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  • 用途地域について

    最近は暖かい日が続いていますね。新生活が始まって早一か月、そろそろ慣れてくるころではないでしょうか。
    話変わりますが、用途地域のことについて調べてみました。
     
    1.用途地域の用途について

    第一種低層住居専用地域 低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域(例:住宅、共同住宅、幼稚園、小・中・高等学校等)
    第二種低層住居専用地域 主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域(例:第一種低層住居専用地域適格建築物のほか、150㎡以内の店舗に限り建築可能)
    第一種中高層住居専用地域 中高層に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域(例:第二種低層住居専用地域適格建築物の他、大学、病院等)
    第二種中高層住居専用地域 主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域(例:工場、パチンコ屋、カラオケボックス、料理店等を禁止)
    第一種住居専用地域 住居の環境を保護するため定める地域(例:劇場・映画館、キャバレー、個室付き浴場等を禁止)
    第ニ種住居専用地域 主として住居の環境を保護するため定める地域(例:一定の危険物貯蔵所、一定規模以上の車庫等を禁止)
    準住居専用地域 道路の沿線として地域の特性にふさわしい業務の利便を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域(例:一定の工場、200㎡以上の劇場、キャバレー等を禁止)
    近隣商業地域 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域(例:一定の工場、200㎡以上の劇場、キャバレー等を禁止)
    商業地域 主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域(例:150㎡超の工場、危険性の大きい又は公害発生の恐れが大きい工場等を禁止)
    準工業地域 主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域(例:個室付浴場、危険性の大きい又は公害発生の恐れが大きい工場等を禁止)
    工業地域 主として工業の利便を増進するため定める地域(例:住宅、幼稚園、小・中・高等学校、老人ホーム、病院等を禁止)
    工業専用地域 工業の利便を増進するため定める地域(例:住宅、幼稚園、小・中・高等学校、老人ホーム、キャバレー、個室付浴場等を禁止)

     
    2.用途地域の建蔽率について

    第一種低層住居専用地域
    第二種低層住居専用地域
    第一種中高層住居専用地域
    第二種中高層住居専用地域
    工業専用地域
    30・40・50・60のうち都市計画で定める割合
    第一種住居専用地域
    第二種住居専用地域
    準住居専用地域
    準工業地域
     
    50・60・80のうち都市計画で定める割合
    近隣商業地域 60・80のうち都市計画で定める割合
    商業地域        80
    工業地域 50・60のうち都市計画で定める割合
    用途地域の指定のない区域 30・40・50・60・70のうち特定行政が定める割合

     
    3.用途地域の容積率について

    第一種低層住居専用地域
    第二種低層住居専用地域
    50・60・80・100・150・200のうち都市計画で定める割合
    第一種中高層住居専用地域
    第二種中高層住居専用地域
    第一種住居専用地域
    第二種住居専用地域
    準住居専用地域
    近隣商業地域
    準工業地域
    100・150・200・300・400・500のうち都市計画で定める割合
    商業地域 200・300・400・500・600・700・800・900・1000・1100・1200・1300のうち都市計画で定める割合
    工業地域
    工業専用地域
    100・150・200・300・400のうち都市計画で定める割合
    高層住宅誘導地区 都市計画で定められた数値からその1.5倍以上で当該高層住居誘導地区に関する都市計画で定める割合
    用途地域の指定のない区域 50・80・100・200・300・400のうちから特定行政庁が指定する割合

     
    4.用途地域の高さ制限について

    第一種低層住居専用地域
    第二種低層住居専用地域
    第一種中高層住居専用地域
    第二種中高層住居専用地域
    第一種住居専用地域
    第二種住居専用地域
    準住居地域
    前面道路の反対側までの水平距離
    ×
    1.25(m)
    200%以下………………20mまで
    200%超300%以下…25(20)mまで
    300%超400%以下…30(25)mまで
    400%超………………35(30)mまで
    近隣商業地域
    商業地域
     前面道路の反対側までの水平距離
    ×
    1.5m
    400%以下………………20mまで
    400%超600%以下……25mまで
    600%超800%以下……30mまで
    800%超1000%以下…35mまで
    1000%超1100%以下…40mまで
    1100%超1200%以下…45mまで
    1200%超………………50mまで
    準工業地域
    工業地域
    工業専用地域
    前面道路の反対側までの水平距離
    ×
    1.5m
    200%以下…………………20mまで
    200%超300%以下………25mまで
    300%超400%以下………30mまで
    400%超……………………35mまで
    高層住宅誘導地区             35mまで
    用途地域の指定がない区域 前面道路の反対側までの水平距離
    ×
    1.25m、又は1.5m
    200%以下…………………20mまで
    200%超300%以下………25mまで
    300超~……………………30mまで

     
     
     
     
     
     

  • 契約書の収入印紙

    契約書の収入印紙

    収入印紙 平成32年4月1日迄

    不動産売買に関する収入印紙

    売上代金の収入印紙

    記載された受取金額が 
    5万円未満非課税
    5万円以上100万円以下200円
    100万円を超え200万円以下400円
    200万円を超え300万円以下600円
    300万円を超え500万円以下1千円
    500万円を超え1千万円以下2千円
    1千万円を超え2千万円以下4千円
    2千万円を超え3千万円以下6千円
    3千万円を超え5千万円以下1万円
    5千万円を超え1億円以下2万円
    1億円を超え2億円以下4万円
    2億円を超え3億円以下6万円
    3億円を超え5億円以下10万円
    5億円を超え10億円以下15万円
    10億円を超えるもの20万円
    受取金額の記載のないもの200円

    https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf

    (さらに…)
  • 不動産の重要事項説明3

    不動産の重要事項説明のひとつに登記簿謄本の説明があります。
    買主に登記簿を説明し、確認することです。
     
    ところが、これには、落とし穴があります。
     
    不動産の流れとして、売買契約を行い、後日、引渡を行います。
    登記簿の説明は、売買契約時に行います。
    ところが、引渡時までの間に、物件に新しい抵当権がついている場合があります。
     
