公式LINEです
中古物件についての価値の再発見。タイトル通り中古物件についての良い点をあげています
中古物件を購入したときに考えなければいけない一つとして、デザインがあります。
中古物件は古くて汚いというイメージがあります。
新築物件と比較するとなおさらです。
古くて汚いというイメージを変えてくれるのがデザインになります。
人が住むのですから、イメージが大事になります。
周りにも良いイメージを与えたいものです。
リフォームとデザインについて
建築の場合のデザインは幾何学的なデザインになると思います
特に構造的、機能的なデザインが最初にあるべきだと思います
構造的なデザイン
築年数の古い物件をリフォームする場合は、壁をなるべく残すようにしたいと思っています。
限られた予算でリフォームするのですから、あまり、無理なリフォームは進めないように考えています。
町屋駅のマンション市場についてレインズを基に調査すると下記の通りになる。
町屋エリア33件
荒川エリア34件
東尾久エリア25件
となっていた。(28.7/8 調べ)
価格帯は3LDKで2500万円～4000万円である。
今年の5月頃までは、町屋エリアの中古市場は3000万円～4000万円付近であったが、そのころに比べると価格帯が低くなっている。
一昨年前から今年にかけて、中古マンションが高騰していたが、中古マンションの価格が落ちてきたといえる。
町屋の価格相場は3LDKの場合2500万円～3500万円である。
この価格帯で買えば、後日、売却する時も大けがは少ないといえる。
私は、中古物件を進めているが、一番の要因は、後日売却する時、リスクが低くなるからである。
バブル時での購入は、借入は簡単であり、高い金額で購入することが出来るが、後日、売却する時のリスクは高くなってしまう。
やはり、適正な価格での購入をおすすすめする。
旭化成のくい打ち問題があった時、つくづく新築マンションはわからないと思いました。
三井建設ほどの大手でも、基礎の手抜き工事をおこなってしまうからです。
建築業界では、おおかれ、すくなかれ、手抜き工事があります。一番は予算の関係、２番は工期の関係です。三井建設の場合は、２番が原因だったと思います。ただ、普通は致命傷にはなりません。(実際、くい打ちデータの改ざんは多数ありましたが、立て直しを検討しているのは、１棟だけだからです。)
ただ、今回の事件も10年経たなければ、分からなかったということです。新築マンションは構造的に中古マンションより安全のはずですが、これでは、逆です。(但し、三井建設は立て直し案をだしました。さすが、三井建設です。)
マンションは新築よりも中古の方が安全確認ができている分、安全といえるかもしれません
まさに、中古物件のすすめです
不動産を購入した時に計算しなければならないのが、減価償却です。
減価償却とは、建物について、購入した価格を年数で経費でおとせることです。
減価償却があるから、賃貸投資は成り立つのです。
減価償却の計算方法は次のようになります。
減価償却=建物購入価格÷耐用年数
になります
建物の耐用年数はどのように計算するのでしょうか?
建物の耐用年数は建物の構造体によってことなります。
住居用の場合は、
木造は20年
鉄骨は19、27、34年
鉄骨鉄筋コンクリート 47年
になります。
例えば、建物価格2000万円、木造住宅、築4年の場合はどうなるのでしょうか?
耐用年数が20-4=16年になります
2000÷16=125万円/年
一年で125万円、わかりやすく言うと、経費として落とせます。
中古で購入した場合は次のようになります
耐用年数(残存耐用年数)=20-4+20×0.2=18年になります
耐用年数×0.2が余分にかかってきます。
2000÷18=111万円/年
になります
築年数が22年の場合は、20×0.2=4 4年間になります。
投資物件の売買期間が5年間を目途にいわれているのは、そこからきています。
前回、昭和30年のリフォームした物件のオーナー様とお話しました。
オーナー様がDIYを行い、自分の住まいのグレードをあげています。
このオーナー様は、低予算で2世帯住宅を購入することが出来、大変喜んでいます。
2世帯住宅の購入の仕方は次のようになります。
キッチンの写真
リフォーム後の写真です。
1.オーナー様は2世帯住宅をさがすために、昭和30年の物件を購入しました。
かにり古いのが伝わると思います。
写真をランダムにのせています
▲上は リフォーム前の写真です。
パン焼き機械の撤去には苦労しました
解体しているところ
解体しているところ。かなり火花がでています
浴槽の工事は工夫がいります。
現在の浴室だと狭いユニットしか入らないのです。
しかし、柱などは壊せない。
いろいろ、問題がありますが、やりがいもあります。
下がリフォーム後の写真です。
水回りの設備工事は大変でした。
仕様も注文住宅クラスだと思います。
通常、荒川区で2世帯住宅を購入しようとすると、新築の注文住宅の場合で6000万円前後、中古では物件がありません。
築年数の古い建物を購入し、リノベーション(リフォーム)を行うことで、低予算の住まいを獲得することができました。
また、住まいを購入するときは不動産投資の考え方で資産づくりを行うのが良いのではないでしょうか。
中古物件を当社はススメています。新築には新築の良さがありますが、当社では、中古物件をおすすめします。
当社の住宅に関する考え方ですが、住宅を購入する方は、なるべく安めに購入できないかと考えています。
住宅ローンで人生が終わらない方が良いのではないかと思います。
できるだけ住宅費用を抑えたほうが良いのではないか、という考えから、中古物件をすすめています。
「購入した家に 一生住む」という考えはやめた方が良いと思います。
「住宅は、一生に一度の買い物」という考えもやめた方が良いと思います。
新築マンション4000万円を35年、金利2%でローン購入した場合、どうなるのか、
①20年間支払った場合、ローン残額はいくらか?
