当社の事務所のリフォームを考えています。
下記はsketchupで作成した図面になります。(レンダリングはしていません)
オフィスの図面です。
sketchup plan
sketchup plan
(ラフ案3回目になります。)
内容としては、
窓際にカウンターデスクを設けた事務所にする予定です。
(当社事務所になります。)
会社内でのイメージの共有はできています。
いろいろと意見は多いですが・・・
メインはの仕様はタイル貼り(私の得意分野)にする予定です。
窓際のカウンター型デスクは、空中に浮いているイメージにしたかったのですが、・・・
上手く行きません。
もう少しアイディアが必要です。
カウンター型デスクは、受付も兼ねていますので、
当社の顔となってくる部分になります。
もっと細部のアイディアが必要です。
最近、よく聞くようになった言葉です。
最初は、週刊ダイヤモンドで記事になったのがきっかけです。
不動産業者のイニシャルであがっているのは、S社などになります。
不動産の囲い込みとはなに?
不動産の仲介をするときに、不動産屋とお客さまとの間で、媒介契約を結びます。
媒介契約には3種類あります。
1.専属専任媒介
2.専任媒介
3.一般媒介
になります。
上記の1.2.の媒介契約を結ぶと、レインズ機構に物件情報を登録しなければいけないという規定があります。
なぜ、レインズに登録しなければいけないのか・・・。
それは、物件を早く、高い金額で契約できるようにするためです。
レインズに登録すると、全国の不動産業者に情報が流れ、契約が早くできるようになります。
大手業者なら、必ずレインズに登録します。
ところが、その後が問題になっています。・・・「不動産の囲い込み」問題です。
レインズに登録してある物件にもかかわらず、物件の空き情報を問い合わせをすると、
元付の不動産業者は「その物件は契約予定です」と返答します。
おそらく、売主のお客様にはその物件はその価格では高くてきまらないなどと答えているのでしょう。
そして、物件の価格を下げられて、買い取り業者などに売却させられてしまうのです。
売主に金銭の余裕がある場合はまだしも、金銭に余裕のない場合はまずひっかかります。
銀行などの金融機関などが絡んでいるケースもあります。
みなさんきをつけてください。
最後に、yahoo不動産に囲い込みの記事がありましたので、リンクのせておきます。
http://magazine.realestate.yahoo.co.jp/corp_sakura/20150609-00000001
前回、昭和30年のリフォームした物件のオーナー様とお話しました。
オーナー様がDIYを行い、自分の住まいのグレードをあげています。
このオーナー様は、低予算で2世帯住宅を購入することが出来、大変喜んでいます。
2世帯住宅の購入の仕方は次のようになります。
キッチンの写真
リフォーム後の写真です。
1.オーナー様は2世帯住宅をさがすために、昭和30年の物件を購入しました。
かにり古いのが伝わると思います。
写真をランダムにのせています
▲上は リフォーム前の写真です。
パン焼き機械の撤去には苦労しました
解体しているところ
解体しているところ。かなり火花がでています
浴槽の工事は工夫がいります。
現在の浴室だと狭いユニットしか入らないのです。
しかし、柱などは壊せない。
いろいろ、問題がありますが、やりがいもあります。
下がリフォーム後の写真です。
水回りの設備工事は大変でした。
仕様も注文住宅クラスだと思います。
通常、荒川区で2世帯住宅を購入しようとすると、新築の注文住宅の場合で6000万円前後、中古では物件がありません。
築年数の古い建物を購入し、リノベーション(リフォーム)を行うことで、低予算の住まいを獲得することができました。
また、住まいを購入するときは不動産投資の考え方で資産づくりを行うのが良いのではないでしょうか。
新しいオーナー様と昨日、アパート管理の打合せをしてきました。前物件の管理会社は大手でしたが、その管理会社を断り、当社に管理をまかされました。新しいオーナーさまは現在、入居している方を知らないため、家賃の遅れがないかなど、家賃の心配ごとをかかえています。また、物件の手直しも考えています。雑草の除去をするため、アパートのまわりを土からコンクリートにした方が良いのではないか。玄関前のコンクリート部分にタイルを貼ったほうが良いのではないかと細かいところですが、いろいろとオーナー様は考えていました。
