タグ: 空室対策

賃貸物件の大きな問題の一つが、空室です。いろいろと空室対策について考えています

  • 企画情報館・会社案内  

    企画情報館・会社案内  

    所在地 東京都荒川区荒川7-50-9-センターまちや108

    交通 千代田線町屋駅、京成線町屋駅 都電荒川線町屋駅 徒歩1分 

    google mapはこちらからです

    当社は千代田線町屋駅徒歩1分のセンターまちやの中にあります

    朝日屋お豆腐屋さん入って2階になります

    お気軽にお越しください

    会 社 名 有限会社 企画情報館

    住 所  東京都荒川区荒川7-50-9センターまちや108

    電 話 番 号  03-3892-1421

    FAX番号  03-3892-1422

    MAIL   info@kikakukan.com

    免許番号  東京都知事(4)第83899号

    宅地建物取引士 米田順一 石井丈太郎

    所属団体名  公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

    代 表 者  米田順一

    当社は2005年に設立致しました。企画情報館は京成不動産内で営業しております。京成不動産は祖父の代から営業しており、創業して50年、地元で不動産業を営業しております。地主様とのお付き合いもさせていただいております。

    企画情報館の名前の通り、「企画」と「情報」を集め、合わせることを目指しております。創業して皆様のおかげで17年目を迎えることができました。古屋、空き地、借地などからの資産活用、建物メンテナンス、防水工事、内装工事などからの資産価値の向上をめざし、賃貸物件のオーナー様については空室対策につなげております。
    また、インターネットを通して、地元でしかわからない不動産情報を紹介することをはじめ、企画、設計方法から、借地、相続など、建築、土地に関すること、住まいに関することを紹介しております。
    当社所有物件について
    現在、空室はありません。出てもすぐに決まる人気物件ですが、一時期決まらない時がありました。内装工事に費用をかけすぎて、家賃設定を高くしすぎたためです。予算とメンテナスのバランスを考えることが重要だと思います。
  • 【KIKAKUKAN/ Company Information】  

    【KIKAKUKAN/ Company Information】  

    You can contact our company, see the information below.

    TEL:03-3892-1421

    info@kikakukan.com

    社名
    有限会社企画情報館
    代表者
    米田順一
    本社所在地
    〒116-0002
    東京都荒川区荒川7-50-9-108(案内店)
    TEL. 03-3892-1421
    FAX. 03-3892-1422

    コメント
    当社は2005年に設立しました。企画情報館は京成不動産内で営業しています。京成不動産は祖父の代から営業しており、創業して50年、地元で不動産業を営業しています。地主様との付き合いもさせていただいています。
    企画情報館の名前の通り、「企画」と「情報」を集め、合わせることをめざしています。創業してなんとか10年たつことができました。古屋、空き地、借地などからのの資産活用、建物メンテナンス、防水工事、内装工事などからの資産価値の向上をめざし、賃貸物件のオーナー様については空室対策につなげています。
    また、インターネットを通して、地元でしかしらない不動産情報を紹介することをはじめ、企画、設計方法から、借地、相続など、建築、土地に関すること、住まいに関することを紹介していきます。
    当社所有物件について
    現在、空室はありません。出てもすぐに決まる人気物件ですが、一時期決まらない時がありました。内装工事に費用をかけすぎて、家賃設定を高くしすぎたためです。予算とメンテナスのバランスを考えることが重要だと思います。

  • 可愛いものが流行る?!

    ストレスをためないためには・・・

    笑顔でいると幸運が来るというが・・・

    そんなことをを考えていて、

    最近、興味を持ち始めたのは、可愛いものです。

    一昔前、女子高生が、「ちょーかわいい」という言葉があったのを思い出します。

    可愛い=癒し

    と同じかもしれないです。

    自分にとってかわいいと感じるものは、

    小さいもの、ふさふさしているもの、丸いもの、ぴょんぴょんはねるもの、

    ピンク色、オレンジ色でしょうか。

    バレンタインでよく見かけるハート型でリボンのついているチョコレートもかわいいです。

    とにかくかわいいもの・・・

    賃貸物件の空室対策に効果があるのではないでしょうか?

