カテゴリー: 管理・空室対策

賃貸物件の空室対策や管理方法などについてまとめています

  • 売アパート/荒川6丁目/売却済み

    千代田線・京成本線・都電荒川線、3路線利用できる町屋駅から徒歩6分のところに2世帯の売アパートのお知らせです。オーナーチェンジ物件!

    ■荒川6丁目アパート物件概要

    ■所在地.荒川区荒川6-38
    ■交 通.千代田線 町屋駅 徒歩6分

     

    京成本線 町屋駅 徒歩6分

    都電荒川線 町屋駅 徒歩3分

    ■価 格.募集終わりました
    ■権 利.借地権(旧)
    ■土地面積.63.15㎡
    ■建物面積.1階  41.32㎡

     

    2階  29.75㎡

    合計  71.07㎡

    ■用途地域.第三種高度地区・準防火地区
    ■都市計画.市街化区域
    ■建蔽率.

     

    ■容積率.

    240%

     

    80%

    ■建物構造.木造瓦葺2階建
    ■地代.月額 14,400円

    ■家賃収入.(2019.6.27現在)

    1階  6.5万円

     

    2階   6.6万円

    合計  13.1万円  年間157.2万円

    ■利回り.

    表面利回り   約17.6%

     3路線利用できる町屋駅から徒歩6分のところにあります。駅前から近いので買物便利です。 

    2世帯タイプの売アパート!只今、二世帯満室入居中!!!

    荒川6丁目アパートplan

    photo 1

     

    詳細は後日追って記載致しますのでお楽しみに!

    オーナーチェンジ物件になります。ご不明点などありましたら当店へご連絡してください!きっとお力になれると思います!

    無料相談会随時開催中です!


     二世帯   日当たり良い ■ オーナーチェンジ


     環境について    町屋駅徒歩6分   買物便利 ■

    スーパー、コンビニ近い ■ 浅草までバス一本15分

      M A P  

    [map addr=”東京都荒川区荒川6丁目38㎡”]


    ※ 不明な点や内覧希望は下記より、お問合せお願いいたします。
  • 自動ドアの故障

    自動ドアの故障

    管理している賃貸マンションの自動ドアが故障してしまいました。

    このような、緊急を要する事故は、早く修理する必要があります。

    まずは、故障のお知らせ。

    賃貸マンションの住人の方に故障のおしらせ。

    かなり重要な仕事です。

    次に、マンションの施工会社に連絡。

    担当者になかなか連絡がとれない・・・。

    担当者も違う現場に行っているだろうし・・・。

    中々、連絡つかない・・・・。

    半分、諦めて・・・・

    次に、自動ドアのメーカーに連絡。

    しかし、どこの自動ドアのメーカーかわからない

    普通、シールとか貼ってあるけれど、貼ってない。

    とりあえず、自動ドアのメーカーで有名なのは、ナブコ。

    ナブコに問い合わせ。

    住所、施工年月日を伝えて、確認をとる。しかし、違った。

    次に、さて、どこに連絡しようか?

    センサーが故障の原因らしい。この時点では、おそらくの判断。

    サッシ屋さん、電気屋さんよりも自動ドア屋さんが適任。

    自動ドア屋さんあたりはずれがあるので、慎重な注意が必要。

    当社が連絡したのは、昭和ドア販売会社さん、

    大当たりでした。

    自動ドア、故障、修理でこの記事を検索してきた方、困っている方のために連絡先も載せておきます。(昭和ドア販売会社は当社とは関係ない会社です。念のため)

    昭和ドア販売会社さん、0467-86-7390です。

    この会社に連絡したのが、夕方だったので、次の日の朝一番に来てもらいました。

    早い。

    担当者、修理屋さんも対応が良い。

    大きな会社なので、担当者のあたりはずれはあると思います。

  • 家賃滞納者への催告の出来事

    大家さんから、家賃の滞納者への催告を頼まれました。

    夏の暑い日の出来事です。

    当社が管理していない物件ですが、色々とお世話になっている大家さんなので、家賃の催告をすることにしました。

    まずは、連帯保証人さんに連絡

    本人に連絡する前に、連帯保証人さんに連絡をしました。

    大家さんも連絡していたので、家賃滞納の話は知っていました。でも、中々支払いが難しい状態みたいです。

    連帯保証人が近くの方ならば、催告にいきますが、遠方の方なので、とりあえずは滞納確認だけしました。

    夕方の訪問

    滞納の方へ、催告の訪問です。大家さんは隣の部屋にいるので、一緒に来てもらいました。

    家の前につき、大家さんと一緒にチャイムを鳴らすが、滞納者の方は、当然出てきません。

    すると、大家さんは、1週間近く、入居者の方が、部屋にいる気配がないらしと言い出します。(大家さんは隣の部屋にすんでいます。)

