    売却した時に、現金が残ります。

    住宅は賃貸か購入かで悩んでいたら、購入をお勧めします

  • 高齢者は賃貸物件が借りれない

    高齢者は部屋を借りれないのか?という新聞のコラムが以前ありました。

    そのコラムの内容では、80歳の元気な方が賃貸物件をさがしたが、入居審査で引っかかってしまったという話であります。

    なぜ、80歳を超えていると部屋は借りにくいのでしょうか?
    ①第一に家賃の心配があります。
    ②部屋で亡くなられてしまう可能性が若い方に比べて高く、そうなった場合の対応が難しいからです。
    しかし、身近に身内の方がいれば、①、②の問題は解決できます。
    身内の方に連帯保証人になってもらえれば、対応してもらえます。

    高齢者の部屋を貸すときに一番ネックなのは火事

    しかし、一番問題なのは、「火災をおこすのではないか」という心配ごとです。
    高齢者だから、火災を起こす心配があるから・・・と大家さんが思うのはもっともです。
    このことについては、身近に身内の方がいても火災だけは、心配です。
    大家さんが心配だから、部屋を貸せないというのは、当然のことであります。

    高齢者対応可の賃貸物件

    高齢化対応可の賃貸物件のポイントは火災に強い物件だと思います。
    高齢者対応の賃貸物件ならば、入居率が高くなると思います。
    火災の原因で多いのは、たばこ、コンロ、ストーブになります。
    タバコは本人の問題ですが、コンロ、ストーブは大家さんの方で解決できる問題です。
    タバコを吸う方は入居不可
    コンロは、IH式
    ストーブは、エアコン
    さらに、火災報知器の設置、不燃材の強化が良いでしょう。
    火災の強い賃貸物件は高齢者だけでなく、他の入居者も借りるでしょう

  • 大家さんの悩みごと 、あんまり内装費にお金をかけたくないです。

    賃貸の空室がでました。

     

    White kitchen with inner garden

    新規に部屋を募集して、新しい入居者をさがさなければいけません。

    その前に、部屋をきれいにしなければいけません。

    クロスなどが痛んでいたら、張替なければいけません。

    ひと昔前ならば、そこまで、きれいにしなくても部屋は決まりましたが、今では、ホテル並みに部屋をきれいにしないと、なかなかきまりません。

    新規の賃貸のお部屋はホテル並みにキレイなところが多いです。

    私が以前お客様を案内したとき、その部屋のお風呂場の鏡に水滴のあとがついていてがっかりしていたお客様がいました。その方は、違う物件を借りました。

    借りる方の目はどんどん肥えてきています。

    それに対応する必要に迫られています。

    大家さんは悩みます。

    費用はあまりかけたくないです。

    上の様な写真のリフォームは中々難しいですね。

     

    内装のポイントをおさえるのが良いでしょう。

    一番良いのは、アットいわせるポイントを持った内装工事。

    アクセントです。

    例えば、リビングの腰壁をタイル張りにするとか、床は床暖房付きの大理石にするとかです。

    照明にこだわる部屋でもよいでしょう。

    借りる方はいろいろな物件をみています。そこで、少し飛び出ていれば借りてくれます。

    家賃が相場よりも少し高くても借りてくれるはずです。

     

    どのような人も安っぽい部屋には住みたくないのです。

    おしゃれな部屋、室環境の良い部屋に住みたいのです。

     

    安ければ借りるのではないと思います。

    いい部屋だから借りるのだと思います。

     

    家賃の値下げ競争に巻き込まれないように心がけていくのが良いと思います

  • 水道メーターがない場合、大家さんは、借主から水道料金はいくらもらえるか?

    ひかり輝く、水道メーター。きれいです。

    水道の使うどこの家庭には必ずあると思われる水道メーター。でも、ついていない場合もあります。

    例えば、古いアパート、事務所を改修した、共同住宅などの場合、個々の世帯に水道メーターはついていません。

    賃貸物件の場合、大家さんの問題になるのが、1世帯あたりの水道料金です。

    水道メーターかせない場合、大家さんは、借主からどれくらい水道料金をもらえばよいのでしょうか?

    1人暮らしの場合、メーターがない場合、2000円~3000円が相場になります。

     

    ビルなどを改装した場合や戸建住宅を二世帯に分けた場合、古いアパートの場合など、一つのメーターで複数の世帯がいる共同住宅の場合、個々に水道メーターありません。

    その場合、水道料金の計算はどうしたらよいのでしょうか?

    まず、一世帯あたりどれぐらいの水道量をつかうのでしょうか?