大体・・・・1700万円になります。
では、周辺の築20年のマンションはいくらでしょうか?
(中古マンションの価格を調べてみると、駅に近いほうが高く、遠いほうが安い。シンプルです)
20年後、先ほどのマンションを1700万円で売るならば、売却は可能だと思います。
賃貸に住んでいたのと変わりないことになりますから、失敗ではないと思います。
でも、10年後売却するとしたら、残債が2900万円になります。売却は厳しいです。
長く住んでから売却しないと損をします。
最低でも10年間住んでから売却するのが良いと思います。
住宅ローンに縛られてしまいます。
中古物件の場合は、購入して、すぐ売っても、金額はほとんどかわらないので、住宅ローンに縛られることがありません。
当社が中古物件をすすめる理由がそこにあります。
新築物件と中古物件を比較する前に、新築物件の価格について考えます。
基本的にはその地域で売り出している新築住宅の価格を調べて、その価格に合わせて設定します。
でも、大体の金額は決まっています。
年収400万円の世帯をターゲットにしている新築住宅の価格は
400万円÷12ケ月=33万円・・・1か月分の収入
33万円÷3(衣・食・住からの計算で1/3)=11万円・・・住まいの金額
月11万円の支払ですと、35年ローンで、3600万円台の新築物件の購入計算になります。頭金400万円(頭金約１割)をいれると、3600万円+400万円=4000万円になります。
年収400万円の多い地域では 3600万円台から4000万円の新築物件が多くでる計算になります。
共稼で800万円の多い地域でも、原則はご主人だけの計算でみます。奥様は、子育てがあるため、金融機関は不安定要素でみるからです。
一昔前なら、年功序列で給与が上がっていきましたが、今はリストラなどがあり、サラリーマンの給与は不安定です。サラリーマンの生活はかなり不安定です。実感として感じている方は少ないと思います。
私には、35年の住宅ローンはギャンブルに思えます。
そして、問題なのが生活に行き詰ったときです。
住宅を売却した時にローンの残債が残るのか? お金が余るのか? が問題になります。
yahoo不動産の記事を参考に掲載しておきます。
https://magazine.realestate.yahoo.co.jp/khiraga/20150611-00000001
→中古物件のすすめ3
中古物件のすすめ1←
私は、お客様には中古物件を進めています。
だれにでも勧めているというわけではありません。
例えば、現在、持家に住んでいる場合は、建て直しを勧めます。
しかし、不動産を新たに購入しようとするお客様の場合は、中古物件を勧めています。
最初から、土地付の新築物件を買うお客様には、少し考えた方が良いのではないかとアドバイスします。
新築マンションを買うお客様には、もっと強く、考え直した方が良いのではないかと、アドバイスします。
なぜ、新築はやめた方が良いのか?
新築物件は設備も最新、構造も安心、地震にも安全なのになぜ?
住宅は金融資産だからです。
「不動産」=「金融資産」 との考え方は大体の方はもっていますが、
「住宅と限定した場合」=「金融資産」 との考え方は大体の方にはありません。
新築物件を4000万円で購入した場合、売却時はいくらで売れるか、考えたことがあるのでしょうか?
考えると、新築物件は怖くて買えなくなってしまうのではないでしょうか?
具体的には、後日説明していきたいと思います。