    確かに、ドアには電気差し止め、水道差し止めの通知が来ており、実際、電気は止められているみたいです。

    入居者はある程度の高齢のかたなので、部屋の中で亡くなられている可能性もあります。

    部屋の中で亡くなっている可能性が高くなりました。

    もちろん、居留守の可能性も高いです。

    どちらにしても、仕方がないので、部屋の中に入ることにしました。

    連帯保証人さんに連絡して、大家さんの合い鍵で部屋の鍵をあけました。

    部屋の中に入居者がいました。

    しかし、痩せ衰えています。

    頬はこけています。水道は止めらていませんでした。(助かりました)

    あと、もう一歩で亡くなってしまうところでした。

    意識ははっきりしているので、命の心配はありませんでした。

    水道が止められていたら、OUTでした。

    しかし、電気が止めらたため、入居者は危険状態になったのです。

    私たちが催告に来て、鍵を開けなければOUTでした。(鍵をあける行為はかなり、ハードルの高い行為です。入居者の方からクレームがでる可能性も高いです。)

    賃貸事業は一歩間違えると、大変な業務になる場合もあると改めて感じました。

    また、家賃遅れの滞納の方も大家さんに相談に行くことをすすめます。

  • 空室対策に効果がある方法

     賃貸の空室が多くて悩んでいる大家さんが多いと思います。

    少子化の影響もあり人口は少なくなっていきます。賃貸経営されていると実感としてわかるのではないでしょうか。

    それにもかかわらず、新築アパート、マンションは建設ラッシュです。

    そこで、賃貸の空室を埋める対策が必要となります。

    賃貸の空室を埋めるためにはどうしたら良いか?

    まず、思いつくのが家賃を下げるです。

    できれば、家賃は下げたくないですが。部屋を早く決めるには簡単かつ確実な方法です。

    なぜ、家賃を下げると早く決まるのか?

    理由として、競合物件に勝つためと思われがちですが、(競合に勝つ意味も多少ありますが)、1番の理由として、現況の家賃が、借りようとしている人(ターゲット層)の家賃とマッチしていない可能性があるからです。

    今までは、この家賃設定で問題なかったのになぜ、家賃設定がターゲット層とマッチしなくなったのか?

    大家さんは成功体験、過去の経験などで家賃設定しているから、家賃がターゲット層より高いといわれても中々信じることが出来ないと思います。

    今まで物件を手離さないで、成功してきた大家さんの成功体験年数は何十年もあります。しかし、空室が決まらないのは、家賃設定が高いのが原因です。

     ここでいう、空室が決まらないという期間は半年ぐらいになります。家賃設定が正しくても3ヶ月くらいは空きます。

     ではなぜ、大家さんはなぜ、家賃設定を間違えるのか。

     ニュースをあまりみていない。または、ニュースの表面上しかみていない。

    よくある例ですが、株価が過去最高というニュースがあった場合、表面上だと、景気が良くなったと思うかもしれません。しかし、それは、間違いです。

     当たり前ですが、株価と景気はリンクしていません。昔あった土地神話( 土地の価格はさがらない`)みたいなものです。

     株価は需要と供給で決まります。

    ニュースでもご承知の通り年金機構も株の購入を行なっています。年金機構がどのくらいの株を購入しているかはよくわかりませんが、数兆円の利益がでたとニュースでやっていましたから、年金機構は数十から数百兆円をつぎこんでいると予想されます。これだけの額の株を買う方がいれば株価は上昇するでしょう。(当然年金機構が株を売却すれば株価は下がります。)

