カテゴリー: 不動産&リフォーム トラブル 不動産&リフォーム

  • リースバック契約を選ぶ前に知るべきこと

    リースバック契約を選ぶ前に知るべきこと

    【注意喚起】その「リースバック契約」、本当に“ずっと住める”契約ですか?

    こんにちは。不動産に関する正しい情報をお届けするブログです。

    今回は、近年急増している「住宅のリースバック契約」に関する注意喚起です。
    特に高齢の方を中心に、強引な勧誘によるトラブルが多発しています。実際、2024年度は全国で200件を超える相談が寄せられ、契約当事者の7割以上が70歳以上という実態があります。


    ◆ リースバックとは?

    「リースバック」とは、
    ご自宅(戸建てやマンション)を不動産業者に売却したあと、そのまま賃貸契約を結んで住み続ける仕組みです。

    ✅ 売却 → 賃貸契約 → 家賃を払いながら同じ家に居住

    一見、便利な制度に見えますが、実際にはトラブルの温床になりやすいリスクを多く含んでいます


    ◆ 実際にあったトラブル事例

    ● 事例1:12時間にわたる長時間勧誘で契約させられた(80代男性)

    「売却してもそのまま住める」と説明され、強引に契約。
    解約を申し出たところ、手付金50万円+違約金50万円を請求され…。

    ● 事例2:押しかけ営業で不安にさせられ承諾(90代女性)

    「マンションを売って、毎月25万円払えば住めます」と言われ契約。
    解約には600万円の違約金がかかると…。

    ● 事例3:生活困窮で契約後、家賃が大幅に値上げ(70代女性)

    当初6万円の家賃が3年後に11万円に。
    支払えず、退去を求められる結果に…。

    ● 事例4:認知症の父が相場の1/3で契約(80代男性)

    本人の判断能力がない状態で、相場より大幅に安い400万円で売却されていた。


    ◆ トラブルが起きる主な原因

    • 💬 「ずっと住み続けられる」という誤解を生む説明
    • 🧾 違約金や家賃上昇の説明不足
    • 🕒 長時間・執拗な訪問勧誘
    • 🧓 高齢者の判断力低下に乗じた契約

    ◆ 消費者へのアドバイス

    1. 強引な勧誘には「きっぱり断る」勇気を持ちましょう。
       ➡ 訪問を許す前に「売るつもりはありません」と明言を。
    2. クーリング・オフが効かない契約です。
       ➡ 契約成立後は簡単に解約できません。
    3. 契約前に家族や信頼できる人に必ず相談を。
    4. 家賃を支払い続けられるか、現実的にシミュレーションを。
       ➡ 特に年金生活の方は、家賃上昇リスクにも要注意です。
    5. 不安な場合は、すぐに消費生活センターへ相談を。
       📞 消費者ホットライン:188(いやや!)

    ◆ 国も警鐘を鳴らしています

    国民生活センターと国土交通省は共同で、「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公開しています。
    消費者トラブルFAQサイト


    ◆ まとめ

    リースバック契約は、資金確保や住み替えには有効な手段となるケースもありますが、その内容を正しく理解せずに契約すると、取り返しのつかない結果を招く恐れがあります。

    「そのままずっと住める」と言われても、契約内容をしっかり読み、冷静な判断を持ちましょう。
    そして何より、1人で判断しないこと。

  • エアコンクリーニングとお風呂の掃除

    エアコンクリーニングとお風呂の掃除

    かびの季節がやってきました。

    昨年は長梅雨でかびがすごかったです

    エアコンの中にもカビは繁殖します。一度、エアコンクリーニングをしてみてはいかがでしょうか?

    エアコンクリーニングを始めましたので、ご利用いただければと思います

    エアコンにカビが発生しています

    エアコンクリーニングを行うならば、梅雨明けがおすすめです。梅雨の時期で汚れたエアコンを掃除いたします

    分解洗浄の場合は費用が高くなりますが、きれいに汚れがおちます

    完全分解洗浄は別途料金になります

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  • 大家さんの悩みごと、賃貸のリフォームはどうする?

    大家さんの悩みごと、賃貸のリフォームはどうする?

