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  • 売買情報 中古アパート 所有権、利回り7.8%、満室状態です。

    駅近物件、利回り7.8%です。

    千代田線町屋駅から徒歩分のところにあるアパートになります。価格は1200万円です。月7.8万円で年間家賃93.6万円、利回り7.8%の物件になります。

     土地は小柄ですが、所有権です。ローンも組みやすいと思います。

    建物の築年数は古いですが、いい物件だと思います。

     

    ■筒井荘へのお問合せ


    ■■東京メトロ千代田線町屋駅から徒歩3分のところにある2階建ての中古アパートです。近くには、赤札堂やセブンイレブン、飲み屋さん等などがあります。■■

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

    yoneda@kikakukan.com

    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。


    ■筒井荘物件概要

    ■所在地.荒川区荒川6丁目17-2
    ■交 通.千代田線 町屋駅 徒歩3分
    京成本線 町屋駅 徒歩3分
    都電荒川線 町屋駅前駅 徒歩3分
    [map addr=”荒川区荒川6-17-2″  width=”200px” height=”200px”] [/map]
    ■間 取.2階建
    ■賃 料.1階4万円  2階3.8万円
    ■管理費.
    ■礼・敷.
    ■地 積.44.19㎡
    ■築年数.昭和53年4月1日
    ■構 造.木造セメントかわらぶき2階建
    ■総戸数.2戸(賃貸中)
    ■用途地域.準工業地域・特別工業地域

    ■■  東京メトロ千代田線町屋駅から徒歩3分のところにあります。駅近なので買物便利です。

     その他にも飲食店、薬局等近くにあります。3路線が徒歩5分圏内にあります■■


    plan


    ■■  2階建 ■■  日当たり良い ■■  オーナーチェンジ ■■ 利回り7.8% ■■  年間家賃収入94万円※満室時 ■■  


    ■■■ 環境について ■■■ 町屋駅徒歩3分 ■■   買物便利 ■■

    ■ ■  コンビニ近くにあります ■■   スーパー近くにあります。 ■■小学校徒歩2分


    ■■■  M A P  ■■■

    ■ ■駅徒歩3分の立地。近くにはガスト、ディニーズなどのファミレス、居酒屋さん、飲食店、病院などあり、便利です■ ■

    [map addr=”荒川区荒川6-17-2″  width=”400px”  height=”400px”] [/map]

    ■■■ 内覧希望等、お気軽にお問い合わせください ■■■

    ■筒井荘へのお問合せ

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

    yoneda@kikakukan.com

    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。

  • 空室対策に効果がある方法

     賃貸の空室が多くて悩んでいる大家さんが多いと思います。

    少子化の影響もあり人口は少なくなっていきます。賃貸経営されていると実感としてわかるのではないでしょうか。

    それにもかかわらず、新築アパート、マンションは建設ラッシュです。

    そこで、賃貸の空室を埋める対策が必要となります。

    賃貸の空室を埋めるためにはどうしたら良いか?

    まず、思いつくのが家賃を下げるです。

    できれば、家賃は下げたくないですが。部屋を早く決めるには簡単かつ確実な方法です。

    なぜ、家賃を下げると早く決まるのか?

    理由として、競合物件に勝つためと思われがちですが、(競合に勝つ意味も多少ありますが)、1番の理由として、現況の家賃が、借りようとしている人(ターゲット層)の家賃とマッチしていない可能性があるからです。

    今までは、この家賃設定で問題なかったのになぜ、家賃設定がターゲット層とマッチしなくなったのか?

    大家さんは成功体験、過去の経験などで家賃設定しているから、家賃がターゲット層より高いといわれても中々信じることが出来ないと思います。

    今まで物件を手離さないで、成功してきた大家さんの成功体験年数は何十年もあります。しかし、空室が決まらないのは、家賃設定が高いのが原因です。

     ここでいう、空室が決まらないという期間は半年ぐらいになります。家賃設定が正しくても3ヶ月くらいは空きます。

     ではなぜ、大家さんはなぜ、家賃設定を間違えるのか。

     ニュースをあまりみていない。または、ニュースの表面上しかみていない。

    よくある例ですが、株価が過去最高というニュースがあった場合、表面上だと、景気が良くなったと思うかもしれません。しかし、それは、間違いです。

     当たり前ですが、株価と景気はリンクしていません。昔あった土地神話( 土地の価格はさがらない`)みたいなものです。

     株価は需要と供給で決まります。

    ニュースでもご承知の通り年金機構も株の購入を行なっています。年金機構がどのくらいの株を購入しているかはよくわかりませんが、数兆円の利益がでたとニュースでやっていましたから、年金機構は数十から数百兆円をつぎこんでいると予想されます。これだけの額の株を買う方がいれば株価は上昇するでしょう。(当然年金機構が株を売却すれば株価は下がります。)

