マンションで物事をきめるのは、マンションの所有者です。
建物、敷地、所属施設の管理や使用などは、規約で定めることができます。
規約に定めのない場合は、区分所有者は、区分所有者の専有部分の床面積の割合で議決権を持ちます。
マンションの決議は、所有者の人数と持っている床面積で決まります
下記は、決議の割合をのせてあります。
例えば、床面積を9割持っている人がいても区分所有者が過半数いなければ、集会の決議は決まらないのです。
逆にマンションの区分所有者の9割が賛成しても、床面積持分が過半数いかなければ、集会の決議が決まりません。
上記の例は極端ですが、区分所有者の5割が賛成、議決権過半数いかない場合はありえます。
マンションの決議は人数と面積で構成されているといってよいのでしょう。
太鼓や祭囃子で賑わっているなと思いながら仕事していました。
お昼過ぎ・・なにやら外が騒がしい・・
(。´・ω・)ん?なんだ？
お祭り( *´艸｀)調べてみたところ、昨日(6/1)今日(6/2)明日(6/3)
と3日間に渡って行われる天王祭というお祭りだったらしいんですね。
詳しくは↓
5月31日の宵宮祭、6月1日の例大祭では、氏子六十一ヶ町総代を初め氏子参列のもと、祭儀が行われます。
その際、参列者は半紙で包んだ胡瓜を奉納。
これは胡瓜を輪切りにした模様が、御祭神の御紋に見え恐れ多いため、その年の初物の胡瓜を先ず神前に奉納してから自分たちが食べるという伝統を継承したもの。
6月2日(土)の朝7時に本社神輿の宮出しが行われ、すさのお神社の氏子区域である「南千住三之輪地区」「三河島地区」「町屋地区」を渡御し、御旅所である町屋「原稲荷」に一晩お泊りになられます。
翌日6月3日(日)再び巡行して19時にすさのお神社へと戻ります。
すさのお神社の神輿渡御は、「二天の神輿振り」が特徴。
担ぎ棒を「井」の字に組んで担ぐ神輿が多い中、すさのお神社の神輿の担ぎ棒は2本のみ。
神輿を地面すれすれまで左右交互に倒し、激しく振り合います。
本祭につき、御祭神スサノオノミコトが大蛇（おろち）から救い出し、結婚した「稲田姫の山車人形」も境内の神楽殿に飾られます。
子供中心のお神輿( *´艸｀)皆楽しそうに担いでました。
女性中心のお神輿！子供用よりも一回り大きいんですね。それにしても皆かっこいい(*´▽｀*)
そして更に一回り大きい男性を中心としたお神輿！！近くで見るとかなりの迫力( ﾟДﾟ)皆さん、汗が輝いていてとても素敵でした。
こんなに大きい神輿を右へ左へ揺らして大歓声が起こっていましたよー(^^♪
私も二十歳の頃、地元の祭りで山車を引いたことありますが、結構大変・・・でも祭りの雰囲気が気分を高揚させてくれるのでとても楽かったのを覚えています。貴重な体験でしたね☺
皆さんはお祭りにどんな想い出ありますか？これから祭りシーズン到来。各所で色んな祭りが開催されると思うので楽しみましょう(^^♪
※今回のお祭り・・出店ないんですって・・・・( ；∀；)
不動産の売買では、瑕疵については告知しなければいけない。見ていてもわからなかった瑕疵は、かくれた瑕疵になります。物理的な瑕疵については、分かりやすいが、心理的な瑕疵については分かりにくい。
一番わかりにくいのは、自殺の瑕疵になります。
自殺は瑕疵なのか瑕疵ではないのか?
隣の部屋が自殺は瑕疵なのか?
隣の隣の自殺は瑕疵なのか、瑕疵ではないのか?
10年前の自殺は瑕疵なのか、瑕疵ではないのか?
100年前の自殺はかしなのか、瑕疵ではないのか?