    下の表は東京都水道局からの表をコピーしたものになります。

    水道メーターは人によって使い方がちがいますので、多く使っている方、少ない方などがいますが、大体の平均はでます。

    東京都によると、

    1人暮らしの場合、大体8㎥くらいみたいです。

     

    水道料金について

    水道料金は上水道料金と下水道料金からなっています。

    下の表は水道料金の一覧になります。

    ***************************************************

    東京都の場合の水道料金

    東京都水道局のホームページより

    https://www.waterworks.metro.tokyo.jp/tetsuduki/ryokin/keisan_23.html

     

    となっています。

    水道料金は呼び径によっても異なります。

    アパートでは、13mm、20mmが多いです。

    20mm径で一人世帯の場合 の水道料金

    では、20mm径で一人世帯の場合の水道料金を計算してみます。

    の水道料金を計算してみます。

    1人世帯だと、8.2㎥になりますから、

    ザット計算しますと、

    上水道 0~5㎥は0円、6~8㎥は1㎥あたり22円だから 2×22=44円

         44円+1170円(基本料金 20径)=1214円

    下水道 0~8㎥ 560円(一般汚水)+280円(浴室汚水)=840円

    1214円+840=2014円になります。

    2000円だと、ギリギリ、もしくは、赤字になります。

    2000円~3000円が水道料金の範囲だと思います。

    大家さんは借主(一人暮らしの方)からもらう場合、水道料金は2000円~3000円くらいが良いのではないでしょうか。

  • 2つの前面道路に面する土地の査定方法

    角地などの場合、前面道路が2つあります。

    この様な場合の査定方法を説明します。

    上の図の様に前面道路がある場合
    まず、基準の前面道路を決めます。
    100千円と250千円、どちらを基準にしたらよいのでしょうか?
    高く売りたい場合は、250千円、安く解体場合は、100千円です。
    でも、どちらで計算するのが正確なのか?
     
    路線価の計算では・・・・
    一般的には、価格の高いほうになります。今回ですと、250千円/㎡になります
    前面道路の路線価格が高い方を基準(正面路線)とします。
    前面道路の路線価の低いほうを側方路線になります。
    係数は下記の通りです

    係数は0.08になります。
     
    今回の土地の形状としては、間口の狭い土地になります。
    奥行補正がかかります
    係数は下記の通りです
    係数は0.98になります
     

    角地などの査定方法

    実際に計算してみます
    土地の面積が60㎡なので、
    A、60㎡×250千円/㎡=15000千円=1500万円となります。
    奥行補正 150×0.98=147万円
    B、60㎡×100千円/㎡=6000千円=600万円
    600万円×0.08=48万円
    1500万円+48万円=1548万円
    となる
     
    角地の影響は路線価からの計算では、思ったよりも大きくないという風に感じます。(私だけでしょうか?)
     
     

  • ビジネスホテルと温泉旅館

    賃貸して中々決まらない場合がありますが、値段設定が高いのが原因のほとんどです。
    が、値段が相場でも成約にはならないことがあります。
    その場合は、違う方法が必要となります。
    賃貸物件を早く決める方法は色々ありますが、まずは、リフォームだと思います。リフォームといっても仰々しいのではなく、簡単なもので良いと思います。
    これからの繁忙期は成約になると思いますが、どうしても決まらない場合はリフォームを見直してみてはいかがでしょうか。
    どのような点に気を付けてリフォームすればよいのか?
    他人の入っていたトイレに入るのは嫌ですよね。その感覚は大切だと思います。
    リフォームもその感覚が大切だと思います。
    その感覚の違いが良くわかるのが、

    ビジネスホテルと温泉旅館。

    ビジネスホテルは上手でキレイに感じます。
    温泉旅館は下手で汚く感じるところが多いです。
    どちらも、掃除はしているはずなのですが、違いがあります。
    温泉旅館のフロントはキレイで豪華です。
    しかし部屋の中でその豪華さを感じることは少ないです。なぜかというと、部屋の内装が古びているからです。天井のシミ、障子の破れなどです。壁紙のはがれがそれです。
    和式トイレを洋式トイレにしたやっつけ感も残念です。
    トイレに入るのに抵抗感があります。もちろん、駅のトイレ程ではありませんが・・・。

    ビジネスホテルの中はキレイです。シミなどの汚れなどないです。白で統一されています。清潔感があります。ベットのシーツが白くてきれいです。
    トイレに入るのに抵抗感がありません。
    賃貸物件もビジネスホテル程度のクォリティは目指すべきなのでしょう。
    私も賃貸物件を所有していますが、部屋が成約になるまで時間がかかったことがあります。結局最後はリフォームをして、成約となりました。(清掃はしてあったが、クロスなどの張替はしていなかった。)

    リフォームで効果があるワンポイントリフォーム

    リフォームで効果のある方法とは?
    一番効果があるのが、ドア枠や柱を白く塗装することです。白を強調すると成約率が増えます。白色には清潔感がありますが、他の賃貸物件で枠などが白色の物件は中々ありません。
    今の時代、他とはちょっと違う、というところをみせるリフォーム、ワンポイントあるのが良いと思います。