    また、株価が高くなったということは、大手企業の自己資金( 保険会社、金融機関などの大企業は他社の株を大量に購入している)が増えたことを意味します。

    自己資本比率が増えたから、金融機関は貸し出しをしやすくなります。

    企業は活動しやすくなります。しかし、景気とはまだ結びすきません。

    景気がよくなるためには、企業が利益を上げなければいけません。でも、それができません。

    ニュースでは企業が過去最高の内部留保をだしていると掲載してあったと思う方もいるかもしれませんが、私がいう利益とは収益のことになります。

    自己資本比率があがっても収益は増えません。

    わかりやすく言うと、収益=(借入でない)現金 です

    収益が増えなければ企業は本当の意味で利益をだしているとは言えません。

    企業が収益を上げる方法は、お客様に商品を購入してもらうしかありません。しかし、それが難しい。

    ターゲット層と商品がマッチしないからです。

    車、嗜好品、パチンコ、ブランド業界など、日本国内で成功しているのはないです。

    ニトリ、ユニクロなどの安さ重視の業界が成功しています。

    ターゲット層の年収の低下が1番の原因です。

    家賃設定の年収ターゲットは200〜300万で考えると良いと思います。

    では、家賃計算を賃貸層の収入から計算します。

    年収300万円の手取りを240万円と考えると1ヶ月20万円。家賃設定は20万の3分の1で7万円となります。

    8万円の賃貸は一流企業、7万円は一般企業、6万円は社会人という設定になります.

    まずは、家賃設定の見直しからになります。

  • 賃貸空き情報      スリー・リバー302号室

    駅近物件です。

    ■スリー・リバーへのお問合せ


    ■■京成本線町屋駅から徒歩2分のところにある2DKの賃貸物件です。近くには、赤札堂やセブンイレブン、飲み屋さん等などがあります。■■

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

    yoneda@kikakukan.com

    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。


    ■スリー・リバー物件概要

    ■所在地.荒川区荒川7丁目39-4
    ■交 通.千代田線 町屋駅 徒歩3分
    京成本線 町屋駅 徒歩 2分
    都電荒川線 町屋駅前駅 徒歩3分
    [map addr=”荒川区荒川7-39-4″  width=”200px” height=”200px”] [/map]
    ■間 取.2DK
    ■賃 料.9.8万円
    ■管理費.0.8万円
    ■礼・敷.1ケ月   1ヶ月
    ■面 積.約40.10㎡
    ■築年数.
    ■構 造.RC造
    ■総戸数.
    ■保 険.15000円(2年間)

    ■■  京成本線町屋駅から徒歩2分のところにあります。駅近なので買物便利です。

     その他にも飲食店、薬局等近くにあります。3路線が徒歩5分圏内にあります■■


    plan


    ■■  2DK ■■  日当たり良い ■■  冷蔵庫置場あり ■■ 玄関と部屋が区切られてます。 ■■  室内洗濯置場 ■■  システムキッチン ■■シューズボックスあり■■風呂トイレ別■■エアコン■■振り分けタイプ


    ■■■ 環境について ■■■ 町屋駅徒歩2分 ■■   買物便利 ■■

    ■ ■  コンビニ近くにあります ■■   スーパー近くにあります。 ■■ 


    ■■■  M A P  ■■■

    ■ ■駅徒歩2分の立地。近くには飲食店、病院などあり、便利です■ ■

    [map addr=”荒川区荒川7-39-4″  width=”400px”  height=”400px”] [/map]

