カテゴリー: 借地権とは

  • 売買物件情報/借地権/敷地面積101.42㎡/2,980万円/荒川5丁目K邸

    不動産の売買物件のおしらせです。東京メトロ千代田線町屋駅から徒歩7分のところにある物件になります。

    権利関係は借地権です。

    土地の広さは101.42㎡(30.67坪)です。

    荒川5丁目K邸へのお問合せ


    ■■東京メトロ千代田線 町屋駅から徒歩7分のところにあるK邸です。■■

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

    yoneda@kikakukan.com

    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。


    ■荒川5丁目K邸物件概要

    ■所在地.荒川区荒川5丁目
    ■交 通.千代田線          町屋駅 徒歩7分
    京成線           町屋駅 徒歩 7分
    都電荒川線         町屋駅 徒歩 7分
    [map addr=”荒川区荒川5-33-2″  width=”200px” height=”200px”] [/map]
    ■間 取.3階建
    ■権利の
     種 類.
    借地権
    ■価格.2,980万円
    ■建物.平成8年築 居宅 木造3階建て 81.96㎡
    ■地 積.101.42㎡
    ■公法上
     の規制.
    近隣商業地域 建ぺい率80% 容積率300% 準工業地域 準防火地域

    ■■  東京メトロ千代田線 町屋駅から徒歩7分のところにあります。


    plan


    ■■  3階建 ■■  日当たり良い ■■   ■■ ■■   ■■


    ■■■ 環境について ■■■ 町屋駅徒歩7分 ■■   買物便利 ■■

    ■ ■  コンビニ近くにあります ■■   スーパー近くにあります。 ■■


    ■■■  M A P  ■■■

    ■ ■町屋駅徒歩7分の立地。近くには商店街、コンビニなどあり、便利です■ ■

    [map addr=”荒川区荒川5-33-2″  width=”400px”  height=”400px”] [/map]

    ■■■ 内覧希望等、お気軽にお問い合わせください ■■■

    ■物件のお問合せ

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

    yoneda@kikakukan.com

    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。

  • 借地権の新法と旧法、何がちがうのか、どちらが得か

    先日、借地権、新法の契約がありました。

    一般的に言われている借地権とは旧法の方になります。

    新法と言われる借地権は平成3年にできました。

    新法と旧法の違いは下記になります。

      新法 旧法
    借地期間 木造、鉄骨にかかわらず、   30年 木造など・・・20年
     鉄骨など・・・30年
    更新 木造、鉄骨など同じ期間
     1回目の更新は20年、 2回目以降の更新は10年
    木造など・・・20年
    鉄骨など・・・30年

    となります。

    新法と旧法の借地権の大きな違いは、地主が更新を拒絶できる点にあります。旧法の場合、地主は借地契約の更新を拒絶することができませんでした。

    しかし、新法では、地主は借地権の更新の拒絶ができるようになりました。

    旧法の場合に比べて、新法は、地主に有利になっているといえます。

    では、新法の問題点について次にあげます

    新法の問題点・・・借地期間が30年では短い

     新法の一番の問題点は借地期間が30年間で設定されているところにあります。30年経過したあと、地主が借地権を更新拒絶したとき、地主は建物を買い取らなければいけません。鉄骨造は残存期間30年で計算しますが、それは、減価償却の話であり、税務上の話になります。

     同じ木造でも作り方によって違います。日本で一番古い建物は木造造りの法隆寺です。(^^)

     また、現在の住宅は建築規制が厳しくなり、30年間で価値がゼロになる住宅はほとんどありません。 ところが、新法では、30年間となっています。実際、新法の法律で契約することは殆どありません。

     旧法の借地権の需要は多くありますが、新法の借地権を求める方はいません。これから先、新法の借地権を求める方は減少していくと思います。

    また、 旧法の借地権について、下記に掲載してありますので、参考にしていただければと思います。

    https://kikakukan.biz/post-3585/

    https://kikakukan.biz/post-4061/

  • 借地権について(合併した時)

    法人が合併した時の借地権の名義変更の取り扱いの質問を受けました。
    通常、借地権の場合、賃借人の名義が代わった場合、名義変更料がかかります。
    では、合併の場合はどう考えたらよいかというと、合併の内容でよいのではないかと思います。
     
