カテゴリー: 売買契約Q&A

  • 不動産を高く売る方法－自分自身で不動産査定しよう2。そして、思い切ってNOと言おう

    不動産を高く売るには、
    景気の良い時期に売る
    相場を把握し査定をしっかりするを掲載しました。
    その次はどうしたらよいでしょうか。
    [toc] その前に仲介業についてのお話です。

    不動産を売却するときは、不動産業者に仲介してもらいます。

    なぜ、不動産業者に仲介してもらうかといえば、
     
    契約時、引き渡し時にトラブルが起きないようにしてもらうためです。
     
    不動産の売買は、業として行わなければ、相対でできます。
    しかし、不動産は売買したあとが問題です。
    トラブルが起きた時の対応はむずかしいです。
    一番トラブルとして多いのは、隠れた瑕疵です。
    例えば、中古マンションを売却して半年で給湯器がこわれた場合、責任は売主にあるのか、買主にあるのかどちらでしょうか?
    クレームには巻き込まれたくないので、不動産売買には仲介業者を立会いさせます。
     
     

    不動産の仲介業者にお客さんをみつけてもらう?

    あなたが不動産を売却しようとする場合、あなたがお客さん(買主)を知っていれば、不動産業者に頼むのは立会業務だけです。
    でも、
    あなたが、お客さん(買主)が見つけられない場合は、不動産業者に買主をさがしてもらう必要があります。
     
    あなたが、不動産を安くてもいいやと思って売却するならば、あなた自身ででお客さん(買主)を見つけることは思ったより簡単にできます。
     
    でも、
    不動産を相場よりも(少し)高目で売るときは、あなた自身でお客さん(買主)を見つけることはかなりむずかしいでしょう。
    不動産業者でも簡単にはみつけられません。
    でも、さがせばみつかります。
    さがせばいるものです。
    不動産には同じものがありません。
    希少価値が常にあります。
    だから、相場より少し高くても売れるのです。
     

    ところが、注意しなければいけないのが不動産業者による囲い込みです。

    最近話題になっているのが、不動産の囲い込みです。(昔からやっていたことですが、雑誌にスクープされてしまいました。)
    このような不動産業者にひっかかってしまうと、高く売れません。
     
    でも、引っかかった場合はどうしたらよいか?
    (例えば、あなた自身は不動産の売買相場はしっていました。でも、大手有名不動産業者のいうことなのでだまされてしまった場合)
    不動産の囲い込みに引っかかってしまった場合は、不動産業者が相場よりも安い金額で買い付け(売買の申し込み)をもってきた。
    このお客さんを逃すと、この物件は売れないといってきた。(半分おどしですね。)
     
    でも、あわてることはありません。あなたは不動産売買の相場をしっているからです。
    相場よりも安い買い付け(申し込み)がはいった場合は断ればよいのです。
    心配することはありません。
    相場よりも安い金額なら、買いたいお客さんをみつけることはできるからです。
    NOと言えることが大事です。
    そして、NOというためには、知識が必要です。

    何回も繰り返しになりますが、まずは、不動産の相場を知ることが大事です。
     
     
     

  • 借地権の売却の相談や借地権の更新時にかかる費用などの相談

    借地権の売却の相談や借地権の更新時にかかる費用などの相談

    借地権の相談

    借地について、わからないことについて相談にのりたいと思います。

    借地についての相談で多いです。例えば、借地権は売買できるのか?

    借地の期間がきたら、賃貸みたいに更新できるのか。

    借地を売却するときは、どうしたらよいかなどです。

    借地権とは・・・借地の説明

    不動産業務で難しいのが、借地権です。

    今回はその説明になります。概論になります。

    ※ここのページで説明している借地権とは、旧法の借地借家法になります。(不動産で一般的にいわれているものになります。)

    借地権の新法についてはこちらから

    借地権の期間について

    旧法の借地借家法の期間は

    非堅固(木造)の場合・・・・20年間

    堅固(鉄骨など)の場合・・・30年間になります。

    新法借地借家法の場合は30年間となります。・・・あまり使われていません。

    それ以外に定期借地権があります。(契約期間が50年以上の場合に可)・・・たまに使われます。マンション用地の場合など。

    また、地上権、賃貸借の借地権があります。

    今回は、旧法の賃貸借の借地権になります。

    まずは、借地の各種承諾料についてまとめました

    借地権の各種承諾料の一覧です。(木造住宅の場合)

    借地権　各種承諾料　内　容概ねの比率
    1.譲渡承諾料
    (名義変更料)    		借地権を売却するときにかかる承諾料借地権価格×10%
    2.増改築承諾料建物を建て直したり、リノベーションするときにかかる承諾料借地権価格×10%
    3.更新料借地契約の更新をする時にかかる承諾料借地権価格×7%

