カテゴリー: 借地権とは

借地権のトラブルでよくあるのは、

借地権の更新料のトラブルです。

一般的には借地権の更新料は更地価格の5%前後になります。
(詳しくは、借地権の更新料の計算について)
しかし、地主さんによっては、更地価格の10%、20%と請求してくる方も多くいます。
更新料が高く請求してくることがあります。
ただ、私の予想では今後、借地権の更新料割合は更地価格の5%に統一していくことになると思います。
 
賃貸物件の更新料トラブルと似ているからです。
 

賃貸借の更新料は

以前(５年くらい前まで)、賃貸物件の更新料は一般的には１ヶ月のところ、大家さんによって２ヵ月、３ケ月ととることがありました。契約書に書いてあれば、2ヶ月、３か月ととってかまわないとアドバイスする不動産業者や弁護士、経理士がいたからです。
しかし、今は消費者の方が強く、また、情報も多く公開されているため、裁判になった場合、以外な判決が出ることがすくなくなりました。
賃貸の裁判の判決の流れは、
①更新料は契約書に書いてあっても、賃貸人と賃借人を比較した場合、賃借人の方が立場が弱いため、無効とする。更新料は0とするいう判決
⇩その後
②更新料１ヶ月は賃借には不利益とはいえないという判決
現在の一般的な更新料の扱いとしては、契約書に更新料１ヶ月とうたってあれば問題ない。但し、2ヶ月、３か月だと問題がある。
 

今後の借地権の更新料の取り扱い予想

私の予想ですが、色々な裁判事例をあつめ、東京都の方で地主さんに借地権契約のガイドライン(借地権の更新料は更地価格の5%)が行くと思います。
裁判の判例もそのガイドラインにしたがうことになると思います。
 
借地権についての記事
借地料の計算の仕方
借地の更新料、名義変更料、建替料について
借地権価格について
 
 

借地料の計算方法

借地料の出し方についてです 借地料を設定するとき、又は、見直すとき、借地料の設定には頭を悩まします。 権利金がある時とない時によって、計算方法がことなります。 借地権の出し方には下記の方法があります。 ①積算による算定 ②収益による算定 ③類似事例による算定 ④固定資産税による算定 があります。 一般に取引されているのは旧法による借地権であり、 ③の類似事例が一つの目安になりますが、④の公租公課の倍率法も利用されます。 ①、②は使いません。

類似事例からの借地料の計算の仕方

③の類似事例とは、近隣の事例から求める方法になります。 近隣の不動産業者、地主さんに連絡して調べますが、最近では簡単に調べられます。 かんたんに調べる方法はネット検索です。 ネットで不動産の建物付借地件の売買事例を集めます。それから計算していけば相場を知ることができます。 簡単に事例を集めることができます。

公租公課からの借地料の計算の仕方

④の公租公課の場合 例題を使って説明します。 年間借地料は固定資産税の３倍より 例) 1年間の固定資産税　3600円/坪の場合 3600円×3倍÷12ケ月=900円　約900円 となります ただし、旧法の借地権について新規に賃料を設定することはないです。 今決まっている借地料を基に借地料の算定をしていきます。 借地権についての詳しい説明は、下記からどうぞ 借地権とは (借地の更新料、名義変更料、建替料)
https://kikakukan.biz/post-3585

借地料を地主さんからあげてほしいと言われたどうするか?
不動産には相場があります。
賃貸にも相場があります
売買にも相場があります。
借地料にも相場があります。
 
地主さんが借地料をあげてほしいと言われる場合は、借地料が相場よりも安い場合が大半です。
地主さんは借地料の相場を知っているから、上げてほしいと言ってきているのです。
 
この場合は、借地料を上げた方が良いです。
 
不動産を考えるとき、不動産時間で考えなければいけません。
 
不動産時間とは、借地権の場合は20年です。
20年後に借地の更新、また、建物を建ててから、40年、50年たつと、建物が老朽化し、建物の承諾が必要となります。また、借地権の売買をする場合は、借地権の名義変更料が必要となります。
 
地主さんに承諾料を支払い、地主の承諾をもらう必要があります。
また、底地権を売却してもらえるかもしれません。
自分の代だけでなく、次の子供の時代も見据えておくことが必要です。
 
あまり、喧嘩することは良くないです。
 
しかし、借地料を倍にしてきた。借地料が相場よりも明らかに高くしてきた。
そのような場合は、どうでしょうか?
 
その時は、交渉しましょう。
 
もしかしたら、その地主さんは、「ブラック地主」かもしれません。
更新も認めない、建て替えも認めない。名義変更料も認めない。
このような地主さんをブラック地主といいます。
 
対抗方法としては、借地料の供託という方法があります。
 
 
普通は借地料の交渉で話が着きますが、相手がブラック地主さんだと難しいです。
ブラック地主さんの場合は、集団訴訟の方法もあると思います。
 
しかし、その前に借地料の相場は調べてください。
不動産は相場を知ることが大切です。
 
★借地権とは (借地の更新料、名義変更料、建替料)

賃貸オーナーさんに質問です。
 
普通借家契約をつかっていますか?
定期借家契約をつかっていますか?
定期借家契約とはなんですか?といわれてる賃貸オーナーさんもいるかもしれません。
定期借家契約は期間の定めのある契約になります。更新はできません。再契約はありますが、再契約するかしないかは賃貸人、賃借人の合意が必要。
定期借家契約の良いところは、嫌いな賃借人とは再契約しないですむことです。
嫌いな賃借人とは、まずは、クレーマー、次に家賃がおくれる、後は不潔であるなどではないでしょうか。
本来なら定期借家契約の方が賃貸オーナーにはよいのですが、最近では借りる方が定期借家契約を嫌っています。
以外に借りる方の方が勉強していたりします。
 
相場よりも家賃を下げて早く契約したいオーナーさんは定期借家契約は適しています。相場より家賃をさげているということは、定期借家契約を使う理由ができるからです。
実務としては、3年間とか４年間だけ貸したいオーナーさん(転勤時だけ貸したい)が使うケースが多いです。

借地権が、建物が二つの敷地にまたがって建っている場合
Aの土地とBの土地に建物が建っいる場合で難しいのは、Aの土地(借地権)には建物が建っていないで、Bの土地に建物が建っている場合である。

上の場合は、普通の借地権と同じ理解でいいだろう。
 
しかし、下の場合はどうだろうか

借地権の対抗要件に必要なのは、建物が建っているということである。
敷地Aには建物が建っていないので借地権は消滅してしまうのではないだろうか。
 
上記(2)の場合、建物は敷地Bに建っているのではなく、敷地Aと敷地Bの両方にに建っていると解釈できれば、借地権の消滅は一般的にはないです。
敷地Aと敷地Bの両方に建っていると証明するのに一番確実なのは建築確認書です。
他にも建替え承諾料なども有効です。
 
簡単なのは、建築確認書です。
敷地Aと敷地Bの上に建物が建っていると証明することができます。
建物が建つには、建蔽率、容積率、だけでなく、建物配置図、採光計算などがあり、建物の位置は限定されます。
つまり、上記(2)の場合、一見すると、敷地Bの上に建っているように見えますが、建築確認書によると敷地Aと敷地Bの一体の敷地の上に建物が建っているという内容になります。
敷地の上に建物があるので借地権が消滅しないと解釈することができます。
原則論、一般論になりますので、業務では難しいところがでてきます。