タグ: 不動産

  • 賃貸の空室率35%について

    賃貸の空室率が35%になったとニュースでながれました。

    でも、空室率が増えたからといって家賃は極端には安くはなりません。
    需要と供給のバランスから家賃が安くなるのと考えるのが普通だと思いますが、現実は違います。
    家賃は空室率によって安くはならない。
     
    なぜ、空室率が増えてもと家賃があまり下がらないかというと、部屋が１年間、3年間、5年間空いていようと、家賃を下げない大家さんはたくさんいるからです。
    商売と考えていないから、需要と供給のバランスはなりたたない。
     

    家賃をさげない大家さんの考え方として、

    1.家賃を下げたら損をすると考えている。
    1.生活できるお金はあるので、家賃を下げて人を入れる必要がない。
    1.家賃を下げて、部屋に入れてからの苦情、例えばエアコンの修理などを考えたら、割にあわないと考えている。
     

    空室35%の公表で打撃をうけるのが、

    新築、築浅の大家さん、または、家賃保証でアパートを建てた大家さんです。
    ローンの返済があるため、部屋を決めなければならない。
    また、家賃保証会社から家賃の交渉がきます。
     
    ただ、無理をして部屋を決めていくと、入居者の質が落ち、賃貸物件の価値が低くなってしまうので、注意が必要です。
    賃貸物件の価値は不動産の立地、建物つくり、管理の仕方、入居者の質できまります。
     

    賃料は空室よりも給与と関係

    があると考えています。
    給与が上がると家賃は上がる。給与が下がると家賃は下がる、です。
     

  • 売買町屋戸建|町屋2丁目|駅徒歩5分

    町屋駅から徒歩5分のところにある売り物件です。
    中古の戸建てですが、リフォーム工事をおこなっていましたので、中はきれいです。

    ■物件概要

    ■所在地. 荒川区町屋2丁目14-9
    ■交　通. 千代田線　町屋駅　徒歩5分
    ■価　格. 3DK
    ■権　利. 2680万円
    ■土地面積. 46.14平米
    ■建物面積. 55.10平米
    ■用途地域. 準工業地域
    ■建蔽率. 80%
    ■容積率. 300%
    ■その他. 設備
    ■間取.

     
     
    ■■ 　町屋駅から徒歩5分のところにあります。買物便利です。設備が充実しています。　■■
     
     

    町屋2丁目戸建
    photo　1
    photo　2
    video
    2階洋室
     
     
    リビングダイニング
     

     
     

    ■■ ベランダ　■■ 　日当たり良い　■■ オートバス　■■ 　TVモニター付インターホン　■■ 　ウォシュレット　■■ 収納多し　■■ 　室内洗濯置場　■■ 　システムキッチン　■■
     

    ■■■　環境について　■■■ ■ ■ 　町屋駅徒歩5分 ■■  　買物便利　■■
     

    ■■■　　M　A　P　　■■■

    [map addr=”東京都荒川区町屋2-14-9″]

     

    ※　不明な点や内覧希望は下記より、お問合せお願いいたします。

     

  • 賃貸物件の更新料は有効か無効か

    ちょっと前、3~5年くらい前にニュースで裁判所の判決で更新料は無効になったと報道されており、また、その後、裁判所の判決で契約書に記載されてあれば有効などの判決もでている。
     
    今後の更新料の取り扱いについてどうなるか、予想も含めて説明すると、賃貸の更新料については、１ヶ月～２ヵ月については契約書に記載してあれば有効となる。
    理由として、まず、第1に更新料は各地方にある慣習例からきているものであり、また、不動産取引は法規のみでなく慣習にしたがって取引されるからである。
    第２に貸主(大家さん側)の都合で理由もなく、更新拒絶、途中解約ができないのに、借主側は途中解約をすることができ、貸主と借主の立場を考えた場合、借主の立場の方がつよいからであり、更新料は立場の弱い側の権利になるからである。
     
    今後、更新料が無効となる判決はでてこないと思います。
     
    もし、更新料を支払うのが嫌ならば、更新料無し物件をさがすことをすすめます。
    JKK、URなどの団体が運営する物件は更新料を払わないですむのがほとんどです。
    民間ではなかなかできないが、税金などがはいっているからできるのである。
    ただ、JKKもURも住宅不足の解消という役目を終えた機関ではある。

  • パナマ問題(タックスヘイブン)について

    パナマ問題がネット上で大騒ぎになっています。(googleでパナマと検索すればいろいろでできます)
     
    海外でもいろいろと大騒ぎになっているようです。
     
    残念ながら日本では、テレビや新聞等の大手報道機関では報道されていないです。中国や北朝鮮などの他国の出来事のようにしか報道されていません。また、日本政府は調査をしないとしています。(アメリカ人が少ないとかいろいろあるみたいです)
     