    借地権は、売買、増築する時に、地主さんの各種承諾をとらなければいけません。

    上記は概ねの概算になります。詳しくは続きを読んでください

    借地権の価格割合について・・・俗に言われる、7割、3割、6割、4割などです

    a.借地権の誤解

    借地権についてですが、なじみのない方には良く誤解されていることがあります。

    そのひとつに、借地権には権利がないと思われている方がいるということです。

    借地権は売買できます

    借地権の価格とは

    借地権は「権」がついてある通り権利があります。

    では、借地権の権利価格はどのくらいなのでしょうか。

    計算方法としては、路線価図を使用します。

    上の方にABCと記載されているところがあります。

    ここで、借地権割合がきまります。

    路線価図の欄に借地権割合70%、借地権割合60%と道路ごとにかかれています。

    借地権割合を簡単に考えると

    土地の権利=借地権+底地権と考えられます。

    借地権とは土地を借りている方、「借りた土地の上に建物を所有している方の権利」

    底地権は土地を所有している方の権利になります。いわゆる地主さんです。

    たとえば借地権割合が70%の地域に1000万円の土地があると、次のような権利割合になります。

    (土地価格1000万円)=(借地権700万円(借地権割合70%))+(底地権300万円(底地権割合70%))

    になります。図で示すと次のようになります。

    借地権、底地権の割合を示す図の例

    借地権の承諾の種類

    地主さまに承諾をとるには下記のものがあります

    ① 譲渡承諾(名義変更料) 

    ② 増築、改造の承諾 

    ③ 更新の承諾

    承諾に伴ってそれぞれ承諾料が発生してきます。

    ①　譲渡承諾料(名義変更料)とは・・・借地権を売却する場合に発生する費用

    借地権を売却する場合(借地人が、借地権を売却するとき)に地主さんの承諾を得なければなりません。そのときに発生するのが、譲渡承諾料(名義変更料)になります。

    譲渡承諾料ですが、借地権価格×10%がおおむねの目安になります。

    ところで、

    a.借地権価格とは

    借地権価格とは不動産を売却する時の価格になります。不動産売買契約書から算出する時もありますが、一般的には、計算により算出します。

    b.借地権価格の計算方法

    路線価格を基に①更地価格を算出し、②借地権価格を計算します。

    例題)　路線価が300(千円/㎡)、土地面積　60㎡　借地権割合70% のケースは?

    A.300×60÷80%=22,500千円=2250万円が土地の更地価格・・・①。

    2250×70%=1575万円・・・借地権価格になります・・・②。

    ※注意・借地権の承諾料は、更地価格をベースに算出することが多いですが、譲渡承諾料については、更地価格ではなく、借地権価格を基準で計算します。

    ※80%とは・・・路線価の価格は公示価格のおおよそ80%になります。

    ※実際は人気のエリア、逆に不人気のエリア、使いにくい土地などにより、土地の評価割合は変わります。

    ②.増改築の必要な承諾料とは、・・・建物を増改築する場合に発生する費用

    a.建物の増改築とは

    借地権に期間がありますが、建物が存続するかぎり、借地権は更新されます。建物を改築すると借地権の期間が延びることになりますので、地主さんに不利になります。そこで、承諾料が発生します。

    ところで、建物の増改築とは、ちょっとしたリフォームにも適用するのでしょうか?

    例えば、外壁の塗装工事は承諾料が必要かどうかですが、一般的に、外壁の塗装工事で承諾料が発生するケースはあまり聞きません。建物の存続期間は確かに伸びますが、あまりききません。私の意見ですと、塗装工事は5～7年周期に行ったほうがいいといわれていますので、木造建築物の存続期間が20年とした場合、３～4回は行った方が良い作業になります。確かに塗装工事をした方がしない方よりも、建物の存続期間は伸びますが、塗装工事は、建物の存続期間内に数回は行う作業でありますから、増改築の承諾料が発生するケースをあまり聞かない理由だと思います。

    b.借地権の増改築の承諾料は

    借地権の増改築の承諾料は、一般に更地価格の3～5%(借地権価格×10%)と言われています。

    ③.借地権の更新料とは

    　借地権の更新期間は、木造建物だと、20年ごとに、鉄骨造だと30年にごとになります。

    借地権の更新料は概ね上記のとおりになります。

    借地権の更新料=更地価格×3～5%(借地権価格×7%)

    また、概論として、借地料を多く支払っていれば、更新料は少なくなり、借地料が少なければ、更新料は多くなります。

    鉄骨やコンクリートなどの堅固な建物の場合は、借地期間が30年になりますので、

    鉄骨造の更新料=更地価格×7.5%になります。

    但し、上記更新料は、木造の建物(非堅固な建物)、借地期間が20年の場合である。

    更新料を払わないでいると　

    更新料を支払う理由として、借地人は、借地権の権利確保したいのが一番の理由。地主さんは、毎月の地代では少ないため、更新料で補てんするのが、大きな理由です。

    　(地主さんの負担で一番おおきなところは税金だと私は思います。税金についてはいろいろと考えるところがあります。)

    　ところで、木造と鉄骨で契約期間が違うのは、建物の存続期間から来ています。どれぐらい建物がもつかということです。木造だと20年、鉄骨だと30年で建物が無くなるという考えからです。(建物がなくなると、借地権は消滅します)。しかし、実際には、建物は残っている。そこで更新の手続きが必要となります。

    　当社では、更新の手続きを行っています。

    借地人の皆様には更新の手続きをするように勧めています。

    不動産や弁護士の中には、更新料を支払わないという人がいます。これは、一見すると借地人の味方に見えますが、本当にそうでしょうか?

