投稿者: 石井

高齢者は部屋を借りれないのか?という新聞のコラムが以前ありました。

そのコラムの内容では、80歳の元気な方が賃貸物件をさがしたが、入居審査で引っかかってしまったという話であります。

なぜ、80歳を超えていると部屋は借りにくいのでしょうか?
①第一に家賃の心配があります。
②部屋で亡くなられてしまう可能性が若い方に比べて高く、そうなった場合の対応が難しいからです。
しかし、身近に身内の方がいれば、①、②の問題は解決できます。
身内の方に連帯保証人になってもらえれば、対応してもらえます。

高齢者の部屋を貸すときに一番ネックなのは火事

しかし、一番問題なのは、「火災をおこすのではないか」という心配ごとです。
高齢者だから、火災を起こす心配があるから・・・と大家さんが思うのはもっともです。
このことについては、身近に身内の方がいても火災だけは、心配です。
大家さんが心配だから、部屋を貸せないというのは、当然のことであります。

高齢者対応可の賃貸物件

高齢化対応可の賃貸物件のポイントは火災に強い物件だと思います。
高齢者対応の賃貸物件ならば、入居率が高くなると思います。
火災の原因で多いのは、たばこ、コンロ、ストーブになります。
タバコは本人の問題ですが、コンロ、ストーブは大家さんの方で解決できる問題です。
タバコを吸う方は入居不可
コンロは、IH式
ストーブは、エアコン
さらに、火災報知器の設置、不燃材の強化が良いでしょう。
火災の強い賃貸物件は高齢者だけでなく、他の入居者も借りるでしょう

賃貸の空室がでました。

新規に部屋を募集して、新しい入居者をさがさなければいけません。

その前に、部屋をきれいにしなければいけません。

クロスなどが痛んでいたら、張替なければいけません。

ひと昔前ならば、そこまで、きれいにしなくても部屋は決まりましたが、今では、ホテル並みに部屋をきれいにしないと、なかなかきまりません。

新規の賃貸のお部屋はホテル並みにキレイなところが多いです。

私が以前お客様を案内したとき、その部屋のお風呂場の鏡に水滴のあとがついていてがっかりしていたお客様がいました。その方は、違う物件を借りました。

借りる方の目はどんどん肥えてきています。

それに対応する必要に迫られています。

大家さんは悩みます。

費用はあまりかけたくないです。

上の様な写真のリフォームは中々難しいですね。

内装のポイントをおさえるのが良いでしょう。

一番良いのは、アットいわせるポイントを持った内装工事。

アクセントです。

例えば、リビングの腰壁をタイル張りにするとか、床は床暖房付きの大理石にするとかです。

照明にこだわる部屋でもよいでしょう。

借りる方はいろいろな物件をみています。そこで、少し飛び出ていれば借りてくれます。

家賃が相場よりも少し高くても借りてくれるはずです。

どのような人も安っぽい部屋には住みたくないのです。

おしゃれな部屋、室環境の良い部屋に住みたいのです。

安ければ借りるのではないと思います。

いい部屋だから借りるのだと思います。

家賃の値下げ競争に巻き込まれないように心がけていくのが良いと思います

角地などの場合、前面道路が2つあります。

この様な場合の査定方法を説明します。

上の図の様に前面道路がある場合
まず、基準の前面道路を決めます。
100千円と250千円、どちらを基準にしたらよいのでしょうか?
高く売りたい場合は、250千円、安く解体場合は、100千円です。
でも、どちらで計算するのが正確なのか?
 
路線価の計算では・・・・
一般的には、価格の高いほうになります。今回ですと、250千円/㎡になります
前面道路の路線価格が高い方を基準(正面路線)とします。
前面道路の路線価の低いほうを側方路線になります。
係数は下記の通りです

係数は0.08になります。
 
今回の土地の形状としては、間口の狭い土地になります。
奥行補正がかかります
係数は下記の通りです
係数は0.98になります
 

角地などの査定方法

実際に計算してみます
土地の面積が60㎡なので、
A、60㎡×250千円/㎡=15000千円=1500万円となります。
奥行補正　150×0.98=147万円
B、60㎡×100千円/㎡=6000千円=600万円
600万円×0.08=48万円
1500万円+48万円=1548万円
となる
 
角地の影響は路線価からの計算では、思ったよりも大きくないという風に感じます。(私だけでしょうか?)