    ■■■ 内覧希望等、お気軽にお問い合わせください ■■■

    ■スリー・リバーへのお問合せ

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

    yoneda@kikakukan.com

    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。

  • 賃貸空き情報 リトモビル201号室 空き無し

    リトモビル301号室 

    賃  料間   取交   通
    5.9万円 
    (管理費2000円)
     1LDK  西武池袋線 練馬高野台駅 徒歩10分

    最寄駅から10分圏内です。

    ■リトモビル301号室へのお問合せ


    ■■練馬高野台駅から徒歩10分のところにある1LDKの賃貸物件です。近くには、ガストやステーキけん、コンビニなどがあります。二人入居可能の物件になります。10月からは、1階にピザハットさんができます。となりには、ファミリーマートがあり、便利な立地になります。部屋は内装済みで、クロスなどもきれいになっています。日当たりも良く、快適に過ごせると思います。なんといっても、二人入居可は大変うれしいのではないでしょうか。■■

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

    yoneda@kikakukan.com

    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。


    ■リトモビル301号室物件概要

    ■所在地.練馬区高野台4丁目10-8
    ■交 通.西武池袋線 練馬高野台 徒歩10分
    西武池袋線 石神井公園駅 徒歩15分 
    大江戸線  光が丘駅  徒歩25分
    [map addr=”練馬区高野台4-10-8″  width=”200px” height=”200px”] [/map]
    ■間 取.1LDK
    ■賃 料.5.9万円
    ■管理費.2000円
    ■礼・敷.1ケ月   1ヶ月
    ■面 積.約34㎡
    ■築年数.
    ■構 造.鉄骨造
    ■総戸数.
    ■保 険.15000円(2年間)

    ■■  練馬高野台駅から徒歩10分のところにあります。近くにはガストやコンビニもあり、関越道練馬ICへも車で5分の場所にあります。■■


    plan


    ■■  1LDK ■■  日当たり良い ■■  冷蔵庫置場あり ■■ 出窓 ■■  室内洗濯置場 ■■  コンロ付き ■■シューズボックスあり■■フローリング■■エアコン1基■■照明器具付■■収納たっぷり


    ■■■ 環境について ■■■ 練馬高野台駅 徒歩10分 ■■   買物便利 ■■

    ■ ■  コンビニ隣にあります ■■   西友近くにあります。 ■■ 1階ピザハット


    ■■■  M A P  ■■■

    ■ ■駅徒歩10分の立地。近くには飲食店、スーパーなどあり、便利です■ ■順天堂大学医学部付属練馬病院まで徒歩10分です。

    [map addr=”練馬区高野台4-10-8″  width=”400px”  height=”400px”] [/map]

    ■■■ 内覧希望等、お気軽にお問い合わせください ■■■

    ■リトモビル301号室へのお問合せ

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

    yoneda@kikakukan.com

    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。

  • 賃貸空き情報      リトモビル305号室 成約済

    リトモビル305号室 (2019/1/15現在)

    賃  料間   取交   通
    4.9万円 (2000円) 1R  西武池袋線 練馬高野台駅 徒歩10分

    最寄駅から10分圏内です。

    ■リトモビル305号室へのお問合せ


    ■■練馬高野台駅から徒歩10分のところにある1Rの賃貸物件です。近くには、ガストやステーキけん、コンビニなどがあります。■■

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

    yoneda@kikakukan.com

    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。


    ■リトモビル305号室物件概要

    ■所在地.練馬区高野台4丁目10-8
    ■交 通.西武池袋線 練馬高野台 徒歩10分
    西武池袋線 石神井公園駅 徒歩15分 
    大江戸線  光が丘駅  徒歩25分
    [map addr=”練馬区高野台4-10-8″  width=”200px” height=”200px”] [/map]
    ■間 取.1R
    ■賃 料.5.5万円
    ■管理費.なし
    ■礼・敷.1ケ月   1ヶ月
    ■面 積.約19㎡
    ■築年数.
    ■構 造.鉄骨造
    ■総戸数.
    ■保 険.15000円(2年間)

    ■■  練馬高野台駅から徒歩10分のところにあります。近くにはガストやコンビニもあり、関越道練馬ICへも車で5分の場所にあります。■■


    plan


    ■■  1R ■■  日当たり良い ■■  冷蔵庫置場あり ■■ 出窓 ■■  室内洗濯置場 ■■  コンロ付き ■■シューズボックスあり■■フローリング■■エアコン1基■■照明器具付


