消費者契約法

消費者契約法

不動産の契約で突如として問題となったのが、消費者契約法という法律です。
消費者と事業者では消費者を守りましょうという法律です。
 
※消費者契約法の事業者には個人の大家さんも含まれるので注意が必要。
 
具体的には、契約書に記載されていても、消費者に不利な条文は無効となるのです。
 
何が問題だったかというと、例えば、更新料とかです。
契約書では○○年ごとの更新の際には更新料がかかると記載してあっても、更新料は無効ではないかと裁判で争ったことがあります。
 
結論から言えば、1～2ヶ月程度の更新料は有効という最高裁の判例がでて、更新料問題はおさまりました。
最高裁で判断されたのが、平成23年7月１５日になります。
 
不動産は長期の契約(賃貸契約で2年以上、借地権契約では20年以上)ですが、法律の改正などは短期(数年)間で行われます。
 
また、今後はグローバル化(アメリカ形式?)になると思います。
 
これからの不動産は、法律の改正などに、注意が必要です。
 

最高裁判所の更新料の判例

下記は最高裁裁判所の更新料の判例を転載したものです。
 
[http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=81506]

最高裁判例全文

主 文
１ 原判決中，被上告人Ｘの定額補修分担金の返還請求
に関する部分を除く部分を破棄し，同部分に係る第
１審判決を取り消す。
２ 前項の部分に関する被上告人Ｘの請求を棄却する。
３ 上告人のその余の上告を却下する。
４ 被上告人らは，上告人に対し，連帯して，７万６０
００円及びこれに対する平成１９年９月１９日から
支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
５ 訴訟の総費用のうち，上告人と被上告人Ｘとの間に
生じたものは，これを４分し，その１を上告人の，
その余を同被上告人の負担とし，上告人と被上告人
Ｚとの間に生じたものは同被上告人の負担とする。
理 由
第１ 上告代理人田中伸，同伊藤知之，同和田敦史の上告理由について
１ 上告理由のうち消費者契約法１０条が憲法２９条１項に違反する旨をいう部
分について
消費者契約法１０条が憲法２９条１項に違反するものでないことは，最高裁平成
１２年（オ）第１９６５号，同年（受）第１７０３号同１４年２月１３日大法廷判
決・民集５６巻２号３３１頁の趣旨に徴して明らかである（最高裁平成１７年
（オ）第８８６号同１８年１１月２７日第二小法廷判決・裁判集民事２２２号２７
５頁参照）。論旨は採用することができない。
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２ その余の上告理由について
その余の上告理由は，理由の不備・食違いをいうが，その実質は事実誤認又は単
なる法令違反を主張するものであって，民訴法３１２条１項及び２項に規定する事
由のいずれにも該当しない。
３ なお，上告人は，被上告人Ｘの定額補修分担金の返還請求に関する部分につ
いては，上告理由を記載した書面を提出しない。
第２ 上告代理人田中伸，同伊藤知之，同和田敦史の上告受理申立て理由につい
て
１ 本件本訴は，居住用建物を上告人から賃借した被上告人Ｘが，更新料の支払
を約する条項（以下，単に「更新料条項」という。）は消費者契約法１０条又は借
地借家法３０条により，定額補修分担金に関する特約は消費者契約法１０条により
いずれも無効であると主張して，上告人に対し，不当利得返還請求権に基づき支払
済みの更新料２２万８０００円及び定額補修分担金１２万円の返還を求める事案で
ある。
上告人は，被上告人Ｘに対し，未払更新料７万６０００円の支払を求める反訴を
提起するとともに，連帯保証人である被上告人Ｚに対し，上記未払更新料につき保
証債務の履行を求める訴えを提起し，この訴えは，上記の本訴及び反訴と併合審理
された。
２ 原審の適法に確定した事実関係の概要等は，次のとおりである。
(1) 被上告人Ｘは，平成１５年４月１日，上告人との間で，京都市内の共同住
宅の一室（以下「本件建物
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を１２万円とする賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結し，平成
１５年４月１日，本件建物の引渡しを受けた。
また，被上告人Ｚは，平成１５年４月１日，上告人との間で，本件賃貸借契約に
係る被上告人Ｘの債務を連帯保証する旨の契約を締結した。
本件賃貸借契約及び上記の保証契約は，いずれも消費者契約法１０条にいう「消
費者契約」に当たる。
(2) 本件賃貸借契約に係る契約書（以下「本件契約書」という。）には，被上
告人Ｘは，契約締結時に，上告人に対し，本件建物退去後の原状回復費用の一部と
して１２万円の定額補修分担金を支払う旨の条項があり，また，本件賃貸借契約の
更新につき，① 被上告人Ｘは，期間満了の６０日前までに申し出ることにより，
本件賃貸借契約の更新をすることができる，② 被上告人Ｘは，本件賃貸借契約を
更新するときは，これが法定更新であるか，合意更新であるかにかかわりなく，１
年経過するごとに，上告人に対し，更新料として賃料の２か月分を支払わなければ
ならない，③ 上告人は，被上告人Ｘの入居期間にかかわりなく，更新料の返還，
精算等には応じない旨の条項がある（以下，この更新料の支払を約する条項を「本
件条項」という。）。
(3) 被上告人Ｘは，上告人との間で，平成１６年から平成１８年までの毎年２
月ころ，３回にわたり本件賃貸借契約をそれぞれ１年間更新する旨の合意をし，そ
の都度，上告人に対し，更新料として７万６０００円を支払った。
(4) 被上告人Ｘが，平成１８年に更新された本件賃貸借契約の期間満了後であ
る平成１９年４月１日以降も本件建物の使用を継続したことから，本件賃貸借契約
は，同日更に更新されたものとみなされた。その際，被上告人Ｘは，上告人に対
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し，更新料７万６０００円の支払をしていない。
３ 原審は，上記事実関係の下で，本件条項及び定額補修分担金に関する特約は
消費者契約法１０条により無効であるとして，被上告人Ｘの請求を認容すべきもの
とし，上告人の請求をいずれも棄却すべきものとした。
４ しかしながら，本件条項を消費者契約法１０条により無効とした原審の上記
判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
(1) 更新料は，期間が満了し，賃貸借契約を更新する際に，賃借人と賃貸人と
