賃貸オーナーが勉強しておくと良いことに消費税の免除があります。
だれでも、免除されるわけではありません。
免除されるには、2年前の売り上げが1000万円以下の場合になります。
消費税はお客様からもらいますが、納める必要がありません。
消費税をもらわなくても構わないですが、もらっても納めるのが免除されるのです。
住居用には消費税はかかりませんが、事業用には消費税がかかります。
しかし、1000万円以下の家賃収入の場合は消費税が免除されるのです。
(※以前は3000万円以下でしたが、現在は1000万円以下になりました。
消費税の免除は段々と釈小していくと思います。)
事業賃貸を購入する場合、消費税の還付がうけれる制度がありますが、年商の売り上げが1000万円以下の場合は還付を受けない方が良いかもしれません。
還付の手続きをとると、消費税は支払わなければならないからです。
これから、消費税は10%の時代になります。
消費税の税制度は色々と変化していくと思います。
色々と消費税について勉強することは良いことだと思います。
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消費税の免除について|事業用の賃貸オーナーが知っておくと良いこと。
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中古住宅の減価償却の計算方法
不動産を購入した時に計算しなければならないのが、減価償却です。
減価償却とは、建物について、購入した価格を年数で経費でおとせることです。
減価償却があるから、賃貸投資は成り立つのです。
減価償却の計算方法は次のようになります。
減価償却=建物購入価格÷耐用年数
になります
建物の耐用年数はどのように計算するのでしょうか?
建物の耐用年数は建物の構造体によってことなります。
住居用の場合は、
木造は20年
鉄骨は19、27、34年
鉄骨鉄筋コンクリート 47年
になります。
例えば、建物価格2000万円、木造住宅、築4年の場合はどうなるのでしょうか?
耐用年数が20-4=16年になります
2000÷16=125万円/年
一年で125万円、わかりやすく言うと、経費として落とせます。
中古で購入した場合は次のようになります
耐用年数(残存耐用年数)=20-4+20×0.2=18年になります
耐用年数×0.2が余分にかかってきます。
2000÷18=111万円/年
になります
築年数が22年の場合は、20×0.2=4 4年間になります。
投資物件の売買期間が5年間を目途にいわれているのは、そこからきています。 -
アパート投資(ギャンブル)と税金
投資をするなら賃貸経営
利回り5%
株、金、不動産など、投資はいろいろありますが、5%の利回りある投資はあまりききません。
ところが、賃貸物件では、5%の利回りは低いほうです。
多い物件だと10%越えになります。
投資はギャンブル
投資というと聞こえはいいですが、基本はギャンブルです。
競馬などと同じです。
強い馬に賭ければ、当たる確率は高いが、配当は低い。
強い馬に賭けても、あたらない時もある。
株式市場
私は、株式市場のことはあまりよくわかりません。
株が上がった、下がったという説明をよくききますが、テレビでききますが、その説明は、信用できません。
テレビの説明は、「後出しじゃんけん」の「こじつけ説明」です。
株式市場とはファンド相手に読みあう世界だと思います。
蟻と象に例えられると思います。
ファンドはもちろん象です。
レバレッジ、象がマンモスになること。
巨大なマンモスが株式市場を操作している。
蟻たちは巨大なマンモスに食べられてしまう。
でも蟻がいないと象は食べるものがなくなり共食いをしはじめる
私のもっている株式市場のイメージはこんな感じです。
ゴールド(金)の市場
お金の価値がなくなってきていることははわかります。
日本円、元、ユーロ、そしてドル。どれもお金の価値がなくなってきています。
物価が高くなるといこうとは、お金の価値が”少なくなる”ということ。
しかし、それ以上に国家の信用が”なくなる”とお金の価値は”なくなります”。
たとえば、日本、中国、ヨーロッパ、そしてアメリカという国の信用はどうでしょうか?
日本は、独立国なのかさえ、よくわからない状況に追い込まれています。ここ数年で色々と追い込まれています。アメリカの属国と言われていますが、最近本当に心配になります。アメリカにスパイされても文句の言えない日本、本当に心配です。
日本人はアメリカ人が好きです。音楽、映画、などアメリカの文化を受け入れているから、アメリカ好きなのだと思います。
でも、言うことは言ってよいと思います。アメリカ人は正義、平和、自由、そして愛が大好きな民族です。正しいことは “はっきり” 言ったほうが良いのです。そのほうが分かりやすいです。
アメリカの言いなりになっている国の発行する貨幣に価値はあるのでしょうか?
