今、不動産価格は、上昇しています。金融機関からの融資も出やすい時期なので、不動産は買い時とも言えます。
どんなに価格が安くても、金融機関が貸し渋りをしていては、購入することはできません。
しかし、物件を高い金額で購入しすぎると、後々、人生において、失敗することがあります。
どのような時が、失敗となるのか・・・・
それは、一つしかありません。
物件を売却したい時に売却できない
具体的には、抵当権が不動産価格を上回っているときです。
20年間、30年間で借り入れている場合は物件の返済は緩やかになります。
このため、物件を高い時期に購入し、返済がわずかしかできない場合は、担保が物件価格を上回り、売却したいのに、売却できない現象が生じます。
資金に余裕がある方は、抵当権をはずせて、売却することができ、「赤字だった」で済みますが、資金に余裕のない方は担保がはずせないので、売却できず、破産となってしまいます。(金融機関に買い叩かれます。)
物件を購入するときに必要なのは、返済期間と購入価格のバランスになります。長期間での返済ほど、注意が必要です。
タグ: 不動産を高く売るには
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かしこい物件の買い方
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物件を高く売るのは難しい
売り物件を高く売るには情報を広く公開する必要があります。いろいろな不動産屋さんに売り物件を紹介してもらう方法もありますが、情報が拡散すると売れ残り物件のイメージがついてしまいます。
良い物件は早く決まるという考えは正しいと思います。
従って、いろいろな不動産業者が広告をのせていると、なかなか決まらない物件だと思ってしまうところがある。
不動産、特に中古市場は、工場製品とは違い、同じものは2度とでないという特徴があり、個々によって多かれ、少なかれ価値観が変わるはずなのだが、長い間決まらない物件、多くの不動産業者が広告を出している物件は悪い物件だと思ってしまう。
売り物件を高く売るには情報をただ拡散するだけでは良いわけではない。(但し、情報を広く公開しなければ、高くうることはできない)
売り物件を早く売るには、物件価格を安くして売れば良いので、簡単である。
しかし、高く売るのは難しいのである。
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町屋駅中心のマンション市場について
町屋駅のマンション市場についてレインズを基に調査すると下記の通りになる。
町屋エリア33件
荒川エリア34件
東尾久エリア25件
となっていた。(28.7/8 調べ)
価格帯は3LDKで2500万円～4000万円である。
今年の5月頃までは、町屋エリアの中古市場は3000万円～4000万円付近であったが、そのころに比べると価格帯が低くなっている。
一昨年前から今年にかけて、中古マンションが高騰していたが、中古マンションの価格が落ちてきたといえる。
町屋の価格相場は3LDKの場合2500万円～3500万円である。
この価格帯で買えば、後日、売却する時も大けがは少ないといえる。
私は、中古物件を進めているが、一番の要因は、後日売却する時、リスクが低くなるからである。
バブル時での購入は、借入は簡単であり、高い金額で購入することが出来るが、後日、売却する時のリスクは高くなってしまう。
やはり、適正な価格での購入をおすすすめする。
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木造住宅の簡易査定フォーム(原価法)
木造住宅の原価法の査定フォームです。
試しに計算してみてください。
係数は下記で設定しています。
実勢価格は路線価の1.25倍で設定
木造住宅の単価は200千円/㎡で設定
木造住宅は20年で原価償却で設定しています。
路線価格で数字を拾ってください
[CP_CALCULATED_FIELDS id=”7″]
査定金額はどうでしたか?