    また、株価が高くなったということは、大手企業の自己資金( 保険会社、金融機関などの大企業は他社の株を大量に購入している)が増えたことを意味します。

    自己資本比率が増えたから、金融機関は貸し出しをしやすくなります。

    企業は活動しやすくなります。しかし、景気とはまだ結びすきません。

    景気がよくなるためには、企業が利益を上げなければいけません。でも、それができません。

    ニュースでは企業が過去最高の内部留保をだしていると掲載してあったと思う方もいるかもしれませんが、私がいう利益とは収益のことになります。

    自己資本比率があがっても収益は増えません。

    わかりやすく言うと、収益=(借入でない)現金 です

    収益が増えなければ企業は本当の意味で利益をだしているとは言えません。

    企業が収益を上げる方法は、お客様に商品を購入してもらうしかありません。しかし、それが難しい。

    ターゲット層と商品がマッチしないからです。

    車、嗜好品、パチンコ、ブランド業界など、日本国内で成功しているのはないです。

    ニトリ、ユニクロなどの安さ重視の業界が成功しています。

    ターゲット層の年収の低下が1番の原因です。

    家賃設定の年収ターゲットは200〜300万で考えると良いと思います。

    では、家賃計算を賃貸層の収入から計算します。

    年収300万円の手取りを240万円と考えると1ヶ月20万円。家賃設定は20万の3分の1で7万円となります。

    8万円の賃貸は一流企業、7万円は一般企業、6万円は社会人という設定になります.

    まずは、家賃設定の見直しからになります。

  • 消費税の免除について|事業用の賃貸オーナーが知っておくと良いこと。

    賃貸オーナーが勉強しておくと良いことに消費税の免除があります。
    だれでも、免除されるわけではありません。
    免除されるには、2年前の売り上げが1000万円以下の場合になります。
    消費税はお客様からもらいますが、納める必要がありません。
    消費税をもらわなくても構わないですが、もらっても納めるのが免除されるのです。
     
    住居用には消費税はかかりませんが、事業用には消費税がかかります。
    しかし、1000万円以下の家賃収入の場合は消費税が免除されるのです。
    (※以前は3000万円以下でしたが、現在は1000万円以下になりました。
    消費税の免除は段々と釈小していくと思います。)
     
    事業賃貸を購入する場合、消費税の還付がうけれる制度がありますが、年商の売り上げが1000万円以下の場合は還付を受けない方が良いかもしれません。
    還付の手続きをとると、消費税は支払わなければならないからです。
     
    これから、消費税は10%の時代になります。
    消費税の税制度は色々と変化していくと思います。
    色々と消費税について勉強することは良いことだと思います。
     
     
     

  • 中古住宅の減価償却の計算方法

    不動産を購入した時に計算しなければならないのが、減価償却です。
    減価償却とは、建物について、購入した価格を年数で経費でおとせることです。
    減価償却があるから、賃貸投資は成り立つのです。
    減価償却の計算方法は次のようになります。
     
    減価償却=建物購入価格÷耐用年数
     
    になります
     
    建物の耐用年数はどのように計算するのでしょうか?
     
    建物の耐用年数は建物の構造体によってことなります。
     
    住居用の場合は、
    木造は20年
    鉄骨は19、27、34年
    鉄骨鉄筋コンクリート 47年
    になります。
     
    例えば、建物価格2000万円、木造住宅、築4年の場合はどうなるのでしょうか?
    耐用年数が20-4=16年になります
    2000÷16=125万円/年
    一年で125万円、わかりやすく言うと、経費として落とせます。
     
    中古で購入した場合は次のようになります
    耐用年数(残存耐用年数)=20-4+20×0.2=18年になります
    耐用年数×0.2が余分にかかってきます。
    2000÷18=111万円/年
    になります
     
    築年数が22年の場合は、20×0.2=4 4年間になります。
     
    投資物件の売買期間が5年間を目途にいわれているのは、そこからきています。

  • 空室対策で上手くいかなかったこと

    当社は、空室対策を色々行っていますが、中には上手くいかなかったたものもあります。
     

    今回は、空室対策で行った失敗例のご紹介です。

     
    [toc]

    空室対策で失敗したのが、カスタマイズ可のリフォームです。
    カスタマイズ可のリフォームとは、賃貸物件のリフォームを借りる人の好みにあわせてリフォームすることです。

     
    実際におこなった、賃貸の案内、接客の流れは下記の通りです
    1.賃貸物件を案内する前にカスタマイズのリフォームができる物件であることをお客様に説明します。

    2.実際にお客さんを案内します。そして、カスタマイズリフォームの説明を現地でします

    3.お客様の反応は良かったです

    でも成約にはならなかった
     

    なぜ、成約にならなかったのか。

    1.カスタマイズリフォームはお客さんが色々と考えなければいけない。
    2.お客さんはリフォーム後のイメージが出来なかった
    3.お客さんは自分のセンスが悪かったらどうしようかと思った。
    お客さんに与える心理負担が大きくなったのではないかと思います。

    空室対策でやってはいけないこと

    お客さんの心理負担が大きくなること。たとえば、カスタマイズ可の賃貸リフォーム

     