ヨーロッパはギリシア問題があります。
他にも、イタリア、スペインなども問題を抱えているといいます。
違う国が集まって一つの貨幣をつくりだした精神は尊敬します。
アジア同士ではまだまだ、できないと思います。
ユーロはまだまだ不安要素が多いため、なくなってしまうかもしれません。
ユーロがなくなるときは、新ユーロができると思います。
中国は”うそ”ばかり言っているというイメージがありますが、”そうでもない”と思います。
うそばかり言っていると、中国国民が怒るからです。
中国国民を怒らせると、中国は崩壊します。
軍隊では、中国国民は黙らせないです。
中国国民のおかげで、中国政府はどんどん信頼を勝ち得る努力をしていると思います。
また、貨幣のコントロールはうまいと思います。株式市場の一時停止など対応も早いです。
また、アジア銀行の立ち上げなど行っているのが上手いです。アジアの共同通貨の主導権をにぎるのは中国です。
アメリカは色々な国に借金しています。
しかし、頭の良いアメリカのことです。計画的なのでしょう。今の米国債を返済することはできないが、違う方法を考えているのでしょう。日本は米国債を持っていますが、売却することはしません。他の国も同じで売却しません。
なんだかんだいっても、ドルは強い。アメリカが強ければ、ドルも強いのです。
今、いろいろと書いてきて思いましたが、
日本はアメリカ、ヨーロッパ、中国と比べていると、小国だと感じました。
自分自身で経済大国などといっている場合ではありません。
日本の価値はどこにあるのか?
現在、少なくともユーロに不安がある。ニュースなどをみて、”元”が不安と感じる人もいると思う。
貨幣の信用が揺らいでいる。
そのことからも、
ゴールドは長期で見た場合、価値が上がるでしょう。
ユーロ不安が予想されるだけで、ゴールドの価値はあがるでしょう。
お金が有り余っている人は、あまっているお金の一部をゴールドにしたら良い。
私は、余裕はないので、あまり興味がありません
賃 貸 物 件 の 話
利回り5%以上が当たり前の世界です。
賃貸投資は利回りが5%以上が当たり前の世界です。
誰もがやりたい投資です。
しかも、税金対策ができる
不動産投資のメリットは税金対策です。
原価償却のはなし
建物は減価償却できる。
賃貸で利益を得ても、減価償却分を引くことができます。
賃貸で年間100万円の利益を得ても原価償却が200万円分だと100万円の赤字になります。
例えば、新築アパートの場合、
建物は3500万円、6万円の部屋が4室 全額ローン(2%、35年間)の場合 構造が木造で耐用年数20年。
3500÷20=175万円・・・1年間の原価償却できる金額。
6万円×4部屋=24万円 24×12ケ月=288万円になります。・・・1年間の収入
288-175=113万円・・・1年間の収入-原価償却、キャッシュは288万円あります。
113万円×40%=45万円・・・1年間でおさめる税金(40%は目安計算の係数です。)、原価償却がある場合、キャッシュは288万円あります。
(40%の利率はざっくりです。)
原価償却がない場合
288万円×40%=115万円・・・1年間で治める税金、原価償却がない場合、キャッシュは288万円あります。
115万円-45万円=70万円・・・減価償却のある場合とない場合の差になります
でもローンを組んでいるので、
ローンの返済金額 月々11.5万円×12ケ月=138万円(年間の返済額)
元金と利息の内訳 6:4で考えた場合 元金82.8万円 利息55.2万円になります。
(6:4の比率はざっくりです)
元金は経費にはなりませんが、利息は経費になります。
キャッシュの計算
288万円(年間の収益)-138万円(返済金)=150万円(返済後残っている現金)
利益の計算
288万円(年間の収益)-利息55.2万円-175万円(年間の原価償却)=57.8万円
税金の計算
57.8万円×40%(ざっくりの税率)=23.12万円・・・支払う税金
現金が150万円残りそこから23万円引いても127万円なので安心に経営できます。
また、住居用は事業用に比べて税金はお得です。
1.住居用は消費税がかからない。消費税は10%の時代になっても、消費税を気にしないでいいいのです。
1.住居用は固定資産税が1/3になる。
最後に
計算の見直しは自分でしてください。計算間違いがあるかもしれませんので。
一応、逃げで一文いれさせていいだきました。
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中古物件&リノベーション
中古物件&リノベーション
前回、昭和30年のリフォームした物件のオーナー様とお話しました。
オーナー様がDIYを行い、自分の住まいのグレードをあげています。
このオーナー様は、低予算で2世帯住宅を購入することが出来、大変喜んでいます。
2世帯住宅の購入の仕方は次のようになります。
キッチンの写真 リフォーム後の写真です。
1.オーナー様は2世帯住宅をさがすために、昭和30年の物件を購入しました。リフォーム完成