    ■■■ 環境について ■■■ 練馬高野台駅 徒歩10分 ■■   買物便利 ■■

    ■ ■  コンビニ隣にあります ■■   西友近くにあります。 ■■


    ■■■  M A P  ■■■

    ■ ■駅徒歩10分の立地。近くには飲食店、スーパーなどあり、便利です■ ■順天堂大学医学部付属練馬病院まで徒歩10分です。

    [map addr=”練馬区高野台4-10-8″  width=”400px”  height=”400px”] [/map]

    ■■■ 内覧希望等、お気軽にお問い合わせください ■■■

    ■リトモビル305号室へのお問合せ

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

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    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。

  • いなりハイツ|町屋駅徒歩3分 

    いなりハイツ 

    賃  料間   取交   通
    6万円 1K  千代田線町屋駅徒歩3分

     駅近物件です。1K、6万円の部屋になります。吹き抜けの物件で、大変おしゃれです。吹き抜けには、天窓があり、部屋が明るくなります。また、ロフトもあり、スペースとして広く活用できます。

     壁紙クロスは張り替えてあり、台所の床のクッションフロアーもきれいに張り替えてあり、大変きれいです。

     いなりハイツは、千代田線町屋駅から徒歩3分のところにあります。駅前には、ガスト、ディニーズ、ミスタードーナツ、サイゼリア、マクドナルドなどがあります。また、物件から3分以内にセブンイレブン、赤札堂があり、買物に便利です。

    外観はタイル張りできれです。出窓もあります。

    ロフト、出窓、吹き抜け、出窓とおしゃれな要素がたくさんある部屋です。


    ■■町屋駅から徒歩3分のところにある1Kの賃貸物件です。近くには、ドトール、ミスタードーナツ、てんやなどがあります。■■

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

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    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。


    ■いなりハイツ物件概要

    ■所在地.荒川区町屋2-2-9
    ■交 通.千代田線 町屋駅 徒歩3分
    京成本線 町屋駅 徒歩 3 分
    都電荒川線 町屋駅前駅 徒歩3分
    [map addr=”荒川区町屋2-2-9″  width=”200px” height=”200px”] [/map]
    ■間 取.1K
    ■賃 料.6万円
    ■管理費.なし
    ■礼・敷.1ケ月   1ヶ月
    ■面 積.
    ■築年数.
    ■構 造.鉄骨造
    ■総戸数.3戸
    ■保 険.15000円(2年間)

    ■■  町屋駅から徒歩3分のところにあります。駅近なので買物便利です。


    plan


    ■■  1K ■■  日当たり良い ■■  冷蔵庫あり ■■ 玄関と部屋が区切られてます。 ■■  洗濯置場 ■■  コンロ付き ■■シューズボックスあり■■ロフト■■エアコン1基■■シーリングファン


    ■■■ 環境について ■■■ 町屋駅徒歩3分 ■■   買物便利 ■■

    ■ ■  コンビニ近くにあります ■■   スーパー近くにあります。 ■■ 


    ■■■  M A P  ■■■

    ■ ■駅徒歩3分の立地。近くには飲食店、病院などあり、便利です■ ■

    [map addr=”荒川区町屋2-2-9″  width=”400px”  height=”400px”] [/map]

    ■■■ 内覧希望等、お気軽にお問い合わせください ■■■

    ■いなりハイツへのお問合せ

    下記よりお問い合わせください

    03-3892-1421

    yoneda@kikakukan.com

    ※詳細、不明なことなどについては、お気軽に問合わせください。
    ※また、空き状況、内覧希望日などについても、ご連絡お待ちしています。

  • 人気物件のお話

    今日もどんより曇り・・

    まだ続いている梅雨☂昨日は自宅がジメジメしすぎて扇風機と除湿器フル稼働(‘ω’)ノ明日は待ちに待った晴れ予報。
    きっとベランダは洗濯物でミチミチになることでしょう。
    さて、今回は当社が管理をしている人気物件のお話をしましょう(^^♪
    それは町屋駅徒歩1分のところにある
    『エーデルハイムサカイ』という物件です。
    外観がレンガ調の外壁で作られていてとてもオシャレなマンションです。
    こちらは空室が出ますとすぐに埋まってしまうほど人気です( *´艸`)
    そんな『エーデルハイムサカイ』さん。
    今回空室出ましたー🎉
    間もなくクロスを張替えいたしますよ!!張替前のお部屋の様子をチラ見せ!