    Aという法人が借地権を持っている場合、Bと合併する場合
    1. AとBが合併し、Aとなった場合、名義変更料はかからない
    2. AとBが合併し、Bとなった場合、名義変更料はかかる
    3. AとBが合併し、ABとなった場合、名義変更料はかからない(Aが主体)
    4. AとBが合併し、BAとなった場合、名義変更料はかかる(Bが主体)
     
    借地人の主がどこかがポイントだと思います。
     

  • 借地人が行方不明の場合

    借地人が行方不明で、地代が入ってこない場合があります。
    借地人さんに家族、身内がいる場合は解決できますが、家族も身内もいない場合は困ってしまいます。
    そのような場合、地代の不払いで借地契約を解約する必要があります。
    まずは、内容証明をおくることを進めます。
    誰もいない家に内容証明をおくるのもおかしなはなしですが、裁判所から許可をもらうらに必要です。

    小さな問題を早めに解決することで、大きな問題になるのをふせぐことができます。早めに借地権契約を解除する必要があります。

  • 借地権の更新料トラブルについて

    借地権のトラブルでよくあるのは、

    借地権の更新料のトラブルです。

    一般的には借地権の更新料は更地価格の5%前後になります。
    (詳しくは、借地権の更新料の計算について)
    しかし、地主さんによっては、更地価格の10%、20%と請求してくる方も多くいます。
    更新料が高く請求してくることがあります。
    ただ、私の予想では今後、借地権の更新料割合は更地価格の5%に統一していくことになると思います。
     
    賃貸物件の更新料トラブルと似ているからです。
     

    賃貸借の更新料は

    以前(5年くらい前まで)、賃貸物件の更新料は一般的には1ヶ月のところ、大家さんによって2ヵ月、3ケ月ととることがありました。契約書に書いてあれば、2ヶ月、3か月ととってかまわないとアドバイスする不動産業者や弁護士、経理士がいたからです。
    しかし、今は消費者の方が強く、また、情報も多く公開されているため、裁判になった場合、以外な判決が出ることがすくなくなりました。
    賃貸の裁判の判決の流れは、
    ①更新料は契約書に書いてあっても、賃貸人と賃借人を比較した場合、賃借人の方が立場が弱いため、無効とする。更新料は0とするいう判決
    ⇩その後
    ②更新料1ヶ月は賃借には不利益とはいえないという判決
    現在の一般的な更新料の扱いとしては、契約書に更新料1ヶ月とうたってあれば問題ない。但し、2ヶ月、3か月だと問題がある。
     

    今後の借地権の更新料の取り扱い予想

    私の予想ですが、色々な裁判事例をあつめ、東京都の方で地主さんに借地権契約のガイドライン(借地権の更新料は更地価格の5%)が行くと思います。
    裁判の判例もそのガイドラインにしたがうことになると思います。
     
    借地権についての記事
    借地料の計算の仕方
    借地の更新料、名義変更料、建替料について
    借地権価格について
     
     

  • 借地料はどうやって計算してだせばよいのか?

    借地料の計算方法

    借地料の出し方についてです 借地料を設定するとき、又は、見直すとき、借地料の設定には頭を悩まします。 権利金がある時とない時によって、計算方法がことなります。 借地権の出し方には下記の方法があります。 ①積算による算定 ②収益による算定 ③類似事例による算定 ④固定資産税による算定 があります。 一般に取引されているのは旧法による借地権であり、 ③の類似事例が一つの目安になりますが、④の公租公課の倍率法も利用されます。 ①、②は使いません。

    類似事例からの借地料の計算の仕方

    ③の類似事例とは、近隣の事例から求める方法になります。 近隣の不動産業者、地主さんに連絡して調べますが、最近では簡単に調べられます。 かんたんに調べる方法はネット検索です。 ネットで不動産の建物付借地件の売買事例を集めます。それから計算していけば相場を知ることができます。 簡単に事例を集めることができます。

    公租公課からの借地料の計算の仕方

    ④の公租公課の場合 例題を使って説明します。 年間借地料は固定資産税の3倍より 例) 1年間の固定資産税 3600円/坪の場合 3600円×3倍÷12ケ月=900円 約900円 となります ただし、旧法の借地権について新規に賃料を設定することはないです。 今決まっている借地料を基に借地料の算定をしていきます。 借地権についての詳しい説明は、下記からどうぞ 借地権とは (借地の更新料、名義変更料、建替料)
    https://kikakukan.biz/post-3585