    上は、数年前、書いた記事です

    全体にお金をかけるより、ポイントをおいてリフォームするのが良いですよとの内容が書いてあります

    今でも、まあまあ正しいとは思います

    しかし、今、価値観が変わりました

    健康の概念が加わえることが必要だなあと思います。

    例えば、ハウスクリーニングをやるときも、強い薬品は使わないようにする

    口に入れても大丈夫な洗剤で掃除を行う。いわゆるナチュラルクーニング。

    カビについては、根っこから退治する。ナチュラルクリーニングとは反対の意味になりますが、健康というベクトルでは同じです。

    クロスは抗菌クロスを使う

    などなどです

    これからも、健康のテーマは大きいと思います

  • 騒音問題は難しい

    騒音問題は難しい

    騒音問題に悩んでいる方、多いのではないでしょうか。
    あまり、悩みすぎるとからだに悪いです。

    S


    となりの部屋で、カラオケやられていたら頭にくるが・・・。
    私が思うに、騒音問題の大きな原因は、テリトリーの侵害にあると思います。
    外部から自分のエリアへの侵略です
    電車の中での携帯です。
    隣の人とのおしゃべりはしてよいのに携帯はダメ。
    理論てきには、おかしいですよね。

    携帯の電源はONしていてよいのに、ペースメーカーとかの理由づけで、携帯で通話してはいけない、もおかしいですよね。
    電車の中での携帯問題は、会話によるテリトリーの侵害が原因です。電車に乗っていない人と携帯でつながるのが、許せないのです。
    メールも許せないのですが、メールしているのか、ゲームしているのか、よくわからいから、問題にならないのです。
    メールしているとわかると問題になると思います。
    被害妄想も広がります。

    騒音問題で厄介なのが聞こえていない音が聞こえてしまうという被害妄想です。
    つぎのような話もありました。
    「上の階の住人」が音を出していました。歩く音ですが、「下の階の住人」は気になっていました。
    段々と、エスカレートして、次第に「上の階の住人」が、自分が家に帰ってくるとわざと音を出す。自分に対して音の嫌がらせをすると被害妄想がひどくなる。
    どうして、住人が家に帰ってくるのがわかるのかというと、超小型カメラ(肉眼ではみつけることが不可能なカメラ・ナノカメラ)で監視さらているという。ナノテクノロジーの世界である。SFです。
    音の問題を完全に解決する部屋をつくるのは、不可能である。
    音の問題の簡単な解決方法は、多少の音は気にしないことである。しかし、それが難しい。現代はストレス社会なので、なおさら難しい。

  • クレーマーが少なくなってきた

    最近、賃貸クレーマー、減ってきた来たかな。
    そんな感じがします。
    一時みたいに、交渉好きの人も少なくなってきたのかなあ。
    多少の不備はしょうがないと思う人、多くなってきたと思います。
     
    これから先、クレーマーはもっと少なくなっていくでしょう。
    なぜでしょうか?
    自分でやれることは、自分でやる人が増えてきたのでしょう。
    こんな入居者は嫌だ
    本当に・・・
    数年前は、電球の交換さえできずに入居者に呼ばれて、電球の交換をしていたのですが、最近では、入居者自身で水道のパッキン交換もする強者もでてきました。
     
    入居者自身でやれることはやるというのが、本来の賃貸です。
    今までは、賃貸をホテルみたいなイメージとして、入居者さんは持っていたのかも知れないです。
    これからは、ホテルみたいな賃貸は流行らなくなる気がします。
    なぜだが、時代が早く動いている感じがします。

  • オーナーさんの悩み事

    悩み事といえば、変ですが、色々と相談を受けます。

    家賃遅れの相談はたまにですが、違う相談ごとが・・・・

    1. クロスの貼り方を教えてほしい・・・
    2. 入居者がクレーマーで困る・・・
    3. 雨漏りを自分でなおしたい・・・
    4. 不法自転車を撤去したい・・・

