アパート投資(ギャンブル)と税金

投資をするなら賃貸経営
 

利回り5%

株、金、不動産など、投資はいろいろありますが、5%の利回りある投資はあまりききません。
ところが、賃貸物件では、5%の利回りは低いほうです。
多い物件だと10%越えになります。
 

投資はギャンブル

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投資というと聞こえはいいですが、基本はギャンブルです。
競馬などと同じです。
強い馬に賭ければ、当たる確率は高いが、配当は低い。
強い馬に賭けても、あたらない時もある。
 

株式市場

私は、株式市場のことはあまりよくわかりません。
株が上がった、下がったという説明をよくききますが、テレビでききますが、その説明は、信用できません。
テレビの説明は、「後出しじゃんけん」の「こじつけ説明」です。
 

株式市場とはファンド相手に読みあう世界だと思います。

蟻と象に例えられると思います。
ファンドはもちろん象です。
レバレッジ、象がマンモスになること。
巨大なマンモスが株式市場を操作している。
蟻たちは巨大なマンモスに食べられてしまう。
でも蟻がいないと象は食べるものがなくなり共食いをしはじめる
私のもっている株式市場のイメージはこんな感じです。
 

ゴールド(金)の市場

お金の価値がなくなってきていることははわかります。
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日本円、元、ユーロ、そしてドル。どれもお金の価値がなくなってきています。
 
物価が高くなるといこうとは、お金の価値が"少なくなる"ということ。
 

しかし、それ以上に国家の信用が"なくなる"とお金の価値は"なくなります"。

 
たとえば、日本、中国、ヨーロッパ、そしてアメリカという国の信用はどうでしょうか?
 
日本は、独立国なのかさえ、よくわからない状況に追い込まれています。ここ数年で色々と追い込まれています。
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アメリカの属国と言われていますが、最近本当に心配になります。アメリカにスパイされても文句の言えない日本、本当に心配です。
日本人はアメリカ人が好きです。音楽、映画、などアメリカの文化を受け入れているから、アメリカ好きなのだと思います。
でも、言うことは言ってよいと思います。アメリカ人は正義、平和、自由、そして愛が大好きな民族です。正しいことは “はっきり" 言ったほうが良いのです。そのほうが分かりやすいです。
アメリカの言いなりになっている国の発行する貨幣に価値はあるのでしょうか?
 

ヨーロッパはギリシア問題があります。

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他にも、イタリア、スペインなども問題を抱えているといいます。
違う国が集まって一つの貨幣をつくりだした精神は尊敬します。
アジア同士ではまだまだ、できないと思います。
ユーロはまだまだ不安要素が多いため、なくなってしまうかもしれません。
ユーロがなくなるときは、新ユーロができると思います。
 

中国は"うそ"ばかり言っているというイメージがありますが、"そうでもない"と思います。

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うそばかり言っていると、中国国民が怒るからです。
中国国民を怒らせると、中国は崩壊します。
軍隊では、中国国民は黙らせないです。
中国国民のおかげで、中国政府はどんどん信頼を勝ち得る努力をしていると思います。
また、貨幣のコントロールはうまいと思います。株式市場の一時停止など対応も早いです。
また、アジア銀行の立ち上げなど行っているのが上手いです。アジアの共同通貨の主導権をにぎるのは中国です。
 

アメリカは色々な国に借金しています。

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しかし、頭の良いアメリカのことです。計画的なのでしょう。今の米国債を返済することはできないが、違う方法を考えているのでしょう。日本は米国債を持っていますが、売却することはしません。他の国も同じで売却しません。
なんだかんだいっても、ドルは強い。アメリカが強ければ、ドルも強いのです。
 
今、いろいろと書いてきて思いましたが、
日本はアメリカ、ヨーロッパ、中国と比べていると、小国だと感じました。
自分自身で経済大国などといっている場合ではありません。
日本の価値はどこにあるのか?
 

現在、少なくともユーロに不安がある。ニュースなどをみて、"元"が不安と感じる人もいると思う。

貨幣の信用が揺らいでいる。
そのことからも、
ゴールドは長期で見た場合、価値が上がるでしょう。
 
ユーロ不安が予想されるだけで、ゴールドの価値はあがるでしょう。
 
お金が有り余っている人は、あまっているお金の一部をゴールドにしたら良い。
私は、余裕はないので、あまり興味がありません
 
 

賃 貸 物 件 の 話

利回り5%以上が当たり前の世界です。
 
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賃貸投資は利回りが5%以上が当たり前の世界です。
誰もがやりたい投資です。
 

しかも、税金対策ができる

不動産投資のメリットは税金対策です。
高く売るぞ
 

原価償却のはなし

建物は減価償却できる。

賃貸で利益を得ても、減価償却分を引くことができます。
賃貸で年間100万円の利益を得ても原価償却が200万円分だと100万円の赤字になります。
 

例えば、新築アパートの場合、

建物は3500万円、6万円の部屋が4室 全額ローン(2%、35年間)の場合 構造が木造で耐用年数20年。
 
3500÷20=175万円・・・1年間の原価償却できる金額。
6万円×4部屋=24万円 24×12ケ月=288万円になります。・・・1年間の収入
 
288-175=113万円・・・1年間の収入-原価償却、キャッシュは288万円あります。
 
113万円×40%=45万円・・・1年間でおさめる税金(40%は目安計算の係数です。)、原価償却がある場合、キャッシュは288万円あります。
(40%の利率はざっくりです。)
 

原価償却がない場合

288万円×40%=115万円・・・1年間で治める税金、原価償却がない場合、キャッシュは288万円あります。
 
115万円-45万円=70万円・・・減価償却のある場合とない場合の差になります
 

でもローンを組んでいるので、

ローンの返済金額 月々11.5万円×12ケ月=138万円(年間の返済額)
元金と利息の内訳  6:4で考えた場合 元金82.8万円 利息55.2万円になります。
(6:4の比率はざっくりです)
元金は経費にはなりませんが、利息は経費になります。
 

キャッシュの計算

288万円(年間の収益)-138万円(返済金)=150万円(返済後残っている現金)
 

利益の計算

288万円(年間の収益)-利息55.2万円-175万円(年間の原価償却)=57.8万円
 

税金の計算

57.8万円×40%(ざっくりの税率)=23.12万円・・・支払う税金
 
現金が150万円残りそこから23万円引いても127万円なので安心に経営できます。
 
 

また、住居用は事業用に比べて税金はお得です。

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1.住居用は消費税がかからない。消費税は10%の時代になっても、消費税を気にしないでいいいのです。
 
1.住居用は固定資産税が1/3になる。
 
 
最後に
計算の見直しは自分でしてください。計算間違いがあるかもしれませんので。
一応、逃げで一文いれさせていいだきました。
 
 
 

企画設計・不動産論

Posted by kikaku