リフォーム前
かにり古いのが伝わると思います。
写真をランダムにのせています
▲上は リフォーム前の写真です。
パン焼き機械の撤去には苦労しました
解体しているところ 解体しているところ。かなり火花がでています浴槽の工事は工夫がいります。
現在の浴室だと狭いユニットしか入らないのです。
しかし、柱などは壊せない。
いろいろ、問題がありますが、やりがいもあります。
下がリフォーム後の写真です。
水回りの設備工事は大変でした。
仕様も注文住宅クラスだと思います。
3.そして、2世帯住宅の完成です。2世帯住宅のポイントは玄関を2か所つくることです。
通常、荒川区で2世帯住宅を購入しようとすると、新築の注文住宅の場合で6000万円前後、中古では物件がありません。
築年数の古い建物を購入し、リノベーション(リフォーム)を行うことで、低予算の住まいを獲得することができました。
また、住まいを購入するときは不動産投資の考え方で資産づくりを行うのが良いのではないでしょうか。 -
アパート管理について
新しいオーナー様と昨日、アパート管理の打合せをしてきました。前物件の管理会社は大手でしたが、その管理会社を断り、当社に管理をまかされました。新しいオーナーさまは現在、入居している方を知らないため、家賃の遅れがないかなど、家賃の心配ごとをかかえています。また、物件の手直しも考えています。雑草の除去をするため、アパートのまわりを土からコンクリートにした方が良いのではないか。玄関前のコンクリート部分にタイルを貼ったほうが良いのではないかと細かいところですが、いろいろとオーナー様は考えていました。
玄関前のタイル貼りについて、私は大賛成でした。タイルは高級感をだすからです。
アパートのまわりをコンクリートにすることですが、それについては少し調べてからの方が良いと思います。猫がいなくなると、築年数の古いアパートの場合、ネズミが大量に発生します。最初から猫がまわりにいなければ問題ないのですが・・・・
また、私の賃貸管理の考え方を意見させていただきました。
今住んでいる入居者の方が心地よいと思われるようなアパートにした方が良いとアドバイスしました。
よくいる大家さんで、部屋が空いてから、リフォームに費用をかけることがありますが、できたら、オーナー様は、今住んでいる方のために費用をかけた方がよいのが私の考えです。
なかなか、難しいことです。
私はマンションオーナーの立場でもありますが、実行できていない部分はあります。
新しいオーナー様は、私の話を聞いてくれました。 -
国交省 空き家対策の判断指針公表
5/26に国土交通省が指標を発表しました。
空き家物件で、廃屋となってしまった住宅について、廃屋の撤去、固定資産税の課税の変更などを盛り込んだ指標が発表となりました
指標の内容はこちらになります→http://www.mlit.go.jp/common/001080649.pdf
[これからの予想] これから、土地の立て替え、再開発が増えていくことは予想されます。
都内でターゲットとなるのは、①建て替え不可の物件、②借地権の物件でオーナーが名義変更、建て替えに承諾しない物件、③土地が狭く、または道路のセットバックで、土地が狭くなってしまい、建物が建てられない物件と予想されます。
上記の物件は売却するにも安くしか売却できませんので、様々な問題が発生していくと思います。 -
米田第一リフォーム工事
米田第一201が空きました。内装工事を始めることになります。外装工事は3月末までに完成させる予定です。内装工事はクロスの張替などを行い、きれいにします。
部屋が空いたときに内装工事を行いますが、オーナー様の悩むところだと思います。賃料を下げるべきか、設備を入れるべきかなどです。築浅、新築物件に対抗するにはどうしたらよいのでしょうか?
ところで
借りる方は何を求めているのでしょうか?
この場合2つの答えがあると思います。
初めて部屋を借りる方。
今賃貸に住んでいて、借り換える方。
初めて部屋を借りる方が求めているのは安心です。初めて一人で住むのですから、または、初めて結婚して、初めて部屋を借りるのですか、大変心配していると思います。新築、築浅の物件を選ぶのではないでしょうか?
借り換えの方は自立して住んでいるのですから、今住んでいて不満な点はわかっています。たとえば、家賃の高いところ、駅から遠いところ、コンビニが近くにないところなど。築浅物件に住むとはかぎらないはずです。
新築物件を選ぶ方は、一人暮らしの経験がない方だと思います。新築物件と家賃を比較した場合、新築物件は家賃が高い設定になっています。また、必ずしも、立地の良い場所には建っていません。そう考えると、新築、築浅物件に対抗することは簡単にできると思います。 -
【売買・投資】 価格1780万円 /年間収入約220万円 /都営三田線「西巣鴨」徒歩8分/‐成約済み
point 「投資物件/利回り12%」
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