賃貸の空室が多くて悩んでいる大家さんが多いと思います。
少子化の影響もあり人口は少なくなっていきます。賃貸経営されていると実感としてわかるのではないでしょうか。
それにもかかわらず、新築アパート、マンションは建設ラッシュです。
そこで、賃貸の空室を埋める対策が必要となります。
賃貸の空室を埋めるためにはどうしたら良いか?
まず、思いつくのが家賃を下げるです。
できれば、家賃は下げたくないですが。部屋を早く決めるには簡単かつ確実な方法です。
なぜ、家賃を下げると早く決まるのか?
理由として、競合物件に勝つためと思われがちですが、(競合に勝つ意味も多少ありますが)、1番の理由として、現況の家賃が、借りようとしている人(ターゲット層)の家賃とマッチしていない可能性があるからです。
今までは、この家賃設定で問題なかったのになぜ、家賃設定がターゲット層とマッチしなくなったのか?
大家さんは成功体験、過去の経験などで家賃設定しているから、家賃がターゲット層より高いといわれても中々信じることが出来ないと思います。
今まで物件を手離さないで、成功してきた大家さんの成功体験年数は何十年もあります。しかし、空室が決まらないのは、家賃設定が高いのが原因です。
ここでいう、空室が決まらないという期間は半年ぐらいになります。家賃設定が正しくても3ヶ月くらいは空きます。
ではなぜ、大家さんはなぜ、家賃設定を間違えるのか。
ニュースをあまりみていない。または、ニュースの表面上しかみていない。
よくある例ですが、株価が過去最高というニュースがあった場合、表面上だと、景気が良くなったと思うかもしれません。しかし、それは、間違いです。
当たり前ですが、株価と景気はリンクしていません。昔あった土地神話( 土地の価格はさがらない`)みたいなものです。
株価は需要と供給で決まります。
ニュースでもご承知の通り年金機構も株の購入を行なっています。年金機構がどのくらいの株を購入しているかはよくわかりませんが、数兆円の利益がでたとニュースでやっていましたから、年金機構は数十から数百兆円をつぎこんでいると予想されます。これだけの額の株を買う方がいれば株価は上昇するでしょう。(当然年金機構が株を売却すれば株価は下がります。)
また、株価が高くなったということは、大手企業の自己資金( 保険会社、金融機関などの大企業は他社の株を大量に購入している)が増えたことを意味します。
自己資本比率が増えたから、金融機関は貸し出しをしやすくなります。
企業は活動しやすくなります。しかし、景気とはまだ結びすきません。
景気がよくなるためには、企業が利益を上げなければいけません。でも、それができません。
ニュースでは企業が過去最高の内部留保をだしていると掲載してあったと思う方もいるかもしれませんが、私がいう利益とは収益のことになります。
自己資本比率があがっても収益は増えません。
わかりやすく言うと、収益＝(借入でない)現金 です
収益が増えなければ企業は本当の意味で利益をだしているとは言えません。
企業が収益を上げる方法は、お客様に商品を購入してもらうしかありません。しかし、それが難しい。
ターゲット層と商品がマッチしないからです。
車、嗜好品、パチンコ、ブランド業界など、日本国内で成功しているのはないです。
ニトリ、ユニクロなどの安さ重視の業界が成功しています。
ターゲット層の年収の低下が1番の原因です。
家賃設定の年収ターゲットは200〜300万で考えると良いと思います。
では、家賃計算を賃貸層の収入から計算します。
年収300万円の手取りを240万円と考えると1ヶ月20万円。家賃設定は20万の3分の1で7万円となります。
8万円の賃貸は一流企業、7万円は一般企業、6万円は社会人という設定になります.
まずは、家賃設定の見直しからになります。
