不整形地の査定方法

旗さお敷地などの不整形地の査定方法

 
下図の敷地について(前面道路路線価 ㎡30万円、普通住宅地区の場合)

 
 

不整形地補正率

①旗さお敷地の欠けている部分をかげ地といいます

本物件とかげ地を合わせた面積の合計
8m×7m=56㎡・・・・想定整形地の面積
 
かげ地の面積
5m×4m=20㎡・・・・かげ地の面積
 
かげ地割合=かげ地の面積/想定整形地の面積
20㎡÷56㎡=0.357 で35%以上・・・かげ地割合
 
また、土地の仮査定価格は
本物件の面積
56㎡-20㎡=36㎡・・・不整形地(本物件)の面積
30万円/㎡×36㎡=1080万円‐Aとなる
 

②不整形地の地積区分

 
下の表より A,B,Cの中から選ぶと

普通住宅地区、面積550㎡以下だから、区分はAになります
 

③不整形率の補正率表


普通住宅区分A  地積区分(かげ地の割合)35%以上なので
比率 0.88となる・・・不整形地率の補正率
 

④間口狭小補正率表

 

間口2mなので 4m未満の普通住宅地区なので 比率0.90・・・間口狭小補正率
0.88×0.9=0.792-①・・・不整形地の補正率

⑤奥行長大補正率表

 

かげ地の奥行は4mなので、奥行距離は、4m以上6m未満 で 普通住宅地区なので
奥行長大補正率 0.92 となる
間口補正が0.90なので
0.92×0.9=0.828-②・・・奥行長大補正率となる
 

⑥補正率の比較と査定価格

①の0.792と②の0.828を比較すると①0.792<②0.828なので、小さい値 ①0.792-B
を採用する
査定価格は
A(1080万円)×B(0.792)=855.36万円となる