    等々です。

    1.や3.の相談はリフォーム代の節約の相談事です。

    大家さんの悩みの一番はリフォーム費用です。

    リフォーム代の悩みごとがなくなれば、空室問題は解決します。

    リフォームをきちんとやれないから、空室がでます。

    案内していて、たまに「うわっ、この部屋すごいなあ」という部屋にあたります。

    やはり、決まるのは早いです。

    他の部屋も空いていません。

    急所を押えたリフォームだから、良いのです。

    ところが、リフォーム代が高く、急所を押えていないリフォームだと部屋は決まりにくいですね。

    家賃が高くなったしまうから、決まりにくいのです。

    リフォーム費用を安く抑えると、家賃設定も低くてすみます。

    以前、内装費に500万円かけた大家さんがいました。

    しかも、残念ながら、急所を押えられていませんでした・・・

    大家さんをやっていると、一度は体験したことはあると思います。

    このような失敗経験から、リフォーム代について大家さんは悩みます。

    2.の相談事は、私も、あたまを悩ます相談ごとです。

    入居者のクレーム度は段々とひどくなってきています。

    賃貸契約があまりにも入居者よりに寄っているのが原因だと思います。

    電気代払わなければ、電気止められるし、携帯代払わなければ、携帯止められます。

    賃貸だけは、違います。入居者が家賃払わなくても、家を追い出されることはありません。

    賃貸契約の内容が入居者に有利になりすぎているのです。

    賃貸人のクレームで多いのは、自分で解決できるのに、もしくは自分で解決しなければいけないので、クレームとして声をあげるところです。

    例えば、共用廊下にゴミが落ちている

    照明が切れた

    などです。

    他には、外で遊んでいる子供の音がうるさい、などもです。

    窓を開けて、クレムる人もいます。

    外の音がうるさいならば、窓は閉めましょう。

    自己防衛はしましょう。

    蛍光灯は自分で交換しましょう

    廊下のごみは気づいたら自分で拾いましょう

    当たり前のことができていません。

    家賃を払っているから当然と思うから、クレームになるのです。

    家賃を払っているから、当然というクレームは、年々エスカレートしてきています。

    今後も続くでしょう・・・

    それに対応するにはどうしたらよいのでしょうか・・・

    オーナー様には、色々とアドバイスをさせていただいています。

    私は、不動産業はクレーム産業だと思っています。

    色々なクレームを解決、解消するのが仕事ですね

  • 家賃滞納者への催告の出来事

    大家さんから、家賃の滞納者への催告を頼まれました。

    夏の暑い日の出来事です。

    当社が管理していない物件ですが、色々とお世話になっている大家さんなので、家賃の催告をすることにしました。

    まずは、連帯保証人さんに連絡

    本人に連絡する前に、連帯保証人さんに連絡をしました。

    大家さんも連絡していたので、家賃滞納の話は知っていました。でも、中々支払いが難しい状態みたいです。

    連帯保証人が近くの方ならば、催告にいきますが、遠方の方なので、とりあえずは滞納確認だけしました。

    夕方の訪問

    滞納の方へ、催告の訪問です。大家さんは隣の部屋にいるので、一緒に来てもらいました。

    家の前につき、大家さんと一緒にチャイムを鳴らすが、滞納者の方は、当然出てきません。

    すると、大家さんは、1週間近く、入居者の方が、部屋にいる気配がないらしと言い出します。(大家さんは隣の部屋にすんでいます。)

    確かに、ドアには電気差し止め、水道差し止めの通知が来ており、実際、電気は止められているみたいです。

    入居者はある程度の高齢のかたなので、部屋の中で亡くなられている可能性もあります。

    部屋の中で亡くなっている可能性が高くなりました。

    もちろん、居留守の可能性も高いです。

    どちらにしても、仕方がないので、部屋の中に入ることにしました。

    連帯保証人さんに連絡して、大家さんの合い鍵で部屋の鍵をあけました。

    部屋の中に入居者がいました。

    しかし、痩せ衰えています。

    頬はこけています。水道は止めらていませんでした。(助かりました)

    あと、もう一歩で亡くなってしまうところでした。

    意識ははっきりしているので、命の心配はありませんでした。

    水道が止められていたら、OUTでした。

    しかし、電気が止めらたため、入居者は危険状態になったのです。

    私たちが催告に来て、鍵を開けなければOUTでした。(鍵をあける行為はかなり、ハードルの高い行為です。入居者の方からクレームがでる可能性も高いです。)

    賃貸事業は一歩間違えると、大変な業務になる場合もあると改めて感じました。

    また、家賃遅れの滞納の方も大家さんに相談に行くことをすすめます。

  • 家賃遅れの催促

    賃貸事業をやっていると必ず、あたる問題が、家賃滞納!!