    かわいい部屋。

    多分、かわいいをイメージするのは、女性の方が得意だと思います。

    女性は小さいな頃から、可愛いものの中で育っていますから・・・

    今の日本の社会は男性社会ですが、これからは、女性が登場する社会になるのは間違いないです。

    社会が女性を必用としているのかもしれません。

    キャリアウーマンというと男性勝りに仕事のできる女性というイメージが強いですが、これからのキャリアウーマンというと、フリルのスカートをはいた可愛い女性が主となるかもしれません。

    賃貸物件でみると、女性限定の賃貸物件は出始めていますが、かわいい賃貸物件は出ていません。

    これからは、可愛い賃貸物件が主流になるのではないでしょうか?

  • 空室対策に効果がある方法

     賃貸の空室が多くて悩んでいる大家さんが多いと思います。

    少子化の影響もあり人口は少なくなっていきます。賃貸経営されていると実感としてわかるのではないでしょうか。

    それにもかかわらず、新築アパート、マンションは建設ラッシュです。

    そこで、賃貸の空室を埋める対策が必要となります。

    賃貸の空室を埋めるためにはどうしたら良いか?

    まず、思いつくのが家賃を下げるです。

    できれば、家賃は下げたくないですが。部屋を早く決めるには簡単かつ確実な方法です。

    なぜ、家賃を下げると早く決まるのか?

    理由として、競合物件に勝つためと思われがちですが、(競合に勝つ意味も多少ありますが)、1番の理由として、現況の家賃が、借りようとしている人(ターゲット層)の家賃とマッチしていない可能性があるからです。

    今までは、この家賃設定で問題なかったのになぜ、家賃設定がターゲット層とマッチしなくなったのか?

    大家さんは成功体験、過去の経験などで家賃設定しているから、家賃がターゲット層より高いといわれても中々信じることが出来ないと思います。

    今まで物件を手離さないで、成功してきた大家さんの成功体験年数は何十年もあります。しかし、空室が決まらないのは、家賃設定が高いのが原因です。

     ここでいう、空室が決まらないという期間は半年ぐらいになります。家賃設定が正しくても3ヶ月くらいは空きます。

     ではなぜ、大家さんはなぜ、家賃設定を間違えるのか。

     ニュースをあまりみていない。または、ニュースの表面上しかみていない。

    よくある例ですが、株価が過去最高というニュースがあった場合、表面上だと、景気が良くなったと思うかもしれません。しかし、それは、間違いです。

     当たり前ですが、株価と景気はリンクしていません。昔あった土地神話( 土地の価格はさがらない`)みたいなものです。

     株価は需要と供給で決まります。

    ニュースでもご承知の通り年金機構も株の購入を行なっています。年金機構がどのくらいの株を購入しているかはよくわかりませんが、数兆円の利益がでたとニュースでやっていましたから、年金機構は数十から数百兆円をつぎこんでいると予想されます。これだけの額の株を買う方がいれば株価は上昇するでしょう。(当然年金機構が株を売却すれば株価は下がります。)

    また、株価が高くなったということは、大手企業の自己資金( 保険会社、金融機関などの大企業は他社の株を大量に購入している)が増えたことを意味します。

    自己資本比率が増えたから、金融機関は貸し出しをしやすくなります。

    企業は活動しやすくなります。しかし、景気とはまだ結びすきません。

    景気がよくなるためには、企業が利益を上げなければいけません。でも、それができません。

    ニュースでは企業が過去最高の内部留保をだしていると掲載してあったと思う方もいるかもしれませんが、私がいう利益とは収益のことになります。

    自己資本比率があがっても収益は増えません。

    わかりやすく言うと、収益=(借入でない)現金 です

    収益が増えなければ企業は本当の意味で利益をだしているとは言えません。

    企業が収益を上げる方法は、お客様に商品を購入してもらうしかありません。しかし、それが難しい。

    ターゲット層と商品がマッチしないからです。

    車、嗜好品、パチンコ、ブランド業界など、日本国内で成功しているのはないです。

    ニトリ、ユニクロなどの安さ重視の業界が成功しています。

    ターゲット層の年収の低下が1番の原因です。

    家賃設定の年収ターゲットは200〜300万で考えると良いと思います。

    では、家賃計算を賃貸層の収入から計算します。

    年収300万円の手取りを240万円と考えると1ヶ月20万円。家賃設定は20万の3分の1で7万円となります。

    8万円の賃貸は一流企業、7万円は一般企業、6万円は社会人という設定になります.

