不動産の企画、賃貸の空室対策、得する家の購入方法、設計やリフォームの方法論などについてまとめています
台風で屋根がはがれてしまいました。
屋根の種類は、瓦棒屋根になります。
みごとにはがれています
屋根の下地修理です。板金で屋根を仕上げる前段階です。垂木はいかれたところだけを交換しました。防水シートは縦向きでしようしています。下地の状況などを確認して、写真で撮影できていない細かい作業をおこなっています。通常は下から上と貼っていきます。
中々、屋根板金の作業をネットでみつけるのはむずかしいみたいなので、今回、板金の作業を撮影しようとしました。ところが、時間がたりなくなっててできませんでした。冬は、日が暮れるのが早いですね。次回、機会があったら撮影します。
仕上げは防水塗装です。
全体的に行います。雨漏りの心配、耐久性の心配が少しへります。一部補修の場合は、念の為が大事です。
今週の土曜日、11/17(土)、折り込みチラシを行います。
荒川区全域、読売新聞に折り込む予定です。
ここ最近、雨が降り続いています。いわゆる、ゲリラ豪雨もありました。
当然、雨漏り被害が続出しています。
異常気象が続きます。
雨が長く続く。または、逆に暑い日が長く続くと、水と紫外線で建物は傷みやすくなります。
さて、雨漏りしやすい場所とは、どこでしょうか。
耐震設計、地震に強い家が求められてきましたが、雨漏りしにくい家も今後のキーワードになっていくと思います。
賃貸物件のクレームの半分は、雨漏りになります。
バブル期に建てられた、建物は雨漏りに弱い建物が多いです。例えば、斜線制限で斜めにセットバックした壁にタイルをはってある建物等です。
具体的には、雨に対して、水平に近づけば近づくほど、雨の侵入しやすい場所になります。
斜めのタイル部分は雨を直接うけるので、構造は屋根とした方が良いと思います。タイルなどではなく、屋根材を貼ることをおすすめします。
雨が侵入しやすい場所があります。上記で述べたような斜壁。また、外壁部分、サッシ周り、天窓、笠木部分、屋上部分、基礎と外壁の境目やALCパネル部分。
上記の場所から、雨漏りは発生します。
小雨で漏る場合、豪雨で漏る場合など雨漏りの仕方も色々あります。
笠木部分からの雨漏り例になります。
上の写真は手すりを取ったところです。
笠木をはずしたところです。隅のところが、黒ずんでいるのがわかります。雨水が侵入したところです。
笠木部分のすみのところになります。完全に隙間ができています。ここに散水テストをしてみると、雨漏りか所から、数分で水滴が出始めました。
笠木部分からの雨漏りはは分かりにくいです。
笠木の上からコーキングしているから、大丈夫と判断しても、誤っている場合が良くあります。笠木部分を撤去してみるとよくわかります。
陸屋根、屋上部分に水がたまることもあります。
上の写真は、防水工事を行う前の屋上の写真です。亀裂が見えています。この状態だと、雨漏りが発生します。
屋根からの雨漏りになります。瓦の下のルーフィングが破れていて、下の階に雨漏りが発生しました。
瓦があるので、少しぐらいの雨では、雨漏りしませんが、台風や豪雨などの集中した雨の時、雨漏り発生場所の近くに谷から、雨が瓦の下を通ってきて、破れたところから、雨漏りが発生します。
今後のキーワードに「雨漏りに強い家」がでてくるかもしれません。
また、外壁とサッシ周り、外壁と基礎部分というように、不連続部分もまた、雨に弱いといえます。不連続部分は、シールをはって施工しますが、耐用年数などで、シールの劣化がおきます。
一見するとまだ、大丈夫そうでも、雨漏りを引き起こす場合があります。雨漏りチェックで目視はあまり役にたちません。また、手触り、弾力性などの感触もあまり役に立ちません。
雨漏り対策の場合は、雨漏りの発生場所から推測して雨漏りの原因箇所を予想することが第一となります。予想箇所があっていても、施工が不良で、雨漏りか所を予想することが第一になります。
雨水の逃げ道を作る方法もありますが、強風などで、逆に雨が吹き込んでくると場所になるとも言えます。
築年数の古いマンションでは、水漏れに気をつけなければいけません。特に、給水管に気を付けなければいけません。水漏れ事故にあった方は少ないと思いますが、不動産の仕事をしていると漏水事故に出くわすことがあります。対応が難しいです。漏水事故はなぜおこるのでしょうか?
