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悩み事といえば、変ですが、色々と相談を受けます。

家賃遅れの相談はたまにですが、違う相談ごとが・・・・

1. クロスの貼り方を教えてほしい・・・
2. 入居者がクレーマーで困る・・・
3. 雨漏りを自分でなおしたい・・・
4. 不法自転車を撤去したい・・・

等々です。

1.や3.の相談はリフォーム代の節約の相談事です。

大家さんの悩みの一番はリフォーム費用です。

リフォーム代の悩みごとがなくなれば、空室問題は解決します。

リフォームをきちんとやれないから、空室がでます。

案内していて、たまに「うわっ、この部屋すごいなあ」という部屋にあたります。

やはり、決まるのは早いです。

他の部屋も空いていません。

急所を押えたリフォームだから、良いのです。

ところが、リフォーム代が高く、急所を押えていないリフォームだと部屋は決まりにくいですね。

家賃が高くなったしまうから、決まりにくいのです。

リフォーム費用を安く抑えると、家賃設定も低くてすみます。

以前、内装費に500万円かけた大家さんがいました。

しかも、残念ながら、急所を押えられていませんでした・・・

大家さんをやっていると、一度は体験したことはあると思います。

このような失敗経験から、リフォーム代について大家さんは悩みます。

2.の相談事は、私も、あたまを悩ます相談ごとです。

入居者のクレーム度は段々とひどくなってきています。

賃貸契約があまりにも入居者よりに寄っているのが原因だと思います。

電気代払わなければ、電気止められるし、携帯代払わなければ、携帯止められます。

賃貸だけは、違います。入居者が家賃払わなくても、家を追い出されることはありません。

賃貸契約の内容が入居者に有利になりすぎているのです。

賃貸人のクレームで多いのは、自分で解決できるのに、もしくは自分で解決しなければいけないので、クレームとして声をあげるところです。

例えば、共用廊下にゴミが落ちている

照明が切れた

などです。

他には、外で遊んでいる子供の音がうるさい、などもです。

窓を開けて、クレムる人もいます。

外の音がうるさいならば、窓は閉めましょう。

自己防衛はしましょう。

蛍光灯は自分で交換しましょう

廊下のごみは気づいたら自分で拾いましょう

当たり前のことができていません。

家賃を払っているから当然と思うから、クレームになるのです。

家賃を払っているから、当然というクレームは、年々エスカレートしてきています。

今後も続くでしょう・・・

それに対応するにはどうしたらよいのでしょうか・・・

オーナー様には、色々とアドバイスをさせていただいています。

私は、不動産業はクレーム産業だと思っています。

色々なクレームを解決、解消するのが仕事ですね

ここ最近、雨が降り続いています。いわゆる、ゲリラ豪雨もありました。

当然、雨漏り被害が続出しています。

異常気象が続きます。

雨が長く続く。または、逆に暑い日が長く続くと、水と紫外線で建物は傷みやすくなります。

さて、雨漏りしやすい場所とは、どこでしょうか。

耐震設計、地震に強い家が求められてきましたが、雨漏りしにくい家も今後のキーワードになっていくと思います。

賃貸物件のクレームの半分は、雨漏りになります。

雨漏りにしにくい建物と雨漏りしやすい建物があります。

バブル期に建てられた、建物は雨漏りに弱い建物が多いです。例えば、斜線制限で斜めにセットバックした壁にタイルをはってある建物等です。

具体的には、雨に対して、水平に近づけば近づくほど、雨の侵入しやすい場所になります。

斜めのタイル部分は雨を直接うけるので、構造は屋根とした方が良いと思います。タイルなどではなく、屋根材を貼ることをおすすめします。

雨漏りの原因。雨が侵入しやすい場所とは

雨が侵入しやすい場所があります。上記で述べたような斜壁。また、外壁部分、サッシ周り、天窓、笠木部分、屋上部分、基礎と外壁の境目やALCパネル部分。

上記の場所から、雨漏りは発生します。

小雨で漏る場合、豪雨で漏る場合など雨漏りの仕方も色々あります。

笠木からの雨漏り

笠木部分からの雨漏り例になります。

上の写真は手すりを取ったところです。

笠木をはずしたところです。隅のところが、黒ずんでいるのがわかります。雨水が侵入したところです。

笠木部分のすみのところになります。完全に隙間ができています。ここに散水テストをしてみると、雨漏りか所から、数分で水滴が出始めました。

笠木部分からの雨漏りはは分かりにくいです。

笠木の上からコーキングしているから、大丈夫と判断しても、誤っている場合が良くあります。笠木部分を撤去してみるとよくわかります。

屋上からの雨漏り

陸屋根、屋上部分に水がたまることもあります。

上の写真は、防水工事を行う前の屋上の写真です。亀裂が見えています。この状態だと、雨漏りが発生します。

瓦、屋根からの雨漏り

屋根からの雨漏りになります。瓦の下のルーフィングが破れていて、下の階に雨漏りが発生しました。

瓦があるので、少しぐらいの雨では、雨漏りしませんが、台風や豪雨などの集中した雨の時、雨漏り発生場所の近くに谷から、雨が瓦の下を通ってきて、破れたところから、雨漏りが発生します。

今後のキーワードに「雨漏りに強い家」がでてくるかもしれません。

不連続部分からの雨漏り

また、外壁とサッシ周り、外壁と基礎部分というように、不連続部分もまた、雨に弱いといえます。不連続部分は、シールをはって施工しますが、耐用年数などで、シールの劣化がおきます。

一見するとまだ、大丈夫そうでも、雨漏りを引き起こす場合があります。雨漏りチェックで目視はあまり役にたちません。また、手触り、弾力性などの感触もあまり役に立ちません。

雨漏り原因場所の予想

雨漏り対策の場合は、雨漏りの発生場所から推測して雨漏りの原因箇所を予想することが第一となります。予想箇所があっていても、施工が不良で、雨漏りか所を予想することが第一になります。

雨水の逃げ道を作る方法もありますが、強風などで、逆に雨が吹き込んでくると場所になるとも言えます。