これらの結論はでていません。
自殺したことを知っている場合、買主に対して告知することがのぞましいと思われます。
不動産の契約で突如として問題となったのが、消費者契約法という法律です。
消費者と事業者では消費者を守りましょうという法律です。
※消費者契約法の事業者には個人の大家さんも含まれるので注意が必要。
具体的には、契約書に記載されていても、消費者に不利な条文は無効となるのです。
何が問題だったかというと、例えば、更新料とかです。
契約書では○○年ごとの更新の際には更新料がかかると記載してあっても、更新料は無効ではないかと裁判で争ったことがあります。
結論から言えば、1～2ヶ月程度の更新料は有効という最高裁の判例がでて、更新料問題はおさまりました。
最高裁で判断されたのが、平成23年7月１５日になります。
不動産は長期の契約(賃貸契約で2年以上、借地権契約では20年以上)ですが、法律の改正などは短期(数年)間で行われます。
また、今後はグローバル化(アメリカ形式?)になると思います。
これからの不動産は、法律の改正などに、注意が必要です。
下記は最高裁裁判所の更新料の判例を転載したものです。
[http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=81506]
主 文
１ 原判決中，被上告人Ｘの定額補修分担金の返還請求
に関する部分を除く部分を破棄し，同部分に係る第
１審判決を取り消す。
２ 前項の部分に関する被上告人Ｘの請求を棄却する。
３ 上告人のその余の上告を却下する。
４ 被上告人らは，上告人に対し，連帯して，７万６０
００円及びこれに対する平成１９年９月１９日から
支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
５ 訴訟の総費用のうち，上告人と被上告人Ｘとの間に
生じたものは，これを４分し，その１を上告人の，
その余を同被上告人の負担とし，上告人と被上告人
Ｚとの間に生じたものは同被上告人の負担とする。
理 由
第１ 上告代理人田中伸，同伊藤知之，同和田敦史の上告理由について
１ 上告理由のうち消費者契約法１０条が憲法２９条１項に違反する旨をいう部
分について
消費者契約法１０条が憲法２９条１項に違反するものでないことは，最高裁平成
１２年（オ）第１９６５号，同年（受）第１７０３号同１４年２月１３日大法廷判
決・民集５６巻２号３３１頁の趣旨に徴して明らかである（最高裁平成１７年
（オ）第８８６号同１８年１１月２７日第二小法廷判決・裁判集民事２２２号２７
５頁参照）。論旨は採用することができない。
– 2 –
２ その余の上告理由について
その余の上告理由は，理由の不備・食違いをいうが，その実質は事実誤認又は単
なる法令違反を主張するものであって，民訴法３１２条１項及び２項に規定する事
由のいずれにも該当しない。
３ なお，上告人は，被上告人Ｘの定額補修分担金の返還請求に関する部分につ
いては，上告理由を記載した書面を提出しない。
第２ 上告代理人田中伸，同伊藤知之，同和田敦史の上告受理申立て理由につい
て
１ 本件本訴は，居住用建物を上告人から賃借した被上告人Ｘが，更新料の支払
を約する条項（以下，単に「更新料条項」という。）は消費者契約法１０条又は借
地借家法３０条により，定額補修分担金に関する特約は消費者契約法１０条により
いずれも無効であると主張して，上告人に対し，不当利得返還請求権に基づき支払
済みの更新料２２万８０００円及び定額補修分担金１２万円の返還を求める事案で
ある。
上告人は，被上告人Ｘに対し，未払更新料７万６０００円の支払を求める反訴を
提起するとともに，連帯保証人である被上告人Ｚに対し，上記未払更新料につき保
証債務の履行を求める訴えを提起し，この訴えは，上記の本訴及び反訴と併合審理
された。
２ 原審の適法に確定した事実関係の概要等は，次のとおりである。
(1) 被上告人Ｘは，平成１５年４月１日，上告人との間で，京都市内の共同住
宅の一室（以下「本件建物
– 3 –
を１２万円とする賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結し，平成
１５年４月１日，本件建物の引渡しを受けた。
また，被上告人Ｚは，平成１５年４月１日，上告人との間で，本件賃貸借契約に
係る被上告人Ｘの債務を連帯保証する旨の契約を締結した。
本件賃貸借契約及び上記の保証契約は，いずれも消費者契約法１０条にいう「消
費者契約」に当たる。
(2) 本件賃貸借契約に係る契約書（以下「本件契約書」という。）には，被上
告人Ｘは，契約締結時に，上告人に対し，本件建物退去後の原状回復費用の一部と
して１２万円の定額補修分担金を支払う旨の条項があり，また，本件賃貸借契約の
更新につき，① 被上告人Ｘは，期間満了の６０日前までに申し出ることにより，
本件賃貸借契約の更新をすることができる，② 被上告人Ｘは，本件賃貸借契約を
更新するときは，これが法定更新であるか，合意更新であるかにかかわりなく，１
年経過するごとに，上告人に対し，更新料として賃料の２か月分を支払わなければ
ならない，③ 上告人は，被上告人Ｘの入居期間にかかわりなく，更新料の返還，
精算等には応じない旨の条項がある（以下，この更新料の支払を約する条項を「本