  • 借地料をあげてほしいといわれたら、地主さんがブラック地主だったら

    借地料を地主さんからあげてほしいと言われたどうするか?
    不動産には相場があります。
    賃貸にも相場があります
    売買にも相場があります。
    借地料にも相場があります。
     
    地主さんが借地料をあげてほしいと言われる場合は、借地料が相場よりも安い場合が大半です。
    地主さんは借地料の相場を知っているから、上げてほしいと言ってきているのです。
     
    この場合は、借地料を上げた方が良いです。
     
    不動産を考えるとき、不動産時間で考えなければいけません。
     
    不動産時間とは、借地権の場合は20年です。
    20年後に借地の更新、また、建物を建ててから、40年、50年たつと、建物が老朽化し、建物の承諾が必要となります。また、借地権の売買をする場合は、借地権の名義変更料が必要となります。
     
    地主さんに承諾料を支払い、地主の承諾をもらう必要があります。
    また、底地権を売却してもらえるかもしれません。
    自分の代だけでなく、次の子供の時代も見据えておくことが必要です。
     
    あまり、喧嘩することは良くないです。
     
    しかし、借地料を倍にしてきた。借地料が相場よりも明らかに高くしてきた。
    そのような場合は、どうでしょうか?
     
    その時は、交渉しましょう。
     
    もしかしたら、その地主さんは、「ブラック地主」かもしれません。
    更新も認めない、建て替えも認めない。名義変更料も認めない。
    このような地主さんをブラック地主といいます。
     
    対抗方法としては、借地料の供託という方法があります。
     
     
    普通は借地料の交渉で話が着きますが、相手がブラック地主さんだと難しいです。
    ブラック地主さんの場合は、集団訴訟の方法もあると思います。
     
    しかし、その前に借地料の相場は調べてください。
    不動産は相場を知ることが大切です。
     
    ★借地権とは (借地の更新料、名義変更料、建替料)

  • 定期借家契約の使い方

    賃貸オーナーさんに質問です。
     
    普通借家契約をつかっていますか?
    定期借家契約をつかっていますか?
    定期借家契約とはなんですか?といわれてる賃貸オーナーさんもいるかもしれません。
    定期借家契約は期間の定めのある契約になります。更新はできません。再契約はありますが、再契約するかしないかは賃貸人、賃借人の合意が必要。
    定期借家契約の良いところは、嫌いな賃借人とは再契約しないですむことです。
    嫌いな賃借人とは、まずは、クレーマー、次に家賃がおくれる、後は不潔であるなどではないでしょうか。
    本来なら定期借家契約の方が賃貸オーナーにはよいのですが、最近では借りる方が定期借家契約を嫌っています。
    以外に借りる方の方が勉強していたりします。
     
    相場よりも家賃を下げて早く契約したいオーナーさんは定期借家契約は適しています。相場より家賃をさげているということは、定期借家契約を使う理由ができるからです。
    実務としては、3年間とか4年間だけ貸したいオーナーさん(転勤時だけ貸したい)が使うケースが多いです。

  • 二つの敷地にまたがる借地権付き建物の場合

    借地権が、建物が二つの敷地にまたがって建っている場合
    Aの土地とBの土地に建物が建っいる場合で難しいのは、Aの土地(借地権)には建物が建っていないで、Bの土地に建物が建っている場合である。

    上の場合は、普通の借地権と同じ理解でいいだろう。
     
    しかし、下の場合はどうだろうか

    借地権の対抗要件に必要なのは、建物が建っているということである。
    敷地Aには建物が建っていないので借地権は消滅してしまうのではないだろうか。
     
    上記(2)の場合、建物は敷地Bに建っているのではなく、敷地Aと敷地Bの両方にに建っていると解釈できれば、借地権の消滅は一般的にはないです。
    敷地Aと敷地Bの両方に建っていると証明するのに一番確実なのは建築確認書です。
    他にも建替え承諾料なども有効です。
     
    簡単なのは、建築確認書です。
    敷地Aと敷地Bの上に建物が建っていると証明することができます。
    建物が建つには、建蔽率、容積率、だけでなく、建物配置図、採光計算などがあり、建物の位置は限定されます。
    つまり、上記(2)の場合、一見すると、敷地Bの上に建っているように見えますが、建築確認書によると敷地Aと敷地Bの一体の敷地の上に建物が建っているという内容になります。
    敷地の上に建物があるので借地権が消滅しないと解釈することができます。
    原則論、一般論になりますので、業務では難しいところがでてきます。