    綺麗でしょ?
    それに他の部屋にはないような設備が備えられたお部屋です。
    ちょっとご紹介。
    ロフト付の1LK!!玄関も広い、シューズ入れが大きい(*´▽`*)
    窓大きいですし、あれです、あれ。天井に回る扇風機みたいにやつ!
    あれね・・[シーリングファン]っていうんですって・・
    (。´・ω・)ん?知ってました?
    それはどうでもいいんですけどその、シーリングファンがついている( *´艸`)しかもエアコン2基。そして、浴室テレビ(n*´ω`*n)
     
    セレブですか💛(セレブの基準が低い私)
     
    そしてですね、ロフトの側にある不思議な棚。てっきり神棚置くのかしらなんて呑気に考えていた私ですが、これね・・プロジェクター置くスペースらしいんですよ。うーん、シャレオツ(‘Д’)
     
    まだまだ書きたいことたくさんあるんですがとりあえず今日はこの辺で(^_-)-☆
    物件概要は[https://chintai.kikakukan.biz/1ldk/post-7519]
    でご確認ください( *´艸`)
    写真チラ見せ★

    清掃がおわりましたらまたこちらでお知らせしますね。気になる方はぜひ内見に(/・ω・)/

  • 賃貸物件更新しました

    賃貸物件の情報を更新しました。
    更新した物件は、東京都荒川区町屋の物件になります。
    更新した物件は、ファーストステージ町屋、五十嵐駐車場、桃野駐車場、米田ビル、富士産業・正木ビルです。
     
    詳しくはこちらからどうぞ
    [https://chintai.kikakukan.biz/]

  • 消費者契約法

    消費者契約法

    不動産の契約で突如として問題となったのが、消費者契約法という法律です。
    消費者と事業者では消費者を守りましょうという法律です。
     
    ※消費者契約法の事業者には個人の大家さんも含まれるので注意が必要。
     
    具体的には、契約書に記載されていても、消費者に不利な条文は無効となるのです。
     
    何が問題だったかというと、例えば、更新料とかです。
    契約書では○○年ごとの更新の際には更新料がかかると記載してあっても、更新料は無効ではないかと裁判で争ったことがあります。
     
    結論から言えば、1~2ヶ月程度の更新料は有効という最高裁の判例がでて、更新料問題はおさまりました。
    最高裁で判断されたのが、平成23年7月15日になります。
     
    不動産は長期の契約(賃貸契約で2年以上、借地権契約では20年以上)ですが、法律の改正などは短期(数年)間で行われます。
     
    また、今後はグローバル化(アメリカ形式?)になると思います。
     
    これからの不動産は、法律の改正などに、注意が必要です。
     

    最高裁判所の更新料の判例

    下記は最高裁裁判所の更新料の判例を転載したものです。
     
    [http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=81506]

    1 消費者契約法10条と憲法29条1項
    2 賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料の支払を約する条項の消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」該当性
    裁判要旨
     1 消費者契約法10条は,憲法29条1項に違反しない。
    2 賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料の支払を約する条項は,更新料の額が賃料の額,賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り,消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない。

    最高裁判例全文

    主 文
    1 原判決中,被上告人Xの定額補修分担金の返還請求
    に関する部分を除く部分を破棄し,同部分に係る第
    1審判決を取り消す。
    2 前項の部分に関する被上告人Xの請求を棄却する。
    3 上告人のその余の上告を却下する。
    4 被上告人らは,上告人に対し,連帯して,7万60
    00円及びこれに対する平成19年9月19日から
    支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
    5 訴訟の総費用のうち,上告人と被上告人Xとの間に
    生じたものは,これを4分し,その1を上告人の,
    その余を同被上告人の負担とし,上告人と被上告人
    Zとの間に生じたものは同被上告人の負担とする。
    理 由
    第1 上告代理人田中伸,同伊藤知之,同和田敦史の上告理由について
    1 上告理由のうち消費者契約法10条が憲法29条1項に違反する旨をいう部
    分について
    消費者契約法10条が憲法29条1項に違反するものでないことは,最高裁平成
    12年(オ)第1965号,同年(受)第1703号同14年2月13日大法廷判
    決・民集56巻2号331頁の趣旨に徴して明らかである(最高裁平成17年
    (オ)第886号同18年11月27日第二小法廷判決・裁判集民事222号27
    5頁参照)。論旨は採用することができない。
    – 2 –
    2 その余の上告理由について
    その余の上告理由は,理由の不備・食違いをいうが,その実質は事実誤認又は単
    なる法令違反を主張するものであって,民訴法312条1項及び2項に規定する事
    由のいずれにも該当しない。
    3 なお,上告人は,被上告人Xの定額補修分担金の返還請求に関する部分につ
    いては,上告理由を記載した書面を提出しない。
    第2 上告代理人田中伸,同伊藤知之,同和田敦史の上告受理申立て理由につい