玄関前のタイル貼りについて、私は大賛成でした。タイルは高級感をだすからです。
アパートのまわりをコンクリートにすることですが、それについては少し調べてからの方が良いと思います。猫がいなくなると、築年数の古いアパートの場合、ネズミが大量に発生します。最初から猫がまわりにいなければ問題ないのですが・・・・
また、私の賃貸管理の考え方を意見させていただきました。
今住んでいる入居者の方が心地よいと思われるようなアパートにした方が良いとアドバイスしました。
よくいる大家さんで、部屋が空いてから、リフォームに費用をかけることがありますが、できたら、オーナー様は、今住んでいる方のために費用をかけた方がよいのが私の考えです。
なかなか、難しいことです。
私はマンションオーナーの立場でもありますが、実行できていない部分はあります。
新しいオーナー様は、私の話を聞いてくれました。
| ■所在地. | 荒川区荒川7丁目 |
| ■交 通. | 千代田線町屋駅徒歩1分 |
| ■間 取. | 1R |
| ■賃 料. | 7.2万円 |
| ■管理費. | 6000円(水道代3000円含む) |
| ■礼・敷. | 1ケ月/1ケ月 |
| ■面 積. | 約44.13㎡ |
| ■築年数. | － |
| ■構 造. | RC造 |
| ■総戸数. | ー |
| ■保 険. | 15000円 |
| ■備 考. |
予約入りました
空き無し
所在地 荒川区荒川7-20-1 賃料 13.2万円の3LDKになります。
こちらが、物件の地図になります。町屋駅から本当にすぐ近くです。
[map addr=”荒川区荒川7-20-1″]
■物件概要
| ■所在地. | 荒川区荒川7丁目 |
| ■交 通. | 千代田線町屋駅徒歩1分 |
| ■間 取. | 3LDK |
| ■賃 料. | 13.2万円 |
| ■管理費. | －円 |
| ■礼・敷. | 1ケ月/1ケ月 |
| ■面 積. | 約60㎡ |
| ■築年数. | 昭和63年 |
| ■構 造. | SRC造 |
| ■総戸数. | ー |
| ■保 険. | 15000円 |
| ■備 考. |
■ P H O T O
|
|
■■ 3LDK ■■ 日当たり良い ■■ システムキッチン ■■ オートバス ■■ トイレ、風呂別 ■■ 室内洗濯置場あり ■■ 独立洗面 ■■ バルコニー ■■
■■■ 環境について ■■■ ■ ■ 町屋駅徒歩1分 ■■ 買物便利 ■■
| ■所在地. | 荒川区町屋8丁目 |
| ■交 通. | 千代田線町屋駅徒歩10分 |
| ■間 取. | 4LDK |
| ■賃 料. | 12万円 |
| ■管理費. | －円 |
| ■礼・敷. | 1ケ月/1ケ月 |
| ■面 積. | 約100㎡ |
| ■築年数. | 平成8年 |
| ■構 造. | S造 |
| ■総戸数. | ー |
| ■保 険. | 15000円 |
| ■備 考. |
賃貸物件をかんりしている場合、退出者が出た場合、クロスの張替、掃除をするが一般的だと思いますが、ちょっとしたコツとして枠の塗装があります。
10年くらいたった場合の物件ですと、窓枠、ドア枠、巾木の塗装を行う方法があります。
10年くらいたつと、結露、雨などで窓枠が傷んでしまうばあいがあります。カッティングシートでも良いのですが、塗装にすると高級感がでます。
手間は塗装の方がかかりますが・・・。
下は塗装後の写真になります。
最初は傷みがひどかったですが、塗装してみるとまあまあです。
一度試してみてはいかがてしょうか。
あらかわバラの市が今年も開催されました。
今回もとてもいいバラ苗を購入致しました。管理しているマンションのオーナー様にご連絡をし、そのマンションの花壇に植えさせていただくことにしました。
ここのバラは質がいいのですくすくと育ちます。京成バラ園などバラ専門店が市で販売するからだと思います。
▼購入直後の写真です
▼数日後の写真です
大きくなり、きれいな花が咲きました。
四季咲きバラですと、１年中バラが咲きます。
ちょっとしたことですが、マンションのイメージが高くなります。
また、きれいなだけではなく、不特定の人が花壇に腰かけをしない、花壇にゴミなどを捨てにくくすることができます。
マンションをきれいにすると、空室率が低くなります。