不動産業務で難しいのが借地権です。
1.借地権の誤解
借地権についてですが、なじみのない方には良く誤解されていることがあります。
そのひとつに、借地権には権利がないと思われていることです。
借地権は不動産の中でも色々と難しいといわれています。
特に、旧法の借地権は難しいです。
2.借地権の価格とは
借地権は名前の通り権利があります。
では、借地権、その権利価格はどのくらいなのでしょうか。
計算方法としては、路線価図を使用します。
路線価図の欄に借地権割合70%、借地権割合60%と道路ごとにかかれています。
借地権割合を簡単に考えると
土地の権利=借地権+底地権と考えられます。
借地権とは土地を使用している方、
「借りた土地の上に建物を所有している方の権利」
底地権は土地を所有している方の権利になります。いわゆる地主さんです。
たとえば借地権割合が70%の地域に1000万円の土地があると、次のような権利割合になります。
(土地価格1000万円)=(借地権700万円(借地権割合70%))+(底地権300万円(底地権割合70%))
になります。図で示すと次のようになります。
3.借地権の実務
東京都荒川区のエリアですと、借地権割合が70%、底地権割合が30%になります。
借地権割合の方が割合が大きくなります。
土地を借りている方の方が権利割合が大きいのです。
また、基本的に建物を所有していないと借地権は発生しません。または、消滅します。注意が必要です。
実務としては交渉がありますので、価格の変動はあります。しかし、ベースの上での交渉となります。
また、外国の方にはなかなか理解しにくく、借地権を嫌がる方は多いです。しかし、外国の投資家の方は理解している方が多いです。