の間で授受される金員である。これがいかなる性質を有するかは，賃貸借契約成立
前後の当事者双方の事情，更新料条項が成立するに至った経緯その他諸般の事情を
総合考量し，具体的事実関係に即して判断されるべきであるが（最高裁昭和５８年
（オ）第１２８９号同５９年４月２０日第二小法廷判決・民集３８巻６号６１０頁
参照），更新料は，賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であ
り，その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからす
ると，更新料は，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対
価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。
(2) そこで，更新料条項が，消費者契約法１０条により無効とされるか否かに
ついて検討する。
ア 消費者契約法１０条は，消費者契約の条項を無効とする要件として，当該条
項が，民法等の法律の公の秩序に関しない規定，すなわち任意規定の適用による場
合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重するものであることを
定めるところ，ここにいう任意規定には，明文の規定のみならず，一般的な法理等
も含まれると解するのが相当である。そして，賃貸借契約は，賃貸人が物件を賃借
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人に使用させることを約し，賃借人がこれに対して賃料を支払うことを約すること
によって効力を生ずる（民法６０１条）のであるから，更新料条項は，一般的には
賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味にお
いて，任意規定の適用による場合に比し，消費者である賃借人の義務を加重するも
のに当たるというべきである。
イ また，消費者契約法１０条は，消費者契約の条項を無効とする要件として，
当該条項が，民法１条２項に規定する基本原則，すなわち信義則に反して消費者の
利益を一方的に害するものであることをも定めるところ，当該条項が信義則に反し
て消費者の利益を一方的に害するものであるか否かは，消費者契約法の趣旨，目的
（同法１条参照）に照らし，当該条項の性質，契約が成立するに至った経緯，消費
者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を
総合考量して判断されるべきである。
更新料条項についてみると，更新料が，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借
契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは，前記(1)
に説示したとおりであり，更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどという
ことはできない。また，一定の地域において，期間満了の際，賃借人が賃貸人に対
し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや，従前，裁判
上の和解手続等においても，更新料条項は公序良俗に反するなどとして，これを当
然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからする
と，更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され，賃借人と賃貸人と
の間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に，賃借人と賃貸人と
の間に，更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について，看過し得ない
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ほどの格差が存するとみることもできない。
そうすると，賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は，更新
料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特
段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基
本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが
相当である。
(3) これを本件についてみると，前記認定事実によれば，本件条項は本件契約
書に一義的かつ明確に記載されているところ，その内容は，更新料の額を賃料の２
か月分とし，本件賃貸借契約が更新される期間を１年間とするものであって，上記
特段の事情が存するとはいえず，これを消費者契約法１０条により無効とすること
はできない。また，これまで説示したところによれば，本件条項を，借地借家法３
０条にいう同法第３章第１節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものとい
うこともできない。
５ 以上によれば，原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな違法が
あり，論旨はこの趣旨をいうものとして理由がある。なお，上告人は，被上告人Ｘ
の定額補修分担金の返還請求に関する部分についても，上告受理の申立てをした
が，その理由を記載した書面を提出しない。
第３ 結論
以上説示したところによれば，原判決中，被上告人Ｘの定額補修分担金の返還請
求に関する部分を除く部分は破棄を免れない。そして，前記認定事実及び前記第２
の４に説示したところによれば，更新料の返還を求める被上告人Ｘの請求は理由が
ないから，これを棄却すべきであり，また，未払更新料７万６０００円及びこれに
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対する催告後である平成１９年９月１９日から支払済みまで民法所定の年５分の割
合による遅延損害金の支払を求める上告人の請求には理由があるから，これを認容
すべきである。なお，被上告人Ｘの定額補修分担金の返還請求に関する部分につい
ての上告は却下することとする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官 古田佑紀 裁判官 竹内行夫 裁判官 須藤正彦 裁判官
千葉勝美)