タグ: 雨漏

賃貸物件のオーナーにつきものなのが雨漏りです。色々と悩みが多いところです。

  • The outer wall is a slanted wall and tiled is vulnerable to rain

    The outer wall is a slanted wall and tiled is vulnerable to rain

    Tiled sloping walls are vulnerable to leaks

    Tile surfaces and sloping walls were popular for a while, but there are many leaks.
    The diagonal part will receive rain, which will cause rain leaks.

     
    It is better to treat the slanted wall as a roof rather than as an outer wall.
    The base of the tiles in the building in the photo above is ALC.
    The adhesion between the base and the tile must be improved before the leak can be suppressed.
    First of all, from the scaffolding.

    It feels like a scaffolding on a sloping wall
     
     
     

    I used the pin method

    The pin method is a method in which a pin and a bond are used to adhere to the base.
    Since the base is ALC, the base is softer than concrete.
    If the base is concrete, the bond can be injected 4 to 5 times, but if the base is ALC, the bond may be injected dozens of times.
    Recent bonds have good performance.
    (Although it is a bond when attaching tiles, I think it has better performance than cement.)
     
    I bought a caulking gun from Monoichi shop. Monoichi shop has a wide selection and is kind.
    You can also buy a caulking gun on Amazon.
     

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    Seven chemicals are used to paint the tiles

    I used Seven Chemical Seven
     
    I think it’s more like a waterproof material than a paint
    It consists of a sealer, a main agent, and a top material.
    The material is expensive.
    A film is formed on the tiles and joints to make it waterproof.

    There is a curtain for collecting.
    I think you can expect a considerable waterproof effect
    In my image,
    Apply waterproofing material to tile surface> Seven Chemical >> General exterior wall coating agent
    I chose Seven Chemical because the waterproof material is not good in design.
     
     
     
     
     

  • 外壁が斜壁でタイル貼りは、雨に弱い

    外壁が斜壁でタイル貼りは、雨に弱い

    斜壁のタイル貼りは雨漏りに弱いです

    タイル面、斜壁は一時流行りましたが、雨漏りが多いです
    斜めの部分が雨を受けてしまうので、雨漏りの原因になってしまいます

     
    斜壁は外壁の扱いより、屋根の扱いとしたほうが良いです。
    上の写真の建物のタイルの下地はALCになります。
    雨漏りを抑える前に、下地とタイルの密着を高めなければなりません
    まずは、足場からです。

    斜壁に足場をかけた感じです
     
     
     

    ピン工法を使いました

    ピン工法とは、ピンとボンドによって下地に密着させる工法です。
    下地がALCなので、下地がコンクリートに比べるとやわらかいです。
    下地がコンクリートの場合だと、ボンドの注入が4~5回にすむところ、下地がALCの場合、何十回もボンドの注入を行う場合もあります。
    最近のボンドは性能が良いです。
    (タイルを貼るときもボンドですが、セメントに比べて性能が良いと思います。)
     
    ものいちさんからコーキングガンを購入しました。ものいちさんは品ぞろえ豊富で親切です。
    アマゾンでも購入できます。
     

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    タイルの塗装はセブンケミカルを使用

    セブンケミカルセブンを使用しました
     
    塗装剤というよりは、防水材に近いと思います
    シーラー、主剤、トップ材からになります
    材料は高いです。
    タイルや目地に膜を作り防水します。

    集めの幕ができます。
    防水効果はかなり期待できると思います
    私のイメージでは、
    タイル面に防水材を塗る>セブンケミカル>>一般的な外壁塗装剤
    です
    防水材はデザイン性がよくないので、セブンケミカルの方を選びました
     
     
     
     
     

  • オーナーさんの悩み事

    悩み事といえば、変ですが、色々と相談を受けます。

    家賃遅れの相談はたまにですが、違う相談ごとが・・・・

    1. クロスの貼り方を教えてほしい・・・
    2. 入居者がクレーマーで困る・・・
    3. 雨漏りを自分でなおしたい・・・
    4. 不法自転車を撤去したい・・・

