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不動産の企画、賃貸の空室対策、得する家の購入方法、設計やリフォームの方法論などについてまとめています

  • 借地人が行方不明の場合

    借地人が行方不明で、地代が入ってこない場合があります。
    借地人さんに家族、身内がいる場合は解決できますが、家族も身内もいない場合は困ってしまいます。
    そのような場合、地代の不払いで借地契約を解約する必要があります。
    まずは、内容証明をおくることを進めます。
    誰もいない家に内容証明をおくるのもおかしなはなしですが、裁判所から許可をもらうらに必要です。

    小さな問題を早めに解決することで、大きな問題になるのをふせぐことができます。早めに借地権契約を解除する必要があります。

  • 設計の時のポイント

    私が、住宅設計を提案するときのポイントというよりは、私の好みの住宅のポイントです。
    ・廊下が少ない。
    ・２階建ての場合、１階にリビングを設ける
    ・３階建てにはしない
    ・開口は大きくする
    結果⇒明るい部屋、プライバシーのない部屋になります。
    また、カラーについては、全体的に明るい色にします。黒などは使わない
    モダンな感じにはならず、ひと昔前の住宅だと思います。また、壁が少ないので、耐震に弱くなりそうです。
     
    でも、私が思うにプライバシーのある住宅は日本のジメジメした気候にはあっていない気がします。また、床などで黒色などをつかっているのもまた、暗い感じがするのでダメな気がします。
    エアコンなどの空調機があるから大丈夫ともいわれますが、なんとなくダメな気がします。
     
    私的には、プライバシーが少なく、明るい住宅が良いのではないかと思っています。

  • タイルの外壁塗装

    タイルの外壁塗装を行いました。
    色はブラウンからチョコレートに変更しました。

     
    ↓
     

    になりました。
    好みはありますが、引き締まった感じがします。
     

     

  • 障子とガラス障子とガラスブロック

    和室の障子は大変きれいです。
    リフォームした物件で障子とガラス障子、障子とガラスブロックを行いましたので、写真を掲載しました。
    障子は張替も簡単で、きれいだと思います。

     
    キッチンからの眺めです。
    ガラスの向こうに障子が見えます。
    真ん中の襖も障子にしたかったです。
     

    ガラスブロックのある和室です。
    天井は勾配天井です。
    気分は、ちょっとした旅館です。

  • 屋上倉庫の補強例

    屋上に倉庫を置いてある家庭は多いと思いますが、最近は風が強く、倉庫が飛んで行ってしまわないか不安に思う方も多いと思います。
    下の写真ですが、倉庫と土台の間が長い年月の間に隙間がでて、緩んでいます。

     
    緩んでいる部分を補強する必要があり、補強材で補強を行います

    これを四方おこない、倉庫の中も補強を行いました。
    補強前と後では建物の安定度が全く違います。
    作業しにくいところなどもあり、かなり危険な作業にはなりましたが。

     

  • 賃貸の家賃遅れについて

    家賃の支払をおくれる借主がいて、貸主は強制的な催促をすることができない。
    強制的な催促というのは、家賃が2ヶ月遅れたら、鍵を交換するなどの自力執行を含む催促である。
     
    電話料金、電気料金などは、支払わなければ使うことが出来なくなるのに、家賃などは支払が遅れても住むことができる。弁護士などは理由がわかるのでしょうが・・・・。
     
    家賃遅れに対してはしつこく催促するのが、現況では一番良い方法なのではないでしょうか。

  • 賃貸物件の更新料は有効か無効か

    ちょっと前、3~5年くらい前にニュースで裁判所の判決で更新料は無効になったと報道されており、また、その後、裁判所の判決で契約書に記載されてあれば有効などの判決もでている。
     
    今後の更新料の取り扱いについてどうなるか、予想も含めて説明すると、賃貸の更新料については、１ヶ月～２ヵ月については契約書に記載してあれば有効となる。
    理由として、まず、第1に更新料は各地方にある慣習例からきているものであり、また、不動産取引は法規のみでなく慣習にしたがって取引されるからである。
    第２に貸主(大家さん側)の都合で理由もなく、更新拒絶、途中解約ができないのに、借主側は途中解約をすることができ、貸主と借主の立場を考えた場合、借主の立場の方がつよいからであり、更新料は立場の弱い側の権利になるからである。
     
    今後、更新料が無効となる判決はでてこないと思います。
     
    もし、更新料を支払うのが嫌ならば、更新料無し物件をさがすことをすすめます。
    JKK、URなどの団体が運営する物件は更新料を払わないですむのがほとんどです。
    民間ではなかなかできないが、税金などがはいっているからできるのである。
    ただ、JKKもURも住宅不足の解消という役目を終えた機関ではある。

  • スケッチアップの写真照合のやり方

    スケッチアップ(sketchup)は3Dの設計アプリになります。

    スケッチアップの機能の中で、写真照合という便利な方法があります。基本設計、リフォーム案など、色々な場面で使います。

    写真照合のやり方

    外壁のタイルカラーを変更した例になります。

    3分間くらいのビデオです 

    大体の感じはつかめるようになります。

    写真照合の手順

    1. 最初、[ファイル]－[インポート]をクリックする
    2. ファイル名となりのファイル形式をjpeg、または、すべてのイメージファイルを選択する
    3. 画像の使用方法で新規写真照合を選択する
    4. インポートをクリックする
    5. 斜めのラインを合わせます。左右、上下必要になります。(ここで、パースの知識が少し必用です)

    斜めのラインを伸ばしていくと、消失点になります。

    モデリングにスケッチアップのくせをつかむことは必用です。

    ビデオの通りのやり方が早いと思います。立方体をいくつか作成し、合わせていくやり方です。

    細かいところまでモデリングする必要はないですが(ディテールはずれてしまうため)、試しににやってみる場合は、グループしながら作り上げます。

    また、注意がひつようなのは、スタイルの写真の設定です。前面、背景のところを選べます。

    お客さんに見せるときは、大ざばっなモデリングでもかまわないと思います。

    もし、リアル感を出したい場合は、仕上げにPhotoshopを使うと良いと思います。

  • 不動産の重要事項説明3

    不動産の重要事項説明のひとつに登記簿謄本の説明があります。
    買主に登記簿を説明し、確認することです。
     
    ところが、これには、落とし穴があります。
     
    不動産の流れとして、売買契約を行い、後日、引渡を行います。
    登記簿の説明は、売買契約時に行います。
    ところが、引渡時までの間に、物件に新しい抵当権がついている場合があります。
     
    その抵当権も抹消しなければいけなくなります。
     
    抹消できなければ、売主は買主に違約を払わなければいけないですが、このような売主の場合は違約を払うことができません。借金が多くあるからです。それどころか、手付金を取り戻すのも一苦労です。戻ってこないケースの方が多いです。
     
    いろいろと注意が必要です。