    家賃遅れの原因は色々です。

    病気、事故、リストラ等など・・・・。色々な原因があります。

    家賃遅れの人への催促は嫌な仕事です。

    中には、家賃を催促するのが好きな人もいますが。

    弱っている人に対して攻撃するわけですから。

     

    昔は、大家といえば親も同然と言っていましたが、

    今は時代が違います。

    大家さんも大変です。

    銀行ローンの返済もあります。

    生活がかかっています。

    しっかり、家賃催促をしたほうが良いと思います。

    寿司屋に入って、寿司食べて、お金を払わなかったら大変です。

    電気もガスも水道もお金を払わなければ止められてしまいます。

    みなさん生活がかかっているのです。

    当社も家賃を遅れている人に対して、家賃催促をする業務をおこなっています。

    当社の場合は段階的な対応をとって、家賃催促をしています。

     

    ところが、家賃催促事情も変わってきました。

    最近では、保証会社から連絡することが多いですね。

    大家さんの心配は少なくなります。

     

    今は、借りる方が、保証料をだしますが、近いうち、

    大家さんが保証料をだす時代になると思います。

     

    連帯保証人はいらない?

    連帯保証人がいた方が良いと思います

     

    家賃遅れだけを考えると、保証会社で間に合いそうですが、

    連帯保証人がいたほうが良いです。

    しかも、身内の方が良いです。

    身内の連帯保証人に勝るものはありません。

    と私は思います。

     

  • 水道メーターがない場合、大家さんは、借主から水道料金はいくらもらえるか?

    ひかり輝く、水道メーター。きれいです。

    水道の使うどこの家庭には必ずあると思われる水道メーター。でも、ついていない場合もあります。

    例えば、古いアパート、事務所を改修した、共同住宅などの場合、個々の世帯に水道メーターはついていません。

    賃貸物件の場合、大家さんの問題になるのが、1世帯あたりの水道料金です。

    水道メーターかせない場合、大家さんは、借主からどれくらい水道料金をもらえばよいのでしょうか?

    1人暮らしの場合、メーターがない場合、2000円~3000円が相場になります。

     

    ビルなどを改装した場合や戸建住宅を二世帯に分けた場合、古いアパートの場合など、一つのメーターで複数の世帯がいる共同住宅の場合、個々に水道メーターありません。

    その場合、水道料金の計算はどうしたらよいのでしょうか?

    まず、一世帯あたりどれぐらいの水道量をつかうのでしょうか?

    下の表は東京都水道局からの表をコピーしたものになります。

    水道メーターは人によって使い方がちがいますので、多く使っている方、少ない方などがいますが、大体の平均はでます。

    東京都によると、

    1人暮らしの場合、大体8㎥くらいみたいです。

     

    水道料金について

    水道料金は上水道料金と下水道料金からなっています。

    下の表は水道料金の一覧になります。

    ***************************************************

    東京都の場合の水道料金

    東京都水道局のホームページより

    https://www.waterworks.metro.tokyo.jp/tetsuduki/ryokin/keisan_23.html

     

    となっています。

    水道料金は呼び径によっても異なります。

    アパートでは、13mm、20mmが多いです。

    20mm径で一人世帯の場合 の水道料金

    では、20mm径で一人世帯の場合の水道料金を計算してみます。

    の水道料金を計算してみます。

    1人世帯だと、8.2㎥になりますから、

    ザット計算しますと、

    上水道 0~5㎥は0円、6~8㎥は1㎥あたり22円だから 2×22=44円

         44円+1170円(基本料金 20径)=1214円

    下水道 0~8㎥ 560円(一般汚水)+280円(浴室汚水)=840円

    1214円+840=2014円になります。

    2000円だと、ギリギリ、もしくは、赤字になります。

    2000円~3000円が水道料金の範囲だと思います。

    大家さんは借主(一人暮らしの方)からもらう場合、水道料金は2000円~3000円くらいが良いのではないでしょうか。