件条項」という。）。
(3) 被上告人Ｘは，上告人との間で，平成１６年から平成１８年までの毎年２
月ころ，３回にわたり本件賃貸借契約をそれぞれ１年間更新する旨の合意をし，そ
の都度，上告人に対し，更新料として７万６０００円を支払った。
(4) 被上告人Ｘが，平成１８年に更新された本件賃貸借契約の期間満了後であ
る平成１９年４月１日以降も本件建物の使用を継続したことから，本件賃貸借契約
は，同日更に更新されたものとみなされた。その際，被上告人Ｘは，上告人に対
– 4 –
し，更新料７万６０００円の支払をしていない。
３ 原審は，上記事実関係の下で，本件条項及び定額補修分担金に関する特約は
消費者契約法１０条により無効であるとして，被上告人Ｘの請求を認容すべきもの
とし，上告人の請求をいずれも棄却すべきものとした。
４ しかしながら，本件条項を消費者契約法１０条により無効とした原審の上記
判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
(1) 更新料は，期間が満了し，賃貸借契約を更新する際に，賃借人と賃貸人と
の間で授受される金員である。これがいかなる性質を有するかは，賃貸借契約成立
前後の当事者双方の事情，更新料条項が成立するに至った経緯その他諸般の事情を
総合考量し，具体的事実関係に即して判断されるべきであるが（最高裁昭和５８年
（オ）第１２８９号同５９年４月２０日第二小法廷判決・民集３８巻６号６１０頁
参照），更新料は，賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であ
り，その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからす
ると，更新料は，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対
価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。
(2) そこで，更新料条項が，消費者契約法１０条により無効とされるか否かに
ついて検討する。
ア 消費者契約法１０条は，消費者契約の条項を無効とする要件として，当該条
項が，民法等の法律の公の秩序に関しない規定，すなわち任意規定の適用による場
合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重するものであることを
定めるところ，ここにいう任意規定には，明文の規定のみならず，一般的な法理等
も含まれると解するのが相当である。そして，賃貸借契約は，賃貸人が物件を賃借
– 5 –
人に使用させることを約し，賃借人がこれに対して賃料を支払うことを約すること
によって効力を生ずる（民法６０１条）のであるから，更新料条項は，一般的には
賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味にお
いて，任意規定の適用による場合に比し，消費者である賃借人の義務を加重するも
のに当たるというべきである。
イ また，消費者契約法１０条は，消費者契約の条項を無効とする要件として，
当該条項が，民法１条２項に規定する基本原則，すなわち信義則に反して消費者の
利益を一方的に害するものであることをも定めるところ，当該条項が信義則に反し
て消費者の利益を一方的に害するものであるか否かは，消費者契約法の趣旨，目的
（同法１条参照）に照らし，当該条項の性質，契約が成立するに至った経緯，消費
者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を
総合考量して判断されるべきである。
更新料条項についてみると，更新料が，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借
契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは，前記(1)
に説示したとおりであり，更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどという
ことはできない。また，一定の地域において，期間満了の際，賃借人が賃貸人に対
し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや，従前，裁判
上の和解手続等においても，更新料条項は公序良俗に反するなどとして，これを当
然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからする
と，更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され，賃借人と賃貸人と
の間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に，賃借人と賃貸人と
の間に，更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について，看過し得ない
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ほどの格差が存するとみることもできない。