  • 賃貸物件の空室対策は2通りですよ

    [toc]
    賃貸物件の空室対策

    賃貸の空室対策で考える方法は2通りです。

    家賃を下げる
    物件の価値を上げる
    の二通りではないでしょうか。

    家賃を下げる

    家賃は安ければ安いほど、お客様に喜ばれます。
    でも、賃貸業でやっている以上、利益を考える必要があります。
    では、どうやって賃料を決めればよいのでしょうか?
    ぎりぎりの線で家賃を下げなければいけません。
    そのためには、

    家賃相場を調べる必要があります。

    今では、ネットで家賃の相場は調べることができます。
    家賃の調べ方は、
    家賃を設定するうえで大切な

    建物の築年数、構造体、設備、駅からの距離、部屋の間取を調べます。

    自分の賃貸物件と似たような賃貸物件を調べると家賃の相場が分かってきます。
    自分の賃貸物件と似たような物件は以外と少ないはずです。
     

    似たような物件が少なければ、

    次に自分の賃貸物件より少し条件の家賃相場を調べてみてください。
    家賃の相場より自分の賃貸物件の家賃が高かったら、何年かかってもその部屋は決まりません。

    良くない物件は不動産屋は案内しません。

    今の不動産屋さんは、良い物件を数件案内してお客様に結論を求めます。
    良い物件を案内しているわけですから、いくらお客様がネットで調べてもそれ以上のものはでてきません。
    それ以上のものがないことを知っているので、不動産屋さんは自信をもってお客様に結論を求めることができるのです。
    ひと昔前の不動産屋さんだとイマイチの物件も紹介し案内しましたが、今の時代はそのような無駄なとはしません。
    案内する段階で、お客様の求めている部屋がわかっているので、その部屋を案内します。ネットで問い合わせしてくるお客様が大多数ですので、お客様自身も物件のことを良く分かっています。とくに家賃相場は知っています。
     
    いくらがんばっても、相場よりも高い部屋は決まりません。
    まずは、自分の物件が相場よりも高かったら、相場並み、もしくは相場よりも安くした賃料設定に見直さなければなりません。
     

    物件の価値を上げる

    物件の価値を上げるには建物をリフォームするか、ソフト面の見直し(たとえば、募集条件の見直し、管理業務を増やすなど)ですが、効果があるのは次の通りです。
     

    募集条件変更してみよう

    費用があまりかかりませんがリスクは増えます

    ペット可

    ペットに傷をつけられるなどの心配があります。退出時、借主ともめる心配がある

    高齢者可

    部屋の中で亡くなる、火災をおこすなどの心配がある。

    生活保護可

    高齢者と同じく、火災を起こす心配、クレーマに合う

    外国人可

    借主が外国に戻ったら対応お手上げ
    しかし、上記の客層は有望な見込み客です。
    部屋を貸す方法を考えることをおすすめします。
     

    賃料を下げると同じ考えのもの

    礼金敷金無し、フリーレント
     

    建物のリフォーム

    建物のリフォームですが、効果のあるものは次の通りです
     
    設備の入れ替え
    水回りの入れ替え
    キッチンの交換
    (キッチンは清潔感がもとめられます)
    ユニットバスの交換
    (3点セットからトイレ風呂別にする、オートバスにする)
     
    居室部分
    畳からフローリング
    今の時代畳は人気ありません(私は畳はすきです)
    建具の交換
    見栄えが変わります
     
     
    共用部分
    費用がかかるため小規模には適さない
    オートロックシステムにする
    エレベーターをつける
    あまり費用がかからない
    防犯カメラをつける
     
    他にも色々あります。
    お客様にあっといわせるものを考えるのがポイントです

  • 賃貸経営、修繕計画

    賃貸物件をリフォームする場合のpointについて
    大家さんが賃貸物件をリフォームする場合ですが、費用のかからない順番にならべると、大体、次のようになります。
    1.清掃(ハウスクリーニング)
    2.クロスの張替
    3.枠の塗装
    4.床の張替
    5.間仕切り
    6.水回り等の設備の交換、新設
    7.共用部分、外観のリフォーム
     
    リフォームすると効果的なところほど、費用が大きくかかります。
    しかし、費用のかかるリフォームは一度行えば10年間は行う必要がありません。
    賃貸経営を行うには、修繕計画を立てておくことが必要となります。
    修繕計画をたてておけば、周辺物件と比較した家賃相場よりも低い家賃設定にしないですむでしょう。