不整形地の査定方法

旗さお敷地などの不整形地の査定方法

 

下図の敷地について(前面道路路線価 ㎡30万円、普通住宅地区の場合)

 

 

不整形地補正率

①旗さお敷地の欠けている部分をかげ地といいます

本物件とかげ地を合わせた面積の合計

8m×7m=56㎡・・・・想定整形地の面積

 

かげ地の面積

5m×4m=20㎡・・・・かげ地の面積

 

かげ地割合=かげ地の面積/想定整形地の面積

20㎡÷56㎡=0.357 で35%以上・・・かげ地割合

 

また、土地の仮査定価格は

本物件の面積

56㎡-20㎡=36㎡・・・不整形地(本物件)の面積

30万円/㎡×36㎡=1080万円‐Aとなる

 

②不整形地の地積区分

 

下の表より A,B,Cの中から選ぶと

普通住宅地区、面積550㎡以下だから、区分はAになります

 

③不整形率の補正率表

普通住宅区分A  地積区分(かげ地の割合)35%以上なので

比率 0.88となる・・・不整形地率の補正率

 

④間口狭小補正率表

 

間口2mなので 4m未満の普通住宅地区なので 比率0.90・・・間口狭小補正率

0.88×0.9=0.792-①・・・不整形地の補正率

⑤奥行長大補正率表

 

かげ地の奥行は4mなので、奥行距離は、4m以上6m未満 で 普通住宅地区なので

奥行長大補正率 0.92 となる

間口補正が0.90なので

0.92×0.9=0.828-②・・・奥行長大補正率となる

 

⑥補正率の比較と査定価格

①の0.792と②の0.828を比較すると①0.792<②0.828なので、小さい値 ①0.792-B

を採用する

査定価格は

A(1080万円)×B(0.792)=855.36万円となる

 

 

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