角地などの場合、前面道路が2つあります。

この様な場合の査定方法を説明します。

上の図の様に前面道路がある場合
まず、基準の前面道路を決めます。
100千円と250千円、どちらを基準にしたらよいのでしょうか?
高く売りたい場合は、250千円、安く解体場合は、100千円です。
でも、どちらで計算するのが正確なのか?
 
路線価の計算では・・・・
一般的には、価格の高いほうになります。今回ですと、250千円/㎡になります
前面道路の路線価格が高い方を基準(正面路線)とします。
前面道路の路線価の低いほうを側方路線になります。
係数は下記の通りです

係数は0.08になります。
 
今回の土地の形状としては、間口の狭い土地になります。
奥行補正がかかります
係数は下記の通りです
係数は0.98になります
 

角地などの査定方法

実際に計算してみます
土地の面積が60㎡なので、
A、60㎡×250千円/㎡=15000千円=1500万円となります。
奥行補正　150×0.98=147万円
B、60㎡×100千円/㎡=6000千円=600万円
600万円×0.08=48万円
1500万円+48万円=1548万円
となる
 
角地の影響は路線価からの計算では、思ったよりも大きくないという風に感じます。(私だけでしょうか?)
 
 

旗さお敷地などの不整形地の査定方法

 
下図の敷地について(前面道路路線価　㎡30万円、普通住宅地区の場合)

不整形地補正率

①旗さお敷地の欠けている部分をかげ地といいます

本物件とかげ地を合わせた面積の合計
8m×7m=56㎡・・・・想定整形地の面積
 
かげ地の面積
5m×4m=20㎡・・・・かげ地の面積
 
かげ地割合=かげ地の面積/想定整形地の面積
20㎡÷56㎡=0.357 で35%以上・・・かげ地割合
 
また、土地の仮査定価格は
本物件の面積
56㎡-20㎡=36㎡・・・不整形地(本物件)の面積
30万円/㎡×36㎡=1080万円‐Aとなる
 
(さらに…)