カテゴリー: 不動産情報館

不動産を高く売るには相場を知り、自分自身で査定することが大事だと何度も書いてきました。
でも、査定方法は一つだけではないです。
査定方法は、原価法、収益還元法、取引事例比較法があります。
私が説明しているのは取引事例比較法です。近隣の取引事例を調べて査定する方法です。
それ以外にも原価法、収益還元法があります。
原価法は、金融機関が査定するのに使用する方法です。
収益還元法は、投資物件等を購入する時によく使われる査定方法です。俗にいわれる利回りからの査定方法です。
 
 
原価法のやり方
1.路線価図で土地の路線価をしらべる
2.土地の更地価格ほ計算する
3.建物の新築時の価格を計算する
4.原価償却した建物の価格を計算する
5土地と建物の合計金額をだす
 
木造住宅の原価法の査定フォーム作成しました。
試してみてください。
 

現在、持家に住んでいて、その持家を売却する場合

不動産、持家を高く売却するにはどうしたら良いのでしょうか?

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一番は、景気の良い時期に売却をする

これが、不動産を高く売るときのコツです。
当たり前のことだと思われますが、なかなかできません。
おどろくことに、この時期を考えていないで売却する方がほとんどです。
自分の売りたい時に売るのでは、高く売ることができません。
地球は自分を中心に回っている的な考え方ではダメです。
point 不動産価格の変動周期は長い周期です。
高く売却するには時期を見定めることが重要。
 

不動産が高く売れる時期はどのような時期でしょうか?

不動産が高く売れる時期は、金融機関が融資を出しやすい時期になります。

 
大体の方は、住まいを購入する場合、ローンを組みます。20年、30年、35年と長期のローンが一般的です。
逆に、現金で買う方は少ないです。住宅を購入しようとする、若い世帯ほど少ないです。
長期のローンになると100万円、200万円の差はあまり意味がない数字になります。
月々の返済の差が数千円単位になるからです。
逆に、金利の方が大きい意味合いを持ちます。
金融機関が融資を出しやすい時期というのは、ひとつの金融機関だけでなく、複数の金融金貨から融資条件を選ぶことができるます。
つまり、金利の低いところを選びやすくなります。
購入する方も得なのです。
また、過去に金融機関がローンを組めなかった人も、ローンを組める人になることがあります。
また、過去に借地だから、建物の築年数が古いからとローンが組めなかった物件も組めることがあります。
あらゆる面で有利なのです。
 

金融機関が融資を出しやすい時期が、高く売れる時期ということになります。

では、金融機関が融資を出しやすい時期とはどのような時期なのでしょうか?
 

一番大きな点は、株価の高い時期になります。

金融機関と株価、あまり関係ないように思えますが・・・
実は密着な関係があるのです。
金融機関は多くの株を所有しています。
つまり、株価は金融機関の自己資本比率に大きな影響をあたえているのです。
逆に、株価の低い時期は金融機関は融資が消極的になります。
(だから、政府は景気対策をするために株価を上げています。)
 
株価が高い時期は不動産が高く売れる時期の目安になります。
坪単価が大きく違います。(都心の場合はそれ以上になります)