  • スカイツリーを臨む

    スカイツリーを臨む

    スカイツリーは東京タワーに並ぶ有名なタワーです。

    所在地は、墨田区押上になります。

    下からみた写真になります。

    夜景の写真になります

    ライトアップも良い感じです。

    また、スカイツリーは色々なところからも見えます。

    色々なところから見えてよいです。

  • アパート用地/荒川2丁目/土地面積158.45㎡/建物面積99.29㎡/所有権/1億円

    不動産の売買物件のおしらせです。東京メトロ千代田線町屋駅から徒歩8分、都電荒川線荒川2丁目駅徒歩2分のところにある建物付の土地になります。

    建物は昭和11年築

    権利関係は所有権です。

    土地の広さは184.49㎡(55.80坪)です。有効面積 158.45㎡ 私道部分26.04㎡になります。

    158.45㎡の広さですと、十分、アパートがたちます。

    東向きになります

    ■荒川2丁目K邸へのお問合せ


    ■■東京メトロ千代田線 町屋駅から徒歩8分のところにある土地です。荒川区役所、荒川自然公園、ゆいの森が近くにあり住環境はとても良いです。■■更地引渡相談可

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

    yoneda@kikakukan.com

    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。


    ■荒川2丁目K邸

    物件概要

    ■所在地.荒川区荒川2丁目
    ■交 通.千代田線          町屋駅 徒歩8分
    京成線           町屋駅 徒歩8分
    都電荒川線       荒川2丁目駅 徒歩2分 
    [map addr=”荒川区荒川2-17-2″  width=”200px” height=”200px”] [/map]
    ■間 取.2階建
    ■構造.木造亜鉛メッキ鋼板葺き2階建
    ■築年数.昭和11年築
    ■地 積.189.49㎡(158.45㎡、26.04㎡)
    ■地目.宅地
    ■権利.所有権
    ■都市計画
    用途地域
    市街化区域、準工業地域、準防火地域、第3種高度地域、荒川2丁目地区計画
    ■その他.
    建蔽率80% 容積率300% 日影規制 あり

    ■■  東京メトロ千代田線 町屋駅から徒歩8分のところにあります。

    その他にもスーパーが近くにあります。公共施設が近くにあるので便利です。■



    ■■  2階建 ■■  日当たり良い ■■  専用風呂・トイレあり


    ■■■ 環境について ■■■ 町屋駅徒歩8分 ■■ 都電荒川線 荒川2丁目駅 徒歩2分  ■■ 荒川区役所徒歩2分

     ■■   スーパー近くにあります。 ■■バス停も徒歩3分なので浅草や亀戸、池袋方面にも行けます


    ■■■  M A P  ■■■

    ■ ■町屋駅徒歩8分の立地。近くには荒川自然公園などの公共施設、スーパー等あり便利です■ ■

    [map addr=”荒川区荒川2-17-2″  width=”400px”  height=”400px”] [/map]

    ■■■ 内覧希望等、お気軽にお問い合わせください ■■■

    ■物件のお問合せ

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

    yoneda@kikakukan.com

    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。

  • 売買物件情報/借地権/敷地面積101.42㎡/2,980万円/荒川5丁目K邸

    不動産の売買物件のおしらせです。東京メトロ千代田線町屋駅から徒歩7分のところにある物件になります。

    権利関係は借地権です。

    土地の広さは101.42㎡(30.67坪)です。

    荒川5丁目K邸へのお問合せ


    ■■東京メトロ千代田線 町屋駅から徒歩7分のところにあるK邸です。■■

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

    yoneda@kikakukan.com

    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。


    ■荒川5丁目K邸物件概要

    ■所在地.荒川区荒川5丁目
    ■交 通.千代田線          町屋駅 徒歩7分
    京成線           町屋駅 徒歩 7分
    都電荒川線         町屋駅 徒歩 7分
    [map addr=”荒川区荒川5-33-2″  width=”200px” height=”200px”] [/map]
    ■間 取.3階建
    ■権利の
     種 類.
    借地権
    ■価格.2,980万円
    ■建物.平成8年築 居宅 木造3階建て 81.96㎡
    ■地 積.101.42㎡
    ■公法上
     の規制.
    近隣商業地域 建ぺい率80% 容積率300% 準工業地域 準防火地域

    ■■  東京メトロ千代田線 町屋駅から徒歩7分のところにあります。


    plan


    ■■  3階建 ■■  日当たり良い ■■   ■■ ■■   ■■


    ■■■ 環境について ■■■ 町屋駅徒歩7分 ■■   買物便利 ■■

    ■ ■  コンビニ近くにあります ■■   スーパー近くにあります。 ■■


    ■■■  M A P  ■■■

    ■ ■町屋駅徒歩7分の立地。近くには商店街、コンビニなどあり、便利です■ ■

    [map addr=”荒川区荒川5-33-2″  width=”400px”  height=”400px”] [/map]

    ■■■ 内覧希望等、お気軽にお問い合わせください ■■■

    ■物件のお問合せ

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

    yoneda@kikakukan.com

    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。