よく、漏水事故で騒ぐ原因で多いのは、給湯管による事故になります。お湯の管から水が漏れる事故です。
給湯管はちょっと前まで、銅管で行われていました。銅管は金属なので、長年使用していると、+、-の電子が原因で、金属に穴が開いてしまう(ピンホールと呼ばれる)現象が起きます。そして、漏水事故になります。
しかし、築年数の古いマンションでは、給水管に鉄管を利用しています。長年の間に鉄が錆てきます。そして、漏水事故につながります。今では、鉄管は使用していませんが、昔は鉄管が使用されていました。
一般に水は、頻繁につかうので、錆が起きにくいといわれていますが、数十年という長い期間の中で、錆びてしまうことがあるのです。
マンションの場合、漏水事故が起きると下の階に影響を及ぼします。対応するためには、やはり、保険に加入しておくのが、原則です。しかし、保険の中には、漏水事故に対応していない場合もありますので、確認が必要です。オプションには加入です。 マンションの管理組合自体で保険に加入している場合もありますが、加入していない管理組合も多いです。
事故をおこさないためには、一定の時期で設備配管のやり直しが必要です。フローリングなどの下に配管がはしっていますので、床を壊さければ設備工事はできませんが、数十年住んでいる場合、工事をした方がよいといえます。
平成5年くらいまでのマンションは給水管の水漏れ事故の注意が必要です。
最近は、地震が多いので、設備配管が傷みやすいのではないかと、個人的には思います。
昔の鉄管、銅管は撤去して、新規に配管を引き直すのが賢明だと思います。
当社は営業に力をいれています。最近では、しつこい営業というのは100害あって１里なしなので、しつこい営業はいたしません。
不動産営業にしても、リフォーム営業にしても、しつこい営業はしません。
そして、当社の営業スタイルは、ネット営業と訪問営業です。
第一の営業としては、ネット営業です。インターネット抜きで、営業を語ることばできません。
今の時代はネットです。不動産の商品を説明するだけでなく、会社の説明、商品を購入したらどのような良い結果をもたらすかなどを説明することができます。
お客様もネットを閲覧するのに時間がかかります。あまりつまらない文章、画像ではみてくれません。
多くの画像、分かりやすい文章が求められます。
さらには、メールです。メールは相手が見たいときにみれるので、お客様にとって効率が良く、喜ばれます。見たいものは見て、見たくないものは、みなければいいのだから。
当社のメール活動は少ないですが、今後増えていくと思います。
ネットで完結するならば、本来なら意味がありません。しかし、不動産は地元の方が購入するのが90%、地元の方全員が当社のホームページをみてくれていたら、訪問営業する必要はありません。しかし、実際には、地元の方全員が見てくれるまではいきません。
そこで、訪問営業の必要性がでてきます。
訪問営業は１件１件、訪問して回る営業です。闇雲に回ると門前払いの確率が増えるので、回るところは、慎重に考えて回ります。
人柄を見てもらえるので、電話営業よりは簡単です。
営業活動をしていれば、営業で行き詰ることはなく、会社は存続しつづけます。そのような理由から、当社は営業に力を入れています。
以前、フジテレビで1万円台の物件特集で当社管理の物件が紹介されました。物件と一緒に私もテレビにでました。テレビに映る自分を見ていて恥ずかしくなりました。素人はテレビにでるものではありません。以後気をつけます。
テレビで紹介されたアパートは築年数も古く(50年くらい)、前の住人が大量のゴミを残して、畳も壁もぼろぼろの物件でした。
最初はゴミ出しだけの予定だったのですが、ネズミの心配などもあり、建物は使わないと痛んでしまう話を大家さんにしたとこ、安くても良いから部屋を貸しても良いという話になりました。
どうせ貸すなら、といくつかの賃貸の提案をしたところ、女性限定の賃貸物件としてリ貸すという話になりました。
賃料は最初から格安設定だったので、問題はリフォーム費用です。概算見積だと500万円くらいですが、収支が合わなすぎです。
リフォームを安くする方法を色々と考え、大家さんも当社提案を受けてもらえたのでリフォーム費用の問題は解決しました。
リフォームも終わり募集となりましたが、残念ながら、当初予定したよりも反響は少なかったです。ネットでの集客はできませんでした。
考えてみればあたりまえです。
おそらく、ターゲット層はネット環境をもっていない可能性がたかいからです。
お客さんはいるはずだが、でも、拾えない状態です。
そんな時にフジテレビテレビからの取材がありました。最初悩みましたが、取材を受けることにしました。
それが良かったです。
今回入居している半分はテレビの放送をみた方です。テレビの問い合わせは想像以上に多かったです。
今はネットの時代と言われてますが、テレビの力はまだまだ大きいと思います。
テレビの力があれば空室なんかは簡単に解決するなあと実感しました
賃貸の空室が多くて悩んでいる大家さんが多いと思います。
少子化の影響もあり人口は少なくなっていきます。賃貸経営されていると実感としてわかるのではないでしょうか。
それにもかかわらず、新築アパート、マンションは建設ラッシュです。
そこで、賃貸の空室を埋める対策が必要となります。
賃貸の空室を埋めるためにはどうしたら良いか?
まず、思いつくのが家賃を下げるです。
できれば、家賃は下げたくないですが。部屋を早く決めるには簡単かつ確実な方法です。
なぜ、家賃を下げると早く決まるのか?