    その抵当権も抹消しなければいけなくなります。
     
    抹消できなければ、売主は買主に違約を払わなければいけないですが、このような売主の場合は違約を払うことができません。借金が多くあるからです。それどころか、手付金を取り戻すのも一苦労です。戻ってこないケースの方が多いです。
     
    いろいろと注意が必要です。

  • 不動産重要事項説明②-2

    道路に接していない敷地を購入する場合の注意点
    道路に接しない土地を購入するのは、出来たら避けた方がよいですが、価格が安いので購入したいお客さんも多いです。
     
    確かに、新しく建物を建てることができないので、土地の価格は安いです。
     
    今住んでいる賃貸の家賃を支払っているならば、将来どうなろうと、家賃を払うよりは得だから買って住むという考えです。または、賃貸に出して収益を上げる。
    その場合、道路と物件の間はどなっているかが問題です。
     
    「他人の土地」 や 公園などの「国などの土地」 など色々あります。
     
    何かの事態で突然通行止めということもあります。
    安いものを買うので多少のリスクはつきものです。
    不動産の重要事項について

  • 不動産の重要事項について②

    不動産の重要事項で接道についての調査があります。
     
    敷地が道路に2m以上接しているのかしていないのか。
    セットバックがあるのか
    公道か私道か
    などです。
     
    道路は建築する時に重要な意味を持ちます。
    斜線制限など建物に制限をかけます。
    また、2m以上接していないと建物が建ちません。(現況建物が建っている場合でも)
     
    例えば、下記の場合

    物件と道路の間に第3者の土地があります。
     
     
    また、下記の場合

    物件と道路が2m以上接していません。
     
    いろいろなケースがありますので、確認するようにした方が良いです。

  • 不動産の重要事項説明について①

    不動産を売買するときには、契約を行いますが、契約の前に重要事項の説明を行います。
    重要事項の説明とは、簡単に言えば、契約で売買する不動産について説明をすることです。
     
    最近では、より細かく説明していますが、私が重要だと思うのは、売買する不動産の名義はだれのものかだと思います。
    売主と不動産名義人が同一であることが重要だと思います。
     
    しかし、本当(100%)に同一かどうかを調べることはむずかしいです。
    今は、本人確認が厳しくなっていますが、100%ではありません。
     
    大手の不動産業者でも騙されることがあります。
     
    気をつけることが必要です。
     
    また、騙されない場合でも、相続の場合などもあります。

  • 売買契約の必要書類と決済の必要書類について

    1.不動産契約時と決済時とは?

    売買契約と売買決済ですが、
    1.売買契約とは、この物件をこの条件で売ります、買いますと相応が合意し、書面にて証したものです。簡単に言うと約束です。(不動産の場合は、重要事項説明を受けたあと売買契約を行います。)

    2.売買の決済とは、実際にお金を支払った、物件を引渡する(所有権の移転)ことになります。実行の意味です
    売主さんは権利を放棄することになるので、引渡時には、たくさんの書類や確認が必要になります。

    2.売買契約時の必要な書類について

    必用書類は下記の通りになります。
    1.認印・・・ハンコです。シャチハタは不可です。実印である必要はありません。実印が必要と言われる場合がありますが、必ずしも必用とはかぎりません。
    2.領収書・・手付金など金銭をもらう場合必用です。
    3.身分証明書・・・免許書、パスポートなどになります。
    契約時の必要書類は実に簡単です。印鑑一つで契約できてしまう感じです。それも認印です。しかし、引渡時にはたくさんの必要書類が必要となります。

    3.不動産引渡時に必要な書類について

    売主と買主では決済時の必用書類が違います。売主は、権利を放棄するので、必用書類は多くなります。

    売主の場合の必要書類

    1.土地・建物権利証・・・登記済証

    2.印鑑証明書・・・買主の場合は認印でも良いですが、売主の場合は実印と印鑑証明書がセットになります。

    3.実印

    4.評価証明書原本

    5.売買契約書・・・司法書士に写しをわたしてください。

    6.鍵・・・家など建物がある場合は鍵が必要となります。

    になります。

    ・抵当権がついている場合

    1.抵当権設定原契約書

    2.解除証書

    3.抹消委任状

    になります。

    ・登記簿の住所と現住所が違う場合

    住民票・・・転々と引越しして、住民票をみてもわからない場合は附表が必要となります。

    ・権利証をなくした場合

    物件の立会する司法書士さんに相談してください。司法書士さんが面接の上、必用書類について教えてくれます。

    以上になります。

    上記以外にも状況により、必用書類が出てきますので、事前の打合せ、確認を行うことが大切です。

    買主の場合の必用書類

    1.住民票

    2.認印・・・実印でなくても良いです。認印でも大丈夫です。

    売主に比べて必用書類の少なさがわかります。

    ローンを組む場合

    1.実印

    2.印鑑証明書

    になります。

    ※上記内容は不動産業者、司法書士が立会することを想定して書いております。