そうすると，賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は，更新
料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特
段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基
本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが
相当である。
(3) これを本件についてみると，前記認定事実によれば，本件条項は本件契約
書に一義的かつ明確に記載されているところ，その内容は，更新料の額を賃料の２
か月分とし，本件賃貸借契約が更新される期間を１年間とするものであって，上記
特段の事情が存するとはいえず，これを消費者契約法１０条により無効とすること
はできない。また，これまで説示したところによれば，本件条項を，借地借家法３
０条にいう同法第３章第１節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものとい
うこともできない。
５ 以上によれば，原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな違法が
あり，論旨はこの趣旨をいうものとして理由がある。なお，上告人は，被上告人Ｘ
の定額補修分担金の返還請求に関する部分についても，上告受理の申立てをした
が，その理由を記載した書面を提出しない。
第３ 結論
以上説示したところによれば，原判決中，被上告人Ｘの定額補修分担金の返還請
求に関する部分を除く部分は破棄を免れない。そして，前記認定事実及び前記第２
の４に説示したところによれば，更新料の返還を求める被上告人Ｘの請求は理由が
ないから，これを棄却すべきであり，また，未払更新料７万６０００円及びこれに
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対する催告後である平成１９年９月１９日から支払済みまで民法所定の年５分の割
合による遅延損害金の支払を求める上告人の請求には理由があるから，これを認容
すべきである。なお，被上告人Ｘの定額補修分担金の返還請求に関する部分につい
ての上告は却下することとする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官 古田佑紀 裁判官 竹内行夫 裁判官 須藤正彦 裁判官
千葉勝美)
いよいよ梅雨入りの季節になってきました。
九州などではもう梅雨入りのニュースが流れていましたね。
今年は例年より早いようなので、関東も来週あたりに『梅雨入り！！！』のお知らせが流れてきそうです。
さて、雨が続いてどんよりするのは皆同じ・・私も洗濯乾かない、布団がいつもよりしっとりしている、爆発気味な髪の毛がもはやスーパーサイヤ人並みになる・・など良いことが無いように思えるこの季節( ﾟДﾟ)
でも、梅雨はなくてはならない季節なんですよね。雨が降らないと当然水不足になり、色々なことが制限されてきます。プールなどの娯楽施設が打撃をうけるのはもちろん、自分たちの飲料水やお風呂そして何より、野菜不足に陥るために値段が高騰してしまう。これは人類みな頭を抱えるゆゆしき問題となります。
他困ることは多々あります。恵みの雨というように人類が生きていくために必要な資源です。『雨がふってるなー、ありがたやー』と思えるような季節になれればいいなと思います。
食中毒、カビなど発生しやすい時期でもありますので皆様十分にお気をつけください(^_-)-☆
楽天、airb&b、ファミマなど大手の業者が民泊に参入してきています。
ところが、一方では民泊規制がとまりません。
荒川区の民泊規制は、土曜日、日曜日の２泊のみの規制です。
民泊はもともと、海外の旅行者を対象としているのに、２泊しか止まれないとは?
残念ですが、事実上、民泊禁止です。
しかし、反対の見方をすると、海外の旅行者が来ると治安が悪くなるので、未然に防いでいるともいえます。
海外では、既に行われている民泊です。景気が良くなったといわれる一方、治安が悪くなったとの意見もあります。
大手が参入してきているので、新規の民泊参入は控えた方が無難との見方もあります
レオパレスが騒がれています。
去年の5月頃に騒がれた事件ですが、それがまた、騒がれています。
去年の5月頃に対策を行っておくべきでした。
なぜ、手抜きをしたのかは、よくわかりません。
工事費用をそれほど安くすることは、出来なかったと思います。
結果として、違法建築物を作ってしまったので、レオパレスは言い訳をしませんでした。工事会社、下請けの責任にはしませんでした。
去年の5月から改修工事をすすめておけばよかったと思います。
レオパレス21が1996～2009年に建てたアパートが建築違反(界壁がないとのこと。)の疑いがあるらしい。
界壁がないというのは、施工の順番から考えると、最初からつくるつもりがなかったのではないかと疑わしい。(安全性については、レオパレスは問題ないと言っている。)
下記は界壁のイラストになります
天井を突き抜けて壁にすることで、防火性、防音性が高くなります