    けれども、今後、この問題は大きな問題となっていくと予想します。(脱税や、犯罪の資金隠しにつかわれている可能性が高いからです。政府は調査しないといっていますが、すぐに撤回すると思います。政治が絡んでくる可能性も高いです。)
     
    また、国内だけの問題ならば、報道規制などで、鎮めることができると思いますが、世界中での問題なので、鎮めることはできないでしょう。
     
    週刊誌から、報道が広がっていくことが予想されます。
     
    今回の問題にかぎらず、いろいろな世界基準が変わろうとしているのが感じとれます。今までは、見てみぬふりで済んでいたことが、済まなくなる。
    資産家等のモラルの向上が求められているのが、感じられます。
     
    今後、マネー、金、株などの価値観、考え方の基準も変わっていくのではないかと思います。
     
    もちろん、不動産、建築の考え方も変わっていくと思います。

  • レインズの改正について

    [toc+] レインズ(不動産流通機構)が今年改正が行われました。
    その一つとして、売主がレインズの情報をみることができるようになったことです。
    これにより、不動産の透明化が図れます。
     

    レインズというのは、

    不動産業者間で物件の情報をやりとりできるシステムのことです。専任媒介を契約した業者はすべからず、レインズに物件を掲載しなければいけません。
    これにより、いろいろな不動産業者が物件をみることができるようになり、より早く成約できるシステムです。
    とりあえず、レインズに登録してあるかどうか、不動産業者さんに確認してみた方が良いです。
     

    今回の改正した理由

    ある大手不動産会社が買付申込みが入っていないのに、申込みがはいっているといい、仲介業者の受付を拒否していたことが原因です。そのため、売主は自分の物件については掲載内容、現在申込みがはいっているかどうかをみることができるようになりました。

  • マイナンバー制度と大家さんと税金

    マイナンバー制度導入により、税金面でいろいろと大家さんも考えることが増えそうです。
    税務署では、いろいろな相談が多くて、パンクしています。
    今、相談に行っても受付は来年になってしまうそうです。
    個人の方も深刻しなければならない時代になりました。
    賃貸を事業として行っている大家さんはきちんと申告している方が多いですが、昔の大家さんなどは、申告していない方がいるらしいです。
    しかし、これからはきちんと申告しなければならないです。
    そのような意味ではマイナンバー制度は公平性を保つことで良い制度なのかもしれません。
    (もちろん、悪用される危険性、プライバシーの心配ごとはいろいろあると思いますが。)
    では、大家さんの対策としてはどうしたらよいでしょうか。
    まずは、税金について、勉強することだと思います。
    税制度は、届け出をするといろいろと免除される仕組みがあります。
    ただ、いろいろと多すぎて、税理士でもわからないことがあります。
    だから、大家さんが勉強するしかないのです。
    そして、税理士に相談するのが良いでしょう
    もし、あなたが大家さんでこれから税金を勉強するなら、消費税、減価償却から始めるのが良いでしょう。
    次に相続税になります。
    私は。税金についてプロではありませんが、それでも、不動産屋さんからの視点で、税金について考えつくことはいろいろありました。
    そして、税理士に色々と相談するようにしています。(却下になることは多いですが)

  • ホームページのデザイン変更について

    ホームページにワードプレスをつかっていますが、レイアウトがあきてきたので、テーマの変更を試みました。
    でも、結局は、simpicityに戻りました。
    1日使ってしまいました・・・・。
    おかげで、テーマは20ストックがふえました。
    とりあえず、simplcityのレイアウトを少しいじりました。前より、シンプルにしました。
    今のところ、不動産のホームページをワードプレスで作成しようとした場合、simpicityが一番です。

  • 三井住友建設と旭化成建材の「いち社員」について

    横浜の傾斜マンションが、今、ニュースになっています
    一部のマンションが沈んでしまったということである。
    今回、発覚したのは、４棟マンションだったからだ思います。
    一棟だけが単独で沈んだ場合、発覚は難しかったのではないかと思います。
    沈んだマンションと沈まなかったマンションがあったから、今回のことは発覚した。
    [toc]

    杭の偽装とはなにか?

     
    ニュースをみると杭が堅地盤までとどいていなかったらしい。
    現場の人はわからなかったのか?
    おそらくわかっていたと思う。でも、大丈夫だろうという判断があったのだ。
    経験からの判断なのだろうが、今回は４棟がつながっているため、発覚した。
    (最近は大きな自然災害が多いので過去の経験はあてにならないので、注意が必要)
    最初の調査がいい加減だったのだ。
    大規模のマンションの場合は調査、設計がすべてであるが、おろそかだった。
    予想した杭の長さよりも深いところに堅地盤があったのが原因だと思う。
     

    いち社員が行ったことなのか?

