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不動産の企画、賃貸の空室対策、得する家の購入方法、設計やリフォームの方法論などについてまとめています

  • 路線価格について (道路幅と路線価の関係は正しいのか?)

    一般的に道路幅が大きいほど路線価格が高くなります。

    つまり、道路が広くなると、土地の価格が高くなるのです。
    でも、道路が広くなって悪いことがあります。
    それは、車の行き来が多くなり、生活圏がおびやかされることです。
     
    具体的には次の2つです。
    ①道路をひろげると商店街が死んでいく
    ②道路を広げたことで、子供の遊び場がなくなってきている
     

    ①道路をひろげると商店街が死んでいく

     
    道路が広くなると、車の通りが多くなるため、商店街が死んでしまいます。
    広い道路=河のイメージ
    道路を広くすると河が出来てしまう。
     
    河を渡るには、橋が必要です。
    道路を渡るには、歩道橋、信号が必要です。

     
    今まで、河がなく、広い土地だったところに河ができて通行がしにくくなるのです。
    商店街では道路幅が広くなるのは悪です。
    道路は狭いほうが良いです。
    車は入ってこない方が良いです。
    車が入ってこないほうが安全です。
     

    「防災のため道路を広げよう」という掛け声

    のもと、道路拡張が行われています。
    災害時の消防車、救急車、避難通路のために広げようとしていますが、日常の生活が安全がおびやかされてきているのではないでしょうか。
    考えなしの道路拡張に疑問を持っている方もいるのではないでしょうか?
    道路を広げるのは都市計画の知識が必要です。
    遊歩道分離がわかりやすいですが、道路拡張に伴う遊歩道分離は日本では聞いたことがありません。
    今、東京都はオリンピックの掛け声とともに道路拡張が進んでいます。築地移転なども行いました。しかし、無計画では取り返しのつかないことになってしまいます。
     

    スカイツリーで地元商店街

    が死んだと言われていますが、オリンピックで東京が死んだと言われないようにする必要があると思います。

  • 外壁ブロックのタイル張り

    ブロックの外壁にタイルを張りました。
    ブロック壁が汚かったので、レンガ風のタイルを試してみました。

    左側がタイルを張った後、右側が張る前のものです。
    全体にタイルを張ってみると、随分と雰囲気が変わりました。

    家がとても古いため、レンガ風が良く映えます。
    このタイル壁を担当したのは弊社にご協力いただいている職人の方です。とても腕がよい方なので、もしご興味のある方は、弊社にご連絡おまちしております。

  • 借地人が行方不明の場合

    借地人が行方不明で、地代が入ってこない場合があります。
    借地人さんに家族、身内がいる場合は解決できますが、家族も身内もいない場合は困ってしまいます。
    そのような場合、地代の不払いで借地契約を解約する必要があります。
    まずは、内容証明をおくることを進めます。
    誰もいない家に内容証明をおくるのもおかしなはなしですが、裁判所から許可をもらうらに必要です。

    小さな問題を早めに解決することで、大きな問題になるのをふせぐことができます。早めに借地権契約を解除する必要があります。

  • 設計の時のポイント

    私が、住宅設計を提案するときのポイントというよりは、私の好みの住宅のポイントです。
    ・廊下が少ない。
    ・2階建ての場合、1階にリビングを設ける
    ・3階建てにはしない
    ・開口は大きくする
    結果⇒明るい部屋、プライバシーのない部屋になります。
    また、カラーについては、全体的に明るい色にします。黒などは使わない
    モダンな感じにはならず、ひと昔前の住宅だと思います。また、壁が少ないので、耐震に弱くなりそうです。
     
    でも、私が思うにプライバシーのある住宅は日本のジメジメした気候にはあっていない気がします。また、床などで黒色などをつかっているのもまた、暗い感じがするのでダメな気がします。
    エアコンなどの空調機があるから大丈夫ともいわれますが、なんとなくダメな気がします。
     
    私的には、プライバシーが少なく、明るい住宅が良いのではないかと思っています。

  • タイルの外壁塗装

    タイルの外壁塗装を行いました。
    色はブラウンからチョコレートに変更しました。

     

     

    になりました。
    好みはありますが、引き締まった感じがします。
     

     

  • 障子とガラス障子とガラスブロック

    和室の障子は大変きれいです。
    リフォームした物件で障子とガラス障子、障子とガラスブロックを行いましたので、写真を掲載しました。
    障子は張替も簡単で、きれいだと思います。

     
    キッチンからの眺めです。
    ガラスの向こうに障子が見えます。
    真ん中の襖も障子にしたかったです。
     

    ガラスブロックのある和室です。
    天井は勾配天井です。
    気分は、ちょっとした旅館です。

  • 屋上倉庫の補強例

    屋上に倉庫を置いてある家庭は多いと思いますが、最近は風が強く、倉庫が飛んで行ってしまわないか不安に思う方も多いと思います。
    下の写真ですが、倉庫と土台の間が長い年月の間に隙間がでて、緩んでいます。

     
    緩んでいる部分を補強する必要があり、補強材で補強を行います

    これを四方おこない、倉庫の中も補強を行いました。
    補強前と後では建物の安定度が全く違います。
    作業しにくいところなどもあり、かなり危険な作業にはなりましたが。

     

  • 賃貸の家賃遅れについて

    家賃の支払をおくれる借主がいて、貸主は強制的な催促をすることができない。
    強制的な催促というのは、家賃が2ヶ月遅れたら、鍵を交換するなどの自力執行を含む催促である。
     
    電話料金、電気料金などは、支払わなければ使うことが出来なくなるのに、家賃などは支払が遅れても住むことができる。弁護士などは理由がわかるのでしょうが・・・・。
     
    家賃遅れに対してはしつこく催促するのが、現況では一番良い方法なのではないでしょうか。

  • 賃貸物件の更新料は有効か無効か

    ちょっと前、3~5年くらい前にニュースで裁判所の判決で更新料は無効になったと報道されており、また、その後、裁判所の判決で契約書に記載されてあれば有効などの判決もでている。
     
    今後の更新料の取り扱いについてどうなるか、予想も含めて説明すると、賃貸の更新料については、1ヶ月~2ヵ月については契約書に記載してあれば有効となる。
    理由として、まず、第1に更新料は各地方にある慣習例からきているものであり、また、不動産取引は法規のみでなく慣習にしたがって取引されるからである。
    第2に貸主(大家さん側)の都合で理由もなく、更新拒絶、途中解約ができないのに、借主側は途中解約をすることができ、貸主と借主の立場を考えた場合、借主の立場の方がつよいからであり、更新料は立場の弱い側の権利になるからである。
     
    今後、更新料が無効となる判決はでてこないと思います。
     
    もし、更新料を支払うのが嫌ならば、更新料無し物件をさがすことをすすめます。
    JKK、URなどの団体が運営する物件は更新料を払わないですむのがほとんどです。
    民間ではなかなかできないが、税金などがはいっているからできるのである。
    ただ、JKKもURも住宅不足の解消という役目を終えた機関ではある。