    　更新料をきちんと支払うことにより、地主さんと良好な関係を保つことができるのに、支払わないで良いという人は、長い目でみると、借地人さんの足を引っ張ります。

    　更新料についての専門家の意見は、むしろ、更新料は支払っておこうという結論になります。なぜなら、更新料を支払っていないと、様々な問題が生じるからです。一番大きい問題として、借地権の売買がしにい。(事実上、できない。)

    　なぜなら、借地の売買には地主の承諾が必要となってくるからである。他にもいろいろな問題点で借地人が不利になることが多い。そうならないためにも、更新料は支払い、権利の確定をすることが借地人のためであると私は考えています。(長い目で見た場合)。　賃貸物件については、更新料は支払うという判例がでています。おそらく借地権についても似たような判例がでると思います。その時、あわてないためにも更新の手続きはしておくことが望ましいと思います。

    借地権の更新料についてを参照に。

    3.借地権の実務

    東京都荒川区のエリアですと、借地権割合が70%、底地権割合が30%になります。

    借地権割合の方が割合が大きくなります。

    なぜ、土地を借りている方が権利割合が大きいのでしょうか?

    なぜ、大きいのかというと、借りている土地の上に建物を所有しているからです。

    　　土地を使っているのは、借りている方だからです。

    建物を所有していないと借地権は発生しません。または、消滅します。注意が必要です。

    実務としては交渉がありますので、価格の変動はあります。しかし、ベースの上での交渉となります。

    また、外国の方にはなかなか理解しにくく、借地権を嫌がる方は多いです。しかし、外国の投資家の方は理解している方が多いです。

    ※追加事項、訂正変更事項などがある場合は、更新により対応します)

    (※不動産は地域によって扱いが異なります。)

    (※企画情報館は荒川区の町屋で営業していますが、ここは借地の多い地域になります。参考例として考えてください。)

    4.その他の追加記事

    ★２つの敷地にまたがっている場合(2015.7.29)

    http://kikakukan.biz/post-3663

    ★定期借家契約について(借地とはことなります。借家の内容になります。)

    http://kikakukan.biz/post-3670

    ★借地料はどうやって計算してだせばよいのか?

    http://kikakukan.biz/post-4061

    ★借地料をあげてほしいといわれたら、地主さんがブラック地主だったら

    http://kikakukan.biz/post-3921

    ★新借地法について

    https://kikakukan.biz/post-6548/

  • 売買契約の必要書類と決済の必要書類について

    1.不動産契約時と決済時とは?

    売買契約と売買決済ですが、
    1.売買契約とは、この物件をこの条件で売ります、買いますと相応が合意し、書面にて証したものです。簡単に言うと約束です。(不動産の場合は、重要事項説明を受けたあと売買契約を行います。)

    2.売買の決済とは、実際にお金を支払った、物件を引渡する(所有権の移転)ことになります。実行の意味です。
    売主さんは権利を放棄することになるので、引渡時には、たくさんの書類や確認が必要になります。

    2.売買契約時の必要な書類について

    必用書類は下記の通りになります。
    1.認印・・・ハンコです。シャチハタは不可です。実印である必要はありません。実印が必要と言われる場合がありますが、必ずしも必用とはかぎりません。
    2.領収書・・手付金など金銭をもらう場合必用です。
    3.身分証明書・・・免許書、パスポートなどになります。
    契約時の必要書類は実に簡単です。印鑑一つで契約できてしまう感じです。それも認印です。しかし、引渡時にはたくさんの必要書類が必要となります。

    3.不動産引渡時に必要な書類について

    売主と買主では決済時の必用書類が違います。売主は、権利を放棄するので、必用書類は多くなります。

    売主の場合の必要書類

    1.土地・建物権利証・・・登記済証

    2.印鑑証明書・・・買主の場合は認印でも良いですが、売主の場合は実印と印鑑証明書がセットになります。

    3.実印

    4.評価証明書原本

    5.売買契約書・・・司法書士に写しをわたしてください。

    6.鍵・・・家など建物がある場合は鍵が必要となります。

    になります。

    ・抵当権がついている場合

    1.抵当権設定原契約書

    2.解除証書

    3.抹消委任状

    になります。

    ・登記簿の住所と現住所が違う場合

    住民票・・・転々と引越しして、住民票をみてもわからない場合は附表が必要となります。

    ・権利証をなくした場合

    物件の立会する司法書士さんに相談してください。司法書士さんが面接の上、必用書類について教えてくれます。

    以上になります。

    上記以外にも状況により、必用書類が出てきますので、事前の打合せ、確認を行うことが大切です。

    買主の場合の必用書類

    1.住民票

    2.認印・・・実印でなくても良いです。認印でも大丈夫です。

    売主に比べて必用書類の少なさがわかります。

    ローンを組む場合

    1.実印

    2.印鑑証明書

    になります。

    ※上記内容は不動産業者、司法書士が立会することを想定して書いております。