不動産を高く売るにはなども読んでください。
※まだまだ、エラー等がある場合もあります。訂正などは、随時行っていきたいと思います。
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不動産を高く売るには・・・自分で不動産を査定しよう。原価法、収益還元法、取引事例比較方法について
不動産を高く売るには相場を知り、自分自身で査定することが大事だと何度も書いてきました。
でも、査定方法は一つだけではないです。
査定方法は、原価法、収益還元法、取引事例比較法があります。
私が説明しているのは取引事例比較法です。近隣の取引事例を調べて査定する方法です。
それ以外にも原価法、収益還元法があります。
原価法は、金融機関が査定するのに使用する方法です。
収益還元法は、投資物件等を購入する時によく使われる査定方法です。俗にいわれる利回りからの査定方法です。
原価法のやり方
1.路線価図で土地の路線価をしらべる
2.土地の更地価格ほ計算する
3.建物の新築時の価格を計算する
4.原価償却した建物の価格を計算する
5土地と建物の合計金額をだす
木造住宅の原価法の査定フォーム作成しました。
試してみてください。
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不動産を高く売る方法－自分自身で不動産査定しよう2。そして、思い切ってNOと言おう
不動産を高く売るには、
景気の良い時期に売る
相場を把握し査定をしっかりするを掲載しました。
その次はどうしたらよいでしょうか。
[toc] その前に仲介業についてのお話です。不動産を売却するときは、不動産業者に仲介してもらいます。
なぜ、不動産業者に仲介してもらうかといえば、
契約時、引き渡し時にトラブルが起きないようにしてもらうためです。
不動産の売買は、業として行わなければ、相対でできます。
しかし、不動産は売買したあとが問題です。
トラブルが起きた時の対応はむずかしいです。
一番トラブルとして多いのは、隠れた瑕疵です。
例えば、中古マンションを売却して半年で給湯器がこわれた場合、責任は売主にあるのか、買主にあるのかどちらでしょうか?
クレームには巻き込まれたくないので、不動産売買には仲介業者を立会いさせます。
不動産の仲介業者にお客さんをみつけてもらう?
あなたが不動産を売却しようとする場合、あなたがお客さん(買主)を知っていれば、不動産業者に頼むのは立会業務だけです。
でも、
あなたが、お客さん(買主)が見つけられない場合は、不動産業者に買主をさがしてもらう必要があります。
あなたが、不動産を安くてもいいやと思って売却するならば、あなた自身ででお客さん(買主)を見つけることは思ったより簡単にできます。
でも、
不動産を相場よりも(少し)高目で売るときは、あなた自身でお客さん(買主)を見つけることはかなりむずかしいでしょう。
不動産業者でも簡単にはみつけられません。
でも、さがせばみつかります。
さがせばいるものです。
不動産には同じものがありません。
希少価値が常にあります。
だから、相場より少し高くても売れるのです。
ところが、注意しなければいけないのが不動産業者による囲い込みです。
最近話題になっているのが、不動産の囲い込みです。(昔からやっていたことですが、雑誌にスクープされてしまいました。)
このような不動産業者にひっかかってしまうと、高く売れません。
でも、引っかかった場合はどうしたらよいか?
(例えば、あなた自身は不動産の売買相場はしっていました。でも、大手有名不動産業者のいうことなのでだまされてしまった場合)
不動産の囲い込みに引っかかってしまった場合は、不動産業者が相場よりも安い金額で買い付け(売買の申し込み)をもってきた。
このお客さんを逃すと、この物件は売れないといってきた。(半分おどしですね。)
でも、あわてることはありません。あなたは不動産売買の相場をしっているからです。
相場よりも安い買い付け(申し込み)がはいった場合は断ればよいのです。
心配することはありません。
相場よりも安い金額なら、買いたいお客さんをみつけることはできるからです。
NOと言えることが大事です。
そして、NOというためには、知識が必要です。何回も繰り返しになりますが、まずは、不動産の相場を知ることが大事です。
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不動産を高く売るには、自分自身で不動産査定してみよう1。まずは、自分の足で調べよう
前回、不動産を高く売るコツとして、「景気の良い時期に売却すること」と記事をのせました。
つぎのポイントは
査定金額を知ることです
査定金額は相場の売買金額よりも少し高目で設定します。正しい査定金額を知らずに広告をしても上手くいかないです。
今回の目次です[toc]
査定金額を調べる簡単な方法は
ネットで調べることです
特にマンションの場合はネットで調べれば簡単です。
次に現調することです。
例えば、同じマンションでも、きれいな部屋と汚い部屋があります。
リフォームしている部屋とリフォームしていない部屋があります。
日当たりの良い部屋、プライバシーの確保できてる部屋、日当たりの悪い部屋があります。
5~10件調べると大体、相場は把握できると思います。
50件、100件と、多くやっても良いですが、あまり意味のないことだと思います。
査定するとき、相場を調べるときにやってはいけないこと
金融機関の査定を鵜呑みにしてはいけない
金融機関の査定は売買査定と、あまりにもかけはなれています。
実例として
2800万円の売買物件の場合
M銀行が査定してきたのは1600万円でした。
M銀行系列の不動産の査定でした。
査定方法は路線価格からの土地の計算と建物の原価法での計算です。
なぜ、路線価格で計算してきたかは疑問です。実勢価格で計算するべきなのに・・・。
建物の価値は0でした。計算上は確かにそうですが・・・。
リフォームの有無など関係ないのです。
ひどい査定です。
往々にして、銀行、金融関係の査定には気をつけてください。
相場よりも高すぎる査定を鵜呑みにしてはいけない
これも実例です。
1800万円で売買した物件
当社 S不動産会社の査定金額 3200万円
根拠は全くわかりませんでした。
3200万円→2800万円→
と売買金額がどんどん安くなっていきます。
なぜ、このようなひどい査定が出るのか?
