賃貸物件の内覧前に、下記アンケートにご記入した場合、
賃貸借契約時にかかる仲介手数料を30%割引きいたします
よろしければご利用ください。(物件内覧前に限ります)
メッセージが送信されました
後ほどメールにてご連絡させていただきます。
投稿者: 石井
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賃貸物件の内覧アンケートで仲介手数料30%off(27.8.末まで)
お問い合わせありがとうございました。
後ほどメールにてご連絡させていただきます。
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sketchup layout ちょっとしたテクニック
sketchupのlayoutですが、表現方法のちょっとしたテクニックになります。マスクがキーワードです。
色々とプレゼン資料を作成する際に使います。
覚えておくと便利です。
sketchupのコメントお待ちしています。
お気軽にお問い合わせください。
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シェアハウスについて
以前から、問題が懸念されていたシェアハウスですが、法令上、平成26年9月に寄宿舎として取り扱うと発表されましたが、反対の声が多く、規制緩和を行うと平成27年3月に発表しました。
当社では、オーナーにシェアハウスは進めていないため、国の方針に対してびくびくしないで済んでいます。
シェアハウスの大きな問題は、やはり、火災事故です。どうしても、大きな事故になりかねないです。原状3LDKのマンションに３人ならば問題はないと思いますが、3LDKに９人だと問題が起きる確率は高いと思います。
やはり、安易な考えでシェアハウスを経営するのはやめた方がよいと思います。 -
定期借家契約の使い方
賃貸オーナーさんに質問です。
普通借家契約をつかっていますか?
定期借家契約をつかっていますか?
定期借家契約とはなんですか?といわれてる賃貸オーナーさんもいるかもしれません。
定期借家契約は期間の定めのある契約になります。更新はできません。再契約はありますが、再契約するかしないかは賃貸人、賃借人の合意が必要。
定期借家契約の良いところは、嫌いな賃借人とは再契約しないですむことです。
嫌いな賃借人とは、まずは、クレーマー、次に家賃がおくれる、後は不潔であるなどではないでしょうか。
本来なら定期借家契約の方が賃貸オーナーにはよいのですが、最近では借りる方が定期借家契約を嫌っています。
以外に借りる方の方が勉強していたりします。
相場よりも家賃を下げて早く契約したいオーナーさんは定期借家契約は適しています。相場より家賃をさげているということは、定期借家契約を使う理由ができるからです。
実務としては、3年間とか４年間だけ貸したいオーナーさん(転勤時だけ貸したい)が使うケースが多いです。 -
二つの敷地にまたがる借地権付き建物の場合
借地権が、建物が二つの敷地にまたがって建っている場合
Aの土地とBの土地に建物が建っいる場合で難しいのは、Aの土地(借地権)には建物が建っていないで、Bの土地に建物が建っている場合である。上の場合は、普通の借地権と同じ理解でいいだろう。
しかし、下の場合はどうだろうか借地権の対抗要件に必要なのは、建物が建っているということである。
敷地Aには建物が建っていないので借地権は消滅してしまうのではないだろうか。
上記(2)の場合、建物は敷地Bに建っているのではなく、敷地Aと敷地Bの両方にに建っていると解釈できれば、借地権の消滅は一般的にはないです。
敷地Aと敷地Bの両方に建っていると証明するのに一番確実なのは建築確認書です。
他にも建替え承諾料なども有効です。
簡単なのは、建築確認書です。
敷地Aと敷地Bの上に建物が建っていると証明することができます。
建物が建つには、建蔽率、容積率、だけでなく、建物配置図、採光計算などがあり、建物の位置は限定されます。
つまり、上記(2)の場合、一見すると、敷地Bの上に建っているように見えますが、建築確認書によると敷地Aと敷地Bの一体の敷地の上に建物が建っているという内容になります。
敷地の上に建物があるので借地権が消滅しないと解釈することができます。
原則論、一般論になりますので、業務では難しいところがでてきます。 -
賃貸企画の流れについて(sketchup作品例)
賃貸企画、sketchupで検索されてくる方がたまにいるので、今回はその方に対しての掲載になります。何かのお役にたてればうれしいです。
いいねでもしてください。(^^)/
賃貸とリノベーションを行う場合考えなければいけないのは、家賃設定とリフォーム金額のバランスです。
家賃設定とリフォーム金額が決定したら、設計打合せになります。
(家賃設定とリフォーム金額のバランスについては、オーナーの背景によってことなります。)