    まずは、家賃設定の見直しからになります。

  • 町屋の賃貸物件(店舗・住居)、尾竹橋商店街沿いにでました

    尾竹橋商店街沿いに店舗可の物件がでました。賃料は16.5万円になります。
    町屋駅から15分くらいになります。
    下記が間取になります。

    尾竹橋に面しているので、店舗でも可です。
     

  • 空室対策で上手くいかなかったこと

    当社は、空室対策を色々行っていますが、中には上手くいかなかったたものもあります。
     

    今回は、空室対策で行った失敗例のご紹介です。

     
    [toc]

    空室対策で失敗したのが、カスタマイズ可のリフォームです。
    カスタマイズ可のリフォームとは、賃貸物件のリフォームを借りる人の好みにあわせてリフォームすることです。

     
    実際におこなった、賃貸の案内、接客の流れは下記の通りです
    1.賃貸物件を案内する前にカスタマイズのリフォームができる物件であることをお客様に説明します。

    2.実際にお客さんを案内します。そして、カスタマイズリフォームの説明を現地でします

    3.お客様の反応は良かったです

    でも成約にはならなかった
     

    なぜ、成約にならなかったのか。

    1.カスタマイズリフォームはお客さんが色々と考えなければいけない。
    2.お客さんはリフォーム後のイメージが出来なかった
    3.お客さんは自分のセンスが悪かったらどうしようかと思った。
    お客さんに与える心理負担が大きくなったのではないかと思います。

    空室対策でやってはいけないこと

    お客さんの心理負担が大きくなること。たとえば、カスタマイズ可の賃貸リフォーム

     

  • 賃貸物件の空室対策は2通りですよ

    [toc]
    賃貸物件の空室対策

    賃貸の空室対策で考える方法は2通りです。

    家賃を下げる
    物件の価値を上げる
    の二通りではないでしょうか。

    家賃を下げる

    家賃は安ければ安いほど、お客様に喜ばれます。
    でも、賃貸業でやっている以上、利益を考える必要があります。
    では、どうやって賃料を決めればよいのでしょうか?
    ぎりぎりの線で家賃を下げなければいけません。
    そのためには、

    家賃相場を調べる必要があります。

    今では、ネットで家賃の相場は調べることができます。
    家賃の調べ方は、
    家賃を設定するうえで大切な

    建物の築年数、構造体、設備、駅からの距離、部屋の間取を調べます。

    自分の賃貸物件と似たような賃貸物件を調べると家賃の相場が分かってきます。
    自分の賃貸物件と似たような物件は以外と少ないはずです。
     

    似たような物件が少なければ、

    次に自分の賃貸物件より少し条件の家賃相場を調べてみてください。
    家賃の相場より自分の賃貸物件の家賃が高かったら、何年かかってもその部屋は決まりません。

    良くない物件は不動産屋は案内しません。

    今の不動産屋さんは、良い物件を数件案内してお客様に結論を求めます。
    良い物件を案内しているわけですから、いくらお客様がネットで調べてもそれ以上のものはでてきません。
    それ以上のものがないことを知っているので、不動産屋さんは自信をもってお客様に結論を求めることができるのです。
    ひと昔前の不動産屋さんだとイマイチの物件も紹介し案内しましたが、今の時代はそのような無駄なとはしません。
    案内する段階で、お客様の求めている部屋がわかっているので、その部屋を案内します。ネットで問い合わせしてくるお客様が大多数ですので、お客様自身も物件のことを良く分かっています。とくに家賃相場は知っています。
     
    いくらがんばっても、相場よりも高い部屋は決まりません。
    まずは、自分の物件が相場よりも高かったら、相場並み、もしくは相場よりも安くした賃料設定に見直さなければなりません。
     

    物件の価値を上げる

    物件の価値を上げるには建物をリフォームするか、ソフト面の見直し(たとえば、募集条件の見直し、管理業務を増やすなど)ですが、効果があるのは次の通りです。
     

    募集条件変更してみよう

    費用があまりかかりませんがリスクは増えます

    ペット可

    ペットに傷をつけられるなどの心配があります。退出時、借主ともめる心配がある

    高齢者可

    部屋の中で亡くなる、火災をおこすなどの心配がある。

    生活保護可

    高齢者と同じく、火災を起こす心配、クレーマに合う

    外国人可

    借主が外国に戻ったら対応お手上げ
    しかし、上記の客層は有望な見込み客です。
    部屋を貸す方法を考えることをおすすめします。
     

    賃料を下げると同じ考えのもの

    礼金敷金無し、フリーレント
     

    建物のリフォーム

    建物のリフォームですが、効果のあるものは次の通りです
     
    設備の入れ替え
    水回りの入れ替え
    キッチンの交換
    (キッチンは清潔感がもとめられます)
    ユニットバスの交換
    (3点セットからトイレ風呂別にする、オートバスにする)
     