    等々です。

    1.や3.の相談はリフォーム代の節約の相談事です。

    大家さんの悩みの一番はリフォーム費用です。

    リフォーム代の悩みごとがなくなれば、空室問題は解決します。

    リフォームをきちんとやれないから、空室がでます。

    案内していて、たまに「うわっ、この部屋すごいなあ」という部屋にあたります。

    やはり、決まるのは早いです。

    他の部屋も空いていません。

    急所を押えたリフォームだから、良いのです。

    ところが、リフォーム代が高く、急所を押えていないリフォームだと部屋は決まりにくいですね。

    家賃が高くなったしまうから、決まりにくいのです。

    リフォーム費用を安く抑えると、家賃設定も低くてすみます。

    以前、内装費に500万円かけた大家さんがいました。

    しかも、残念ながら、急所を押えられていませんでした・・・

    大家さんをやっていると、一度は体験したことはあると思います。

    このような失敗経験から、リフォーム代について大家さんは悩みます。

    2.の相談事は、私も、あたまを悩ます相談ごとです。

    入居者のクレーム度は段々とひどくなってきています。

    賃貸契約があまりにも入居者よりに寄っているのが原因だと思います。

    電気代払わなければ、電気止められるし、携帯代払わなければ、携帯止められます。

    賃貸だけは、違います。入居者が家賃払わなくても、家を追い出されることはありません。

    賃貸契約の内容が入居者に有利になりすぎているのです。

    賃貸人のクレームで多いのは、自分で解決できるのに、もしくは自分で解決しなければいけないので、クレームとして声をあげるところです。

    例えば、共用廊下にゴミが落ちている

    照明が切れた

    などです。

    他には、外で遊んでいる子供の音がうるさい、などもです。

    窓を開けて、クレムる人もいます。

    外の音がうるさいならば、窓は閉めましょう。

    自己防衛はしましょう。

    蛍光灯は自分で交換しましょう

    廊下のごみは気づいたら自分で拾いましょう

    当たり前のことができていません。

    家賃を払っているから当然と思うから、クレームになるのです。

    家賃を払っているから、当然というクレームは、年々エスカレートしてきています。

    今後も続くでしょう・・・

    それに対応するにはどうしたらよいのでしょうか・・・

    オーナー様には、色々とアドバイスをさせていただいています。

    私は、不動産業はクレーム産業だと思っています。

    色々なクレームを解決、解消するのが仕事ですね

  • 雨漏りの原因。雨漏りしやすい場所とは

    ここ最近、雨が降り続いています。いわゆる、ゲリラ豪雨もありました。

    当然、雨漏り被害が続出しています。

    異常気象が続きます。

    雨が長く続く。または、逆に暑い日が長く続くと、水と紫外線で建物は傷みやすくなります。

    さて、雨漏りしやすい場所とは、どこでしょうか。

    耐震設計、地震に強い家が求められてきましたが、雨漏りしにくい家も今後のキーワードになっていくと思います。

    賃貸物件のクレームの半分は、雨漏りになります。

    雨漏りにしにくい建物と雨漏りしやすい建物があります。

    バブル期に建てられた、建物は雨漏りに弱い建物が多いです。例えば、斜線制限で斜めにセットバックした壁にタイルをはってある建物等です。

    具体的には、雨に対して、水平に近づけば近づくほど、雨の侵入しやすい場所になります。

    斜めのタイル部分は雨を直接うけるので、構造は屋根とした方が良いと思います。タイルなどではなく、屋根材を貼ることをおすすめします。

    雨漏りの原因。雨が侵入しやすい場所とは

    雨が侵入しやすい場所があります。上記で述べたような斜壁。また、外壁部分、サッシ周り、天窓、笠木部分、屋上部分、基礎と外壁の境目やALCパネル部分。

    上記の場所から、雨漏りは発生します。

    小雨で漏る場合、豪雨で漏る場合など雨漏りの仕方も色々あります。

    笠木からの雨漏り

    笠木部分からの雨漏り例になります。

    上の写真は手すりを取ったところです。

    笠木をはずしたところです。隅のところが、黒ずんでいるのがわかります。雨水が侵入したところです。

    笠木部分のすみのところになります。完全に隙間ができています。ここに散水テストをしてみると、雨漏りか所から、数分で水滴が出始めました。

    笠木部分からの雨漏りはは分かりにくいです。

    笠木の上からコーキングしているから、大丈夫と判断しても、誤っている場合が良くあります。笠木部分を撤去してみるとよくわかります。

    屋上からの雨漏り

    陸屋根、屋上部分に水がたまることもあります。

    上の写真は、防水工事を行う前の屋上の写真です。亀裂が見えています。この状態だと、雨漏りが発生します。

    瓦、屋根からの雨漏り

    屋根からの雨漏りになります。瓦の下のルーフィングが破れていて、下の階に雨漏りが発生しました。

    瓦があるので、少しぐらいの雨では、雨漏りしませんが、台風や豪雨などの集中した雨の時、雨漏り発生場所の近くに谷から、雨が瓦の下を通ってきて、破れたところから、雨漏りが発生します。

    今後のキーワードに「雨漏りに強い家」がでてくるかもしれません。

    不連続部分からの雨漏り

    また、外壁とサッシ周り、外壁と基礎部分というように、不連続部分もまた、雨に弱いといえます。不連続部分は、シールをはって施工しますが、耐用年数などで、シールの劣化がおきます。

    一見するとまだ、大丈夫そうでも、雨漏りを引き起こす場合があります。雨漏りチェックで目視はあまり役にたちません。また、手触り、弾力性などの感触もあまり役に立ちません。

    雨漏り原因場所の予想

    雨漏り対策の場合は、雨漏りの発生場所から推測して雨漏りの原因箇所を予想することが第一となります。予想箇所があっていても、施工が不良で、雨漏りか所を予想することが第一になります。

    雨水の逃げ道を作る方法もありますが、強風などで、逆に雨が吹き込んでくると場所になるとも言えます。

  • 不動産売買査定表

    当社では、不動産売買を行うときに売買査定表を作成しています。
    物件調査と近隣調査から売買価格を査定します。
    物件調査は
    物件調査1  物件案内図と物件概要
    物件調査2 土地と建物
    物件調査3 現在の状況
    物件調査4  法令の制限
    についてまとめています。
    売買価格の査定に必要なのは、自分の物件の現況を把握することだと思います。
    物件調査1にある物件概要ですが、売主様と意見が食い違います。売主様もほとんど自分の物件のことが理解できていません。
    理解できていないとこは、土地に関してはセットバック部分、接道状況です。建物については、構造、検査済の有無、延べ床面積などです。この調査1を確実にしないといけません。先延ばしはおススメできません。
    調査3については、建物インスペクションと照らし合わせなが確認します。
    基礎のひび割れ、雨漏りの有無などです。
    目視による検査になります。
    大体査定金額が決まります。
    他の業者さんの査定はデタラメが多いので、多分に売れない金額設定をします。高すぎる金額設定です。レインズなど見ているとよくわかります。
    最初4000万円台が最後2000万円台になるのはよくあります。大手の一部業者はこの手法をとります。デタラメにもほどがあります。倍も違う価格設定はデタラメです。
    大手のブランドがあってもダメだと思います。
    不動産業者選びは難しいと思います。
    売主様も欲があるから、目が曇るのでしょう。
    買主様は逆に目が肥えてます。いろいろな物件を調べているからです。
    上手く売り抜くには、自分の物件をよく知ることです。まずは、そこからだと思います。

  • 雨漏りについて その2

    以前、防水工事をした現場に行きました。
    雨漏りがしたからです。
    クロスがはがれてしまっています。

     
    先々週の大雨は確かにすごかったです。
     
    普通の雨では漏らなかったが、激しいあめのため、穴が開いてしまって、そこから雨漏りがはじまったと思われます。
     
     
    雨漏りは保険では降りません。雨漏りが降りる保険があれば、賃貸オーナーさんは大勢はいると思うのに・・・
     

  • 大雨がつづきます。雨漏りが大変です。

    ここしばらくの大雨で雨漏りが大変です。
     
    バレエスタジオから雨漏りがあったと聞きましたので、行ってきました。
    たしかに、良く見ると、壁の色がかわっているのがわかりました。

    原因は屋上の防水みたいです。
     
    屋上は大雨になるとプール状態になってしまうことがあります。
    台風の雨漏りの原因
     
    防水工事が終わったら内装工事になります。
     
    しかし、この大雨は異常です。
     
    ゲリラ豪雨というこどばができたくらいですから。

  • 台風について

    また、台風がやってきます。前回は、台風の中、雨漏り、風害などの苦情を対処しました。
    その一つに屋上に雨がたまってプールになったケースがあります。
     
    台風の雨漏りの原因
    排水が詰まって起きるケースです。掃除など、きれいにしていても、台風の時の降水量によっては、排水処理が追いつかず、屋上が、プールになり、雨漏りの原因になることがあります。