当社が賃貸企画を提案する場合、sketchupを使用しています。
色々なソフトを試してみましたが、自分にはsketchupが合っていました。
非常に企画向きのソフトだと思います。
下記は、作品例です。
賃貸企画案-sketchup このパースの目的は、大体のイメージを伝えることです。
打合せの流れは下記の通りになります。
金額の打合せ → 物件の全体の打合せ → 詳細な打合せ → 金額の打合せ
今回の打合せの場合は、細かいイメージは遮断することが非常に大事です。
お客様は最初に細かい打合せを希望しますが、意味がありません。
細かい打合せは遮断することが大切です。
細かい打合せは、全体の打合せが決定してから行うことが大切です。
モノクロバージョン(テスト用)(photo shop 使用)
カラーに比べて、イメージのしやすさがさらに広がりました。しかし、線が強調しすぎてしまい、目につきやすいです。
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「トーア飛鳥マンション」 賃貸マンション/賃料15万円 空き無し
賃貸マンション トーア飛鳥山マンション
■物件概要
■所在地. 北区王子1丁目22ー7 ■交 通. 都電荒川線 王子駅 徒歩7分 ■間 取. 4LDK ■賃 料. 15万円 ■管理費. ー円 ■礼・敷. 1ケ月/1ケ月 ■面 積. 約78.46㎡ ■築年数. 昭和55年 ■構 造. SRC ■総戸数. ー戸 ■保 険. 15000円 ■photo. -
賃貸経営、修繕計画
賃貸物件をリフォームする場合のpointについて
大家さんが賃貸物件をリフォームする場合ですが、費用のかからない順番にならべると、大体、次のようになります。
1.清掃(ハウスクリーニング)
2.クロスの張替
3.枠の塗装
4.床の張替
5.間仕切り
6.水回り等の設備の交換、新設
7.共用部分、外観のリフォーム
リフォームすると効果的なところほど、費用が大きくかかります。
しかし、費用のかかるリフォームは一度行えば10年間は行う必要がありません。
賃貸経営を行うには、修繕計画を立てておくことが必要となります。
修繕計画をたてておけば、周辺物件と比較した家賃相場よりも低い家賃設定にしないですむでしょう。
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不動産を高く売るコツについて
現在、持家に住んでいて、その持家を売却する場合
不動産、持家を高く売却するにはどうしたら良いのでしょうか?
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一番は、景気の良い時期に売却をする
これが、不動産を高く売るときのコツです。
当たり前のことだと思われますが、なかなかできません。
おどろくことに、この時期を考えていないで売却する方がほとんどです。
自分の売りたい時に売るのでは、高く売ることができません。
地球は自分を中心に回っている的な考え方ではダメです。
point 不動産価格の変動周期は長い周期です。
高く売却するには時期を見定めることが重要。
不動産が高く売れる時期はどのような時期でしょうか?
不動産が高く売れる時期は、金融機関が融資を出しやすい時期になります。
大体の方は、住まいを購入する場合、ローンを組みます。20年、30年、35年と長期のローンが一般的です。
逆に、現金で買う方は少ないです。住宅を購入しようとする、若い世帯ほど少ないです。
長期のローンになると100万円、200万円の差はあまり意味がない数字になります。
月々の返済の差が数千円単位になるからです。
逆に、金利の方が大きい意味合いを持ちます。
金融機関が融資を出しやすい時期というのは、ひとつの金融機関だけでなく、複数の金融金貨から融資条件を選ぶことができるます。
つまり、金利の低いところを選びやすくなります。
購入する方も得なのです。
また、過去に金融機関がローンを組めなかった人も、ローンを組める人になることがあります。
また、過去に借地だから、建物の築年数が古いからとローンが組めなかった物件も組めることがあります。
あらゆる面で有利なのです。
金融機関が融資を出しやすい時期が、高く売れる時期ということになります。
では、金融機関が融資を出しやすい時期とはどのような時期なのでしょうか?
一番大きな点は、株価の高い時期になります。
金融機関と株価、あまり関係ないように思えますが・・・
実は密着な関係があるのです。
金融機関は多くの株を所有しています。
つまり、株価は金融機関の自己資本比率に大きな影響をあたえているのです。
逆に、株価の低い時期は金融機関は融資が消極的になります。
(だから、政府は景気対策をするために株価を上げています。)
株価が高い時期は不動産が高く売れる時期の目安になります。
坪単価が大きく違います。(都心の場合はそれ以上になります)