理由として、競合物件に勝つためと思われがちですが、(競合に勝つ意味も多少ありますが)、1番の理由として、現況の家賃が、借りようとしている人(ターゲット層)の家賃とマッチしていない可能性があるからです。
今までは、この家賃設定で問題なかったのになぜ、家賃設定がターゲット層とマッチしなくなったのか?
大家さんは成功体験、過去の経験などで家賃設定しているから、家賃がターゲット層より高いといわれても中々信じることが出来ないと思います。
今まで物件を手離さないで、成功してきた大家さんの成功体験年数は何十年もあります。しかし、空室が決まらないのは、家賃設定が高いのが原因です。
ここでいう、空室が決まらないという期間は半年ぐらいになります。家賃設定が正しくても3ヶ月くらいは空きます。
ではなぜ、大家さんはなぜ、家賃設定を間違えるのか。
ニュースをあまりみていない。または、ニュースの表面上しかみていない。
よくある例ですが、株価が過去最高というニュースがあった場合、表面上だと、景気が良くなったと思うかもしれません。しかし、それは、間違いです。
当たり前ですが、株価と景気はリンクしていません。昔あった土地神話( 土地の価格はさがらない`)みたいなものです。
株価は需要と供給で決まります。
ニュースでもご承知の通り年金機構も株の購入を行なっています。年金機構がどのくらいの株を購入しているかはよくわかりませんが、数兆円の利益がでたとニュースでやっていましたから、年金機構は数十から数百兆円をつぎこんでいると予想されます。これだけの額の株を買う方がいれば株価は上昇するでしょう。(当然年金機構が株を売却すれば株価は下がります。)
また、株価が高くなったということは、大手企業の自己資金( 保険会社、金融機関などの大企業は他社の株を大量に購入している)が増えたことを意味します。
自己資本比率が増えたから、金融機関は貸し出しをしやすくなります。
企業は活動しやすくなります。しかし、景気とはまだ結びすきません。
景気がよくなるためには、企業が利益を上げなければいけません。でも、それができません。
ニュースでは企業が過去最高の内部留保をだしていると掲載してあったと思う方もいるかもしれませんが、私がいう利益とは収益のことになります。
自己資本比率があがっても収益は増えません。
わかりやすく言うと、収益＝(借入でない)現金 です
収益が増えなければ企業は本当の意味で利益をだしているとは言えません。
企業が収益を上げる方法は、お客様に商品を購入してもらうしかありません。しかし、それが難しい。
ターゲット層と商品がマッチしないからです。
車、嗜好品、パチンコ、ブランド業界など、日本国内で成功しているのはないです。
ニトリ、ユニクロなどの安さ重視の業界が成功しています。
ターゲット層の年収の低下が1番の原因です。
家賃設定の年収ターゲットは200〜300万で考えると良いと思います。
では、家賃計算を賃貸層の収入から計算します。
年収300万円の手取りを240万円と考えると1ヶ月20万円。家賃設定は20万の3分の1で7万円となります。
8万円の賃貸は一流企業、7万円は一般企業、6万円は社会人という設定になります.
まずは、家賃設定の見直しからになります。
日本は、少子化時代に突入しています。かつては、一億二千万人強が今では、一億二千万ぎりぎりになってきています。
今後、日本の人口が減少するのは、確定しています。
政府は空き家対策として、インスペクション制度がはじめました。 インスペクションとは、建物が今現在、どのような状況かを調べることです
具体的には、まだ浸透していまはせん。
なぜなら、
売主の方が買主よりも少ないからです。
売主の方が強気になれるのです。
日本の人口だけで考えると、人口減少だから、買主の方がすくないと思います。
しかし、実際は中国人などの外人も相手のため、そうなりません。
住宅だけが不動産ではないのです。
全てのエリアが下がらないかと言えば、違います。
地方は下がります。
地方分権は上手くいかないと予想されます。
地方から都心への人口の流出は止まらないでしょう。
今後も地価の下がらないエリアとして、東京、神奈川、沖縄があります。
神奈川は、横浜中心です。
沖縄は発展していく可能性があります。
辺野古問題でも分かるように、日本で唯一、地方主権がいい意味で成功している地域だからです。
沖縄の最近まで、人口は増加しています。
減少はしていません。
資産目的なら、東京、神奈川、沖縄がオススメです
当社では、リフォームをおこなっています。マンションの内装工事を行う場合、フローリングの上などに養生を行います。(フローリングをよごさないためです)
しかし、その際も土足は禁止としています。
お客様にもスリッパを用意して、土足はしないようにしてもらっています。
なぜ、土足が禁止かというと、きれいさを保つためです。
土足だと、くつの裏についた外のごみを中に、または中のごみを外に運んでしまうため、きれいさを保ちにくいのです。
現場はきれいにが合言葉となっています。