    居室部分
    畳からフローリング
    今の時代畳は人気ありません(私は畳はすきです)
    建具の交換
    見栄えが変わります
     
     
    共用部分
    費用がかかるため小規模には適さない
    オートロックシステムにする
    エレベーターをつける
    あまり費用がかからない
    防犯カメラをつける
     
    他にも色々あります。
    お客様にあっといわせるものを考えるのがポイントです

  • 賃貸管理業務は頼んだ方が良いのか、自分でした方が良いのか

    賃貸管理は自主管理がよいのか?

    最近では、家賃の賃料が安くなってしまったため、賃貸のオーナー様が自主管理を行うようになりました。
    管理手数料を減らすに努力する時代になってきました。。

    自主管理の問題点

    しかし、時代とは逆に賃貸管理の業務が増えてきています。
    原因は、自主管理をしてみたが、以外に上手くいかない、大変だった等が大きな理由です。
    特に次の項目です。
    ・空室が多くなってきた。
    ・賃料の滞納が増えてきている
    ・住人のクレームの対応が嫌なため

    空室が多くなってきたは、今の賃貸オーナー様がかかえる一番の問題点です。
    賃料を下げれば決まるだろうが、下げたくない。
    リフォームをすれば決まりやすくなるだろうが、お金をかけたくない。
    オーナー様のジレンマが原因です。
    賃貸管理がしっかりしていると空室が少なくなるため、賃料を下げなくても済む。
    大型リフォームも行わなくて済みます。
    管理会社の空室提案も聞けます。

    賃貸オーナー様は、家賃滞納者への催促も以外に時間、費用がかかることがわかってきました。
    住人のクレーム対応も 時間と費用 がかかります。

    それならば、建物管理をお願いした方が良いという結論になる方が増えてきたのです。

    (時間に余裕のあるオーナー様は賃貸管理は自分で行う方が良いと思います。無駄な費用が出て行かないためです。)

    賃貸管理業務の内容

    当社の賃貸住宅の管理業務は下記の通りになります。
    管理手数料は3%または5%、10%になります。
    (3%の場合は、家賃は賃貸人からオーナー様に直接の振込いたします。)

    賃貸の締結業務

    入居者の募集

    入居者の選定

    賃貸借契約の締結

    鍵の引渡

    敷金の授受

    賃貸の更新業務

    賃料の更新・契約条件の改定

    賃貸のトラブル業務

    家賃遅れへの催促(管理手数料5%の場合は随時行います。10%の場合は立替を行います)

    クレーム窓口業務

    緊急時の対応業務

    オプション業務

    建物内の清掃

    屋外の清掃

    除草・植栽

    リフォーム業務

  • 賃貸企画の流れについて(sketchup作品例)

    賃貸企画、sketchupで検索されてくる方がたまにいるので、今回はその方に対しての掲載になります。何かのお役にたてればうれしいです。
    いいねでもしてください。(^^)/
     
    賃貸とリノベーションを行う場合考えなければいけないのは、家賃設定とリフォーム金額のバランスです。
    家賃設定とリフォーム金額が決定したら、設計打合せになります。
    (家賃設定とリフォーム金額のバランスについては、オーナーの背景によってことなります。)
     
    当社が賃貸企画を提案する場合、sketchupを使用しています。
    色々なソフトを試してみましたが、自分にはsketchupが合っていました。
    非常に企画向きのソフトだと思います。
     
    下記は、作品例です。
    賃貸企画案-sketchup
    このパースの目的は、大体のイメージを伝えることです。
    打合せの流れは下記の通りになります。
    金額の打合せ → 物件の全体の打合せ → 詳細な打合せ → 金額の打合せ
    今回の打合せの場合は、細かいイメージは遮断することが非常に大事です。
     
    お客様は最初に細かい打合せを希望しますが、意味がありません。
    細かい打合せは遮断することが大切です。
    細かい打合せは、全体の打合せが決定してから行うことが大切です。
     
    モノクロバージョン(テスト用)

    (photo shop 使用)
    カラーに比べて、イメージのしやすさがさらに広がりました。しかし、線が強調しすぎてしまい、目につきやすいです。