今、賃貸物件のトラブルニュース(かぼちゃの馬車)があります。
利益追求と安全性は相反するが、建物関係の仕事は安全性を追求しなければいけないので、難しいです。
5ちゃんねるより抜粋
【経済】レオパレス、建築基準法違反発覚 防火や防音効果を備えた壁がないなど…3万棟超を調査へ★2
×意図的な手抜き工事
○採算的な手抜き工事
大抵そうだから。
自分が住んでいる所がレオパレスかどうかって
どうやったら わかるんだろう・・・・・
そりゃオーナーが金を出さないんだもん仕方ないじゃん
実質検査スルー大臣の任命責任に及ぶぞ！
意図的でない・・・ 全て同じ施工業者なんですか？
施工業者が違うとしたら、なぜこんなに多くの違法建築がレオパレスさんに起きるのですか？
オーナー側からの集団訴訟に
株主側からの集団訴訟
まぁ耐えきれんわな
レオパレスは隣のトイレットペパーを使う「カラカラ」と言う音も聞こえる。
宅配便がピンポンと来ると両隣も出てくる。
はっきり言って隣の音はすごく良く聞こえる。
アパート借りる時はレオパレスを外す。
壁が薄いのは
その方がコストが安くなるから
違法コストカッターが
人間を不幸にする
俺の住んでるアパートが家賃値上げとか言ってきたが築30年以上経っていて耐震基準を満たしていない事を理由に断りたい。
すべて建て替えになるだろうから
莫大な費用がかかって
倒産するかもしれないね
隣の部屋でゆで卵に塩かける音が聞こえる
って言ってたな
また法改正になって、界壁の施工段階で現場検査をさせるようになるのかな。
写真だと使いまわしたりできるしねぇ…。
昨日ガイアでやってた界壁だろ
まぁ小屋裏直すだけでも相当大変だろうが
うん。でもしっかり負担請求しないと修繕はオーナー持ちとか平然と言ってくる。
知らないと応じる羽目になるので注意喚起した。
隣の奴がオッケーGoogleって言ったら俺のスマホが反応ｗ
レオパレスに住んだやつは1年持たずに出ていったな
あそこは人の住む場所じゃないってさ
レオパレス物件はわざわざレオパレス店舗行かないと借りれないと思うけど…
あれは直に見積もり取っただけだろ
しかし屋根だけで千万、建物全体で4千万の補修費
っていくらなんでもボッタクリ過ぎだけどな
材料費100万人件費300万ていどだぞ
シェアハウスといいこれといい不動産トラブルが表に出てきたな
バブル弾けそう
図面に防火壁がなかったら建築申請通らねえから
図面には描いといて、作らなかったってこと？
レオパレスの壁の薄さは誰でも知ってるけど
違反してたとはwって今までよくバレなかったなw
それ大家さんは本当は建て替えしたいんじゃないの？
でもモメて退去費用払うハメになる前に自主的に出てくように仕向けてるのでは
この前の実在事務所の建築士になりすましが発覚したじゃない
あれも提出・訂正・受け取り時に本人確認するようになるだどうだ言ってるから
指定中間検査行程追加あるかもね。
俺生活にギリギリ支障出るレベルの難聴なんだけど、今まで集合住宅で生活音聞いたことないし
レオパレスも住んでみたけど全然問題無かったわ
多分レオパレスにも格があるんだと思う
広瀬すずがCMやってるとこ？
これ確認申請は外部の設計事務所に委託して
実際の設計図、施工図はレオパレス側で書いてるので界壁のことよくわかってなかったとか
冗談と思われるかもしれないけどたまにあるんだぜこんなことｗ
わざわざ三角屋根にせんかったらいいのに。
見た目の印象だけ良くしたかったのか。
図面に書いて申請通して
施工で意図的に防火壁抜いたら
学生向けの寮みたいなアパートのイメージがある
それか短期単身赴任用の
139名無しさん＠１周年2018/05/30(水) 12:05:59.14ID:X+Y9VIw20
確認申請では寮として出し、実際には賃貸住宅
界壁が無いのはこれだな
ソース http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1527646683
新築物件の利回りで多いのは5%です
6%の利回りはほとんどないです。
なぜ、6%の新築物件の利回りはないのでしょうか?
荒川区の相場を調べに、銀行、不動産業者さんがよく、当社に来ます。
新築アパート業者さんも多いです。
その時、大体の利回り率を教えてもらいます。
新築賃貸物件の利回り率は、大体5%が多いです。
5%で売れるのに6%の利回りにする業者はいないからです
日本では、利回り5%は低いと思われがちですが、タイのお客さんに聞くと、5%の利回りは高いらしいです。
今、投資物件は世界が相手です。
日本の人が買わなくても、世界の誰かが買えばよいのです。
中古物件の利回りは5%～10%超と幅が広いです。
新築物件より中古物件のほうが利回りではお得です。
築年数が古いと再販しにくくなるので、注意が必要です
不動産の売買をしにくくしているのが、短期譲渡所得税(利益の40%)です。
この短期譲渡所得税の税率がなくなれば、不動産市場は活発化します。
荒川区では、高齢者(要支援1、2、要介護1~5)の方で、住宅改修が必要と認められる方、助成金が出る制度があります。
浴槽の取替、流し、洗面台の取替、便器の洋式化などです。但し、大規模なリフォーム工事を行う場合は対象とならないので、注意が必要。
あくまでも、部位のリフォームになります。