    1 本件本訴は,居住用建物を上告人から賃借した被上告人Xが,更新料の支払
    を約する条項(以下,単に「更新料条項」という。)は消費者契約法10条又は借
    地借家法30条により,定額補修分担金に関する特約は消費者契約法10条により
    いずれも無効であると主張して,上告人に対し,不当利得返還請求権に基づき支払
    済みの更新料22万8000円及び定額補修分担金12万円の返還を求める事案で
    ある。
    上告人は,被上告人Xに対し,未払更新料7万6000円の支払を求める反訴を
    提起するとともに,連帯保証人である被上告人Zに対し,上記未払更新料につき保
    証債務の履行を求める訴えを提起し,この訴えは,上記の本訴及び反訴と併合審理
    された。
    2 原審の適法に確定した事実関係の概要等は,次のとおりである。
    (1) 被上告人Xは,平成15年4月1日,上告人との間で,京都市内の共同住
    宅の一室(以下「本件建物
    – 3 –
    を12万円とする賃貸借契約(以下「本件賃貸借契約」という。)を締結し,平成
    15年4月1日,本件建物の引渡しを受けた。
    また,被上告人Zは,平成15年4月1日,上告人との間で,本件賃貸借契約に
    係る被上告人Xの債務を連帯保証する旨の契約を締結した。
    本件賃貸借契約及び上記の保証契約は,いずれも消費者契約法10条にいう「消
    費者契約」に当たる。
    (2) 本件賃貸借契約に係る契約書(以下「本件契約書」という。)には,被上
    告人Xは,契約締結時に,上告人に対し,本件建物退去後の原状回復費用の一部と
    して12万円の定額補修分担金を支払う旨の条項があり,また,本件賃貸借契約の
    更新につき,① 被上告人Xは,期間満了の60日前までに申し出ることにより,
    本件賃貸借契約の更新をすることができる,② 被上告人Xは,本件賃貸借契約を
    更新するときは,これが法定更新であるか,合意更新であるかにかかわりなく,1
    年経過するごとに,上告人に対し,更新料として賃料の2か月分を支払わなければ
    ならない,③ 上告人は,被上告人Xの入居期間にかかわりなく,更新料の返還,
    精算等には応じない旨の条項がある(以下,この更新料の支払を約する条項を「本
    件条項」という。)。
    (3) 被上告人Xは,上告人との間で,平成16年から平成18年までの毎年2
    月ころ,3回にわたり本件賃貸借契約をそれぞれ1年間更新する旨の合意をし,そ
    の都度,上告人に対し,更新料として7万6000円を支払った。
    (4) 被上告人Xが,平成18年に更新された本件賃貸借契約の期間満了後であ
    る平成19年4月1日以降も本件建物の使用を継続したことから,本件賃貸借契約
    は,同日更に更新されたものとみなされた。その際,被上告人Xは,上告人に対
    – 4 –
    し,更新料7万6000円の支払をしていない。
    3 原審は,上記事実関係の下で,本件条項及び定額補修分担金に関する特約は
    消費者契約法10条により無効であるとして,被上告人Xの請求を認容すべきもの
    とし,上告人の請求をいずれも棄却すべきものとした。
    4 しかしながら,本件条項を消費者契約法10条により無効とした原審の上記
    判断は是認することができない。その理由は,次のとおりである。
    (1) 更新料は,期間が満了し,賃貸借契約を更新する際に,賃借人と賃貸人と
    の間で授受される金員である。これがいかなる性質を有するかは,賃貸借契約成立
    前後の当事者双方の事情,更新料条項が成立するに至った経緯その他諸般の事情を
    総合考量し,具体的事実関係に即して判断されるべきであるが(最高裁昭和58年
    (オ)第1289号同59年4月20日第二小法廷判決・民集38巻6号610頁
    参照),更新料は,賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であ
    り,その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからす
    ると,更新料は,一般に,賃料の補充ないし前払,賃貸借契約を継続するための対
    価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。
    (2) そこで,更新料条項が,消費者契約法10条により無効とされるか否かに
    ついて検討する。
    ア 消費者契約法10条は,消費者契約の条項を無効とする要件として,当該条
    項が,民法等の法律の公の秩序に関しない規定,すなわち任意規定の適用による場
    合に比し,消費者の権利を制限し,又は消費者の義務を加重するものであることを
    定めるところ,ここにいう任意規定には,明文の規定のみならず,一般的な法理等
    も含まれると解するのが相当である。そして,賃貸借契約は,賃貸人が物件を賃借
    – 5 –
    人に使用させることを約し,賃借人がこれに対して賃料を支払うことを約すること