M銀行の場合は、自分で買い取ることができると思ったからでしょう。買主もついていたのかもしれません。
安く買うために安い査定をだした。
例えば M銀行の場合は、自分のグループ会社の不動産を査定に使っています。
少なくとも、グループ会社以外の不動産会社を査定に使うべきです。
例えば地元の不動産でも大手の不動産S不動産、N不動産などで査定してもらえばよいのです。
S不動産の場合は、自分が媒介業務をとりたいために高めの査定金額をだしたのです。
気持ちはわかります。
高めで売り出ししていて、お客がついたら、売主の得にもなります。
でも、あまりにも高い査定金額は出すべきではありません。
２割以上価格の査定にずれがあったら、業者としては、はずかしいのではないでしょうか。
高めに売るポイントは、相場を把握して、少し高めの価格設定をすることです。
賃貸物件と違い、売買物件は売り手市場になっています。
特に中古物件は売り手市場です。
少し高めの設定でもお客は十分つきます。 -
不動産を高く売るコツについて
現在、持家に住んでいて、その持家を売却する場合
不動産、持家を高く売却するにはどうしたら良いのでしょうか?
[toc]
一番は、景気の良い時期に売却をする
これが、不動産を高く売るときのコツです。
当たり前のことだと思われますが、なかなかできません。
おどろくことに、この時期を考えていないで売却する方がほとんどです。
自分の売りたい時に売るのでは、高く売ることができません。
地球は自分を中心に回っている的な考え方ではダメです。
point 不動産価格の変動周期は長い周期です。
高く売却するには時期を見定めることが重要。
不動産が高く売れる時期はどのような時期でしょうか?
不動産が高く売れる時期は、金融機関が融資を出しやすい時期になります。
大体の方は、住まいを購入する場合、ローンを組みます。20年、30年、35年と長期のローンが一般的です。
逆に、現金で買う方は少ないです。住宅を購入しようとする、若い世帯ほど少ないです。
長期のローンになると100万円、200万円の差はあまり意味がない数字になります。
月々の返済の差が数千円単位になるからです。
逆に、金利の方が大きい意味合いを持ちます。
金融機関が融資を出しやすい時期というのは、ひとつの金融機関だけでなく、複数の金融金貨から融資条件を選ぶことができるます。
つまり、金利の低いところを選びやすくなります。
購入する方も得なのです。
また、過去に金融機関がローンを組めなかった人も、ローンを組める人になることがあります。
また、過去に借地だから、建物の築年数が古いからとローンが組めなかった物件も組めることがあります。
あらゆる面で有利なのです。
金融機関が融資を出しやすい時期が、高く売れる時期ということになります。
では、金融機関が融資を出しやすい時期とはどのような時期なのでしょうか?
一番大きな点は、株価の高い時期になります。
金融機関と株価、あまり関係ないように思えますが・・・
実は密着な関係があるのです。
金融機関は多くの株を所有しています。
つまり、株価は金融機関の自己資本比率に大きな影響をあたえているのです。
逆に、株価の低い時期は金融機関は融資が消極的になります。
(だから、政府は景気対策をするために株価を上げています。)
株価が高い時期は不動産が高く売れる時期の目安になります。
坪単価が大きく違います。(都心の場合はそれ以上になります)