    一人の社員のデーターのねつ造だけで行えるわけがない。
    まず、現場ですぐにわかる。
    細かいところはわかないが、大きなミスはかならずわかる。
    現場監督に情報ははいっているはずである。
    予想するに現場は大混乱だったにちがいない。
    工程もずれるし、基礎工事は、杭からすべてやり直しになるからである。
    そこで、安全上問題あるかないかで決断したと思う。
    当初、テレビなどでは、いち社員の行ったことであるとニュースが流れたが、危ないニュースである。
     

    元請けは、三井住友建設

    三井住友建設が元請会社とニュースで流れているが、普通は「施工会社」という。わざわざ、元請、下請などの言葉をだす意味があるのだろうか
    最初のニュースだと売主が三井不動産レジデンシャル、施工会社が旭化成建材なのだと思ってしまった。
     
    ところが、旭化成建材は、「いち社員」にすべての責任を押し付けようとした。
     

    安全上問題がなければ、慌てる必要はないのだ。

    ディベロッパーたちは、ニュースになったので、慌てているが、おそらくこの問題は数年前から発覚しているはずである。昨日、今日で急に2cm下がったはずではない。
    ますば、落ち着いた対応が良い結果を生む思う。
     

    他にもやっぱりあった

    朝日新聞によると、くい打ちの偽装が起きたのは、旭化成以外にも6社あったとのことである。
    http://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/000063362.html
     

  • いい部屋をさがすには、「地元不動産めぐり」か「ネット」か

    いい部屋を探すポイント
    いい部屋とはどのような部屋か
    相場よりも家賃の安い部屋
     
     

    [toc]

    そのためには

    家賃相場を知る

    家賃設定は
    駅からの距離(立地)
    間取
    構造
    築年数
    設備
    で決めていきます。
     
    たとえば、駅徒歩１分、高層マンションの部屋の場合、家賃は高いのが当たり前。問題は高層マンション、駅徒歩１分の家賃相場よりも高いか安いかである。
     
     
    地元で部屋をさがすときはわかりますが、知らない土地で探すときは、むずかしいことです。

    家賃相場を知るには、

    不動産業者めぐりをすることです。
     
     
    住みたい町を選んで不動産めぐりをするのが一番良いです。
    物件の内容だけでなく、地域や町の内容を知ることができます。
    地元の不動産業者を知ることができます。
    地元の不動産業者めぐりをしていると、
     
    「ああこれ、ネットでみたことのある物件だあ」と知っている物件を紹介されますが、
    ネットでみたことのない物件を紹介されることもあります。
     
    今のネット時代に。
    「ネットにでていない物件があるなんて・・・!!」
    驚くと思います。
     
    そのような理由で、
    不動産めぐりをして、賃貸物件をみつけるお客さんは以外に多いです。
     
     
    また、地元の不動産業者は管理業者が多いので、退出後の不安を取り除くことができます。
    大手不動産業者が管理業者、家主の場合、退出時の借主負担が大きい(例えば家賃の2~3か月分)ですが
    地元業者の場合は借主負担が少ないケースが多いです。
     
     
    でも、実際、
    不動産めぐりには時間がかかります。
     

    時間が無い人の場合は、ネットです

    まずは、物件をネットで調べます。
    なんといってもネットです。
    スーモ、ホームズ、ヤフーなど色々な賃貸検索サイトがあります。
    そして、
    物件をさがしていると、同じ物件が色々な不動産業者に掲載されていることに気がつくはずです。
     

    とりあえず、それぞれの不動産業者のホームページをみてみましょう。

    どこの不動産業者に仲介してもらうのがよいのでしょうか?
     
     

    ネットで調べるときのポイントは?

     
    1.まずは、ネットの更新が多いか、少ないかです。多いほうが良いです。
     
    2.従業員の顔写真をだしているのか、出していないのか。出している方が安心です。
     
    3.宅地建物取引業の不動産免許も確認してみる。
    例えば、免許番号が、都知事(3)83899の場合、(3)の数字が多いほど、例えば(4) 、(5)など　多いほど、その業者は長く不動産業をやっているということになります。
     
    4.賃貸専門店の方が情報は多い
    当社は下記の業者に管理物件の仲介をお願いしています。
    例えば、ソレイユ(御茶ノ水)、アエラス(上野店)、TMC(日暮里店)になります。
    支店長、担当者の方とお付き合いさせていただいていますが、みなさま、おすすめできます。
     
    最後に、より確実にいい部屋をさがすには
    自分でいい部屋をつくる。
    つまり

    家賃を交渉して下げてもらうのです。

    以外に家賃交渉は成功します。
     
    家賃交渉がだめならは、
    違う費用の交渉をしましょう。
    私が考えた、家賃交渉の順番です。
    ①家賃　以外にさがる
    ②清掃料　清掃費は仲介業者によってかかる場合とかからない場合があるので、交渉の対象になりやすい
    ③鍵交換代　交換なしで良いばあいがある
    ④礼金　以外にむずかしい
    ⑤仲介手数料　以外に下がるが最後まで交渉するのは控えましょう。
     
    以上になります。<いい部屋がみつけられますように>