    によって効力を生ずる(民法601条)のであるから,更新料条項は,一般的には
    賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味にお
    いて,任意規定の適用による場合に比し,消費者である賃借人の義務を加重するも
    のに当たるというべきである。
    イ また,消費者契約法10条は,消費者契約の条項を無効とする要件として,
    当該条項が,民法1条2項に規定する基本原則,すなわち信義則に反して消費者の
    利益を一方的に害するものであることをも定めるところ,当該条項が信義則に反し
    て消費者の利益を一方的に害するものであるか否かは,消費者契約法の趣旨,目的
    (同法1条参照)に照らし,当該条項の性質,契約が成立するに至った経緯,消費
    者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を
    総合考量して判断されるべきである。
    更新料条項についてみると,更新料が,一般に,賃料の補充ないし前払,賃貸借
    契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは,前記(1)
    に説示したとおりであり,更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどという
    ことはできない。また,一定の地域において,期間満了の際,賃借人が賃貸人に対
    し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや,従前,裁判
    上の和解手続等においても,更新料条項は公序良俗に反するなどとして,これを当
    然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからする
    と,更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され,賃借人と賃貸人と
    の間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に,賃借人と賃貸人と
    の間に,更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について,看過し得ない
    – 6 –
    ほどの格差が存するとみることもできない。
    そうすると,賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は,更新
    料の額が賃料の額,賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特
    段の事情がない限り,消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基
    本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが
    相当である。
    (3) これを本件についてみると,前記認定事実によれば,本件条項は本件契約
    書に一義的かつ明確に記載されているところ,その内容は,更新料の額を賃料の2
    か月分とし,本件賃貸借契約が更新される期間を1年間とするものであって,上記
    特段の事情が存するとはいえず,これを消費者契約法10条により無効とすること
    はできない。また,これまで説示したところによれば,本件条項を,借地借家法3
    0条にいう同法第3章第1節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものとい
    うこともできない。
    5 以上によれば,原審の判断には,判決に影響を及ぼすことが明らかな違法が
    あり,論旨はこの趣旨をいうものとして理由がある。なお,上告人は,被上告人X
    の定額補修分担金の返還請求に関する部分についても,上告受理の申立てをした
    が,その理由を記載した書面を提出しない。
    第3 結論
    以上説示したところによれば,原判決中,被上告人Xの定額補修分担金の返還請
    求に関する部分を除く部分は破棄を免れない。そして,前記認定事実及び前記第2
    の4に説示したところによれば,更新料の返還を求める被上告人Xの請求は理由が
    ないから,これを棄却すべきであり,また,未払更新料7万6000円及びこれに
    – 7 –
    対する催告後である平成19年9月19日から支払済みまで民法所定の年5分の割
    合による遅延損害金の支払を求める上告人の請求には理由があるから,これを認容
    すべきである。なお,被上告人Xの定額補修分担金の返還請求に関する部分につい
    ての上告は却下することとする。
    よって,裁判官全員一致の意見で,主文のとおり判決する。
    (裁判長裁判官 古田佑紀 裁判官 竹内行夫 裁判官 